讲真！如何才能找到一套好房？

文/子木

如何买到一套好房？

这个问题看似简单，但剖析下来其实非常繁碎，选时机、找地段、看户型、谈中介，看房、办贷款等等。

其中最重要也是最难的唯有两点，时机与找房。

时机需要对成交数据进行严格的分析推理，结合线下踩盘观察，才能把握住。这是我一直在研究的东西，这些年也为很多读者朋友找到了抄底时机。

而找房更讲究方法和耐心。很多人常说，行情是把握住了，但通过自己一系列操作，找到的房子却跑不过城市的平均涨幅，换句话说就是：

在茫茫房海中，千辛万苦找到了一套“残次品”。

如何快速精确地找到一套适合你的房子，而且可以兼顾投资和自住，这是我们今天主要探讨的话题。下面应粉丝要求，我集中分享一下过去总结的经验。

1

通病

平时接触的买房人，有一个通病：

去菜市场买菜，5毛钱还要挑半天，但对几百万的房子，经纪人推了几套，或者售楼处小姑娘一忽悠，脑子一热就刷了卡。

大体几个原因：

1、嫌麻烦

2、相信世界是善良的

3、对这东西真不懂

4、有钱无所谓

如果你是第4种，这篇文章就不用继续往下读了，但对于财力有限的普通家庭，我劝你要想清楚一个问题：

买一套房需要耗费你多少心血？

想清楚这个问题后，我相信你不再莽撞，而是一个锱铢必较，真正愿意花时间去研究的买房人。只有这样，下面的这篇分享才对你有价值。

找房是一个系统性的工作，讲究线上线下结合。线上借助网络充分了解市场，找到方向，线下通过中介验证信息的真实性，实勘房源达成交易。

2

宏观认知

首先要尝试问自己几个问题，你所在城市总共几个区，哪个区的房价最高，哪个区的房价最低，分别是多少，为什么会存在价差？

这个问题务必明确，对你建立城市的宏观房价认知非常重要。

房价地图很好找，从贝壳、安居客、等等都可以查询，能级比较低的城市一般用58同城，地图找房功能已经很普及了。例如我用58很容易查到重庆市房价地图。

记住要查二手房价地图，新房没有意义。二手房和新房不一样，均价之间反映了这个地区的核心价值。不过这个价值梯度并非是一层不变的。

目前重庆两江四岸，五大商圈都已经是房价极地，整个政府的发展方向在“西进”，连接西永大学城价值，一般每个城市的发展方向都在围绕着高校资源、风景资源以及交通枢纽等，不难发现。

有了概念后，你要问自己第二个问题，买房究竟是为了什么？

千万不要回答：“买房是为了住”，而是要具化细节。例如为了结婚还是改善，要不要考虑学区，对周边环境有什么需求。

学校、写字楼、地铁、大型商超、公园、医院等等均涉猎的房子肯定要贵一些，这时候要评估自己的购买力，选择性放弃。

一般刚需买首套房，都会牺牲一些资源。房子跟找对象一样，并不是追求好的，而是追求适合你的。

为了更好的理解，这里用我之前做过的一个案例讲述。

前几天北京老张咨询买房，通过采集需求，得知他的能力最高能撬动800万的房子，他的意向是70-120平米，20年以内的二手商品房。

首先打开网站进行检索（下面用贝壳举例）：

从图中可以看到达到标准房源并不多，尤其是核心区东城区和西城区房源仅是十位数。这是要求房龄在5-15年之间的结果，如果不设房龄条件，房源可提高一倍。

但老张不想住太老的房子，老房子流动性低很难出手，他想着过几年等二娃出生，还要卖掉换一套大的。

再考虑公司位置在朝阳国贸CBD，所以整体定位采取就近原则，在朝阳区的双井、大望路、百子湾、潘家园、华威桥这几个区域。

2

战术深挖

接下来要通过线上工具深挖信息。需要你从意向片区中找出自己最感兴趣的小区。

学校、写字楼、地铁、大型商超、公园、医院等等，这是我对资源价值的排名。

好的学校尽量靠，不过按照老张的资金量，在北京也买不到像样的学区房，如果以牺牲自身居住质量去够学区房，有些不值。

写字楼代表产业，背后集聚的白领人群可以推高附近房价；地铁房升值潜力极高，尤其是刚需小两房地铁房一直都是涨势不错的资产；最后是商超、公园、医院，这些通达距离看自己个人需求。

当然所有资源集聚，房价肯定要贵很多，这时候就只能根据自己的情况进行取舍。

老张的关注点主要放在了房价升值潜力上，所以这时候必须得保证有充足的人流量，这时候可以稍微牺牲一些居住品质，转移到地铁以及商业等配套上。

接下来我会围绕着地铁站，在地图上进行搜寻，发现地铁沿线距离国贸不远的双井片区中百环家园、华腾园、汉华苑的价格都可以被覆盖到。

然后要对区域资源信息进行整理，也就是说这个地方有什么？以下是以百环家园为原点的整理。

各个小区的信息也要梳理，拿百环家园来说，这个盘是2004年建成的次新盘，距离双井地铁站10号环线5分钟路程，地铁旁边是富力广场大型购物中心，还有朝阳图书馆、三甲垂杨柳医院。

网上一般很难找到缺点，信息是房东跟中介上传的，肯定会有所隐藏。但至少我可以从网上得知这个小区公共生活配套一般，塔楼结构，通风条件一般，自带的社区花园不是很大，但户型在塔楼里算是不错的。

接下来，最重要的一环就是价值对比，第一个是流动性，第二个是房价趋势。

流动性的意思是，在相同的时间内，小区各自的成交量是多少。相互比对，例如百花家园近一年成交23套，其他的小区最多16套，最低成交1套。

流动性高说明热度高，旺季升值潜力高，淡季抗跌性强。一二线城市这些信息可以从网络获取，三四线及以后的城市则只能通过中介获知，这点下面会讲到。

其次是对比几个小区的房价走势，一般采用同户型产品一年前、半年前、现在的价格做节点统计。

双井这个片区都是前几年大涨的区域，2019-2020是横盘调整的状态，你会发现百环家园的房价走势在大周期中房价表现平稳，相对其他几个小区抗跌性较强。

在这里，基本确定百环家园是老张最值得关注的小区。

最终我让老张选择百环家园还有另外一层原因，“与周边楼盘的价格对比”。

这个小区是片区内相对最便宜的，仅为5.5元/平米，隔壁的首城国际改善盘卖到近9万元/平米，之间有近3.5元/平米的价差。虽然首城国际面向改善用户，但这种高低价差极大的盘，价格低的只要不出现硬伤，很容易补涨起来。

这些信息都可以通过网站获取，信息虽琐碎，但统计难度并不高，我一般通过2个小时就可以比对出来。至于对楼市不熟悉的购房者，花费2-3天的时间不为过。

不过现在我基本都用贝壳最新推出的“大数据找房”软件，这里必须要强烈安利一下了，这个软件可以在一分钟之内帮你分析出你找的楼盘的所有信息，包括优缺点、稀缺性、流动性、房价趋势等等。

大家点击下面的图片就可以使用，这份报告之前卖200块钱，我跟老曹讲价讲了半大天，才愿意给子木读者降到19.9元，就当一份福利送给大家。（目前只开通了部分主要城市）

线上比对后，我们进入下一个环节：“线下实操”。

3

找帮手

讲到这里很多人要问了，为什么不直接找中介，让他们帮你找房子，你从网上找信息层层筛选比对多麻烦？

这就是小白被忽悠的原因。

首先你是否能确定中介是完全站在你的立场上为你服务的？其次中介都是有地域属性的，当你告诉他们你的需求和方向后，他们偏向于为你推荐熟悉且有赚头的房子，这样才有赚头。

当你问这个城市哪里房子有升值潜力的时候，他们也会首先考虑到自己的片区。而这，已经极大地干扰了你的选择。

所以你要明白，中介起到的作用是“服务交易”，而不是服务“咨询”，例如让他们带你去看房，帮你监控房源，帮你跟原业主砍价等等。

和经纪人交朋友分为以下几步：

1、去营业厅办一张电话卡，这张电话卡用于专门联系经纪人和业主。千万不要用自己的主卡，否则给一个经纪人打电话后，你的电话就会被打爆，信息泄漏太容易了。

2、尽量去线下门店找经纪人，一般门店都会挂销售的排名，去找销冠或者任务最多的那个人服务，他们在专业度和对片区的理解更为深刻，服务结果也能得到保障。

3、想办法成为朋友，而不是主雇关系，这样才会实事求是得到真实的信息。我一般都会请中介吃顿饭，饭场上消除彼此戒心，实事求是建立合作关系。

对于找房来说，中介是最重要的环节，因为有些优质房源，甚至是笋盘，他们收回来后没有来得及传入系统，这时候提前获知，很容易拿到性价比较高的房源，非常省力。

其次可以通过中介，得知最近一段时间片区房子的成交价格，在交易的时候心里有数，有时候买房就是打“信息差”。

我有很多关系非常好的中介朋友，散落在每个城市，他们为我源源不断的输送市场一线信息，用来校准我的数据分析和推论。作为回报，我会为他们提供趋势解读和行情推测，以及一定的优质客源。

如果你的信息比别人获取得准确、及时，那么就在买房时机上甩别人好几条街。

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学会踩盘

有了帮手以后，你就要去线下实体勘房了。这也是有门道的，不单是中介提供的信息，还要从小区物业以及业主身上，了解这个小区的情况。

这样做的目的是为了挖掘小区的缺点，然后考虑是否能容忍。

我一般喜欢跟小区里打扫卫生的清洁工或者门卫保安聊天，最好用的方法就是给保安递烟，保安每天工作很无聊，递根烟告诉他是这里的租户，基本能知道这个盘的大体信息。

对于业主来说，你可以去小区健身器材的地方蹲守大妈，或者跟大爷聊天下棋。我记得夏天有一次去看盘，跟大爷下棋还成了棋友，老大爷侃侃而谈，上知天文下知地理，真是民间出高人。

还有在健身器材那里坐着的大妈，她们很空闲，巴不得找个人聊天。这时候你就可以问，这个小区住着怎么样，住些什么人？下雨天出路好不好，会不会淹，之前出现过什么事故没有，这时候就要考验你的交谈艺术了。

有时候还能知道很多小区业主的八卦，虽然你也不知道谁是谁。有时候，这些人提供的信息要远比中介掌握得多。因为中介的信息渠道基本都来自于房东。

小区确定无误后，就要监测房源了。

如果市场行情平缓，没有合适的不要着急，让中介给你监控，只要有新房上线就马上通知你。如果行情是加速上行阶段，那么这时候就要广撒网，这就是多找备选房的重要性。

我给老张选的百环家园，因为事先从网上已经确定这个小区有足够多的选择。如果一个小区内没房子可卖，这时候就要找其他选择，不然行情来了，时间会快速啃噬你的金钱。

古语有云，千万不要在一棵树上吊死，同理在市场上，也千万不要把机会耗死在一个小区的选择上。

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总结

关于找房的文章，我可以写几万字的心得，但这篇文章基本可以将你从小白变成中级选手，已无大碍。

我最后再总结一下。

1、认真一些，意识到知识对买房的重要性，通篇下来，你会发现找房并不难。我计算过，按照这套方法，如果每天花费2个小时用于研究找房，2周时间基本成型。

我统计过，市场一般二手房买房用户决策时间在2个月左右，看房在30套左右才能签约，切勿急躁。

2、多去记录信息，学习使用线上工具，尤其是一二线城市的购房者，网络资源真的省不少功夫，闲下时间查查什么是容积率、得房率、绿化率这些数值的含义，避免被忽悠。

如果是小城市，网上信息不全或者都是假信息，就应该主动和多个中介交朋友，打通信息渠道。

3、买房这件事重在实践，讲究沟通的艺术，也会让你接触到更多人。尤其是人生第一套房，虽然比较累但会让你受益无穷。

首先会对这个城市了解更彻底，其次最主要的是，买到好房和由此节省资金得来的成就感，可以让它成为你一辈子的谈资，高性价比的房子住进去也舒坦。

对了，贝壳找房这个找房功能的打折时间是有限的，如果有买房计划的可以用它查一查信息，如果是置换改善，也可以查一下自己现在住的房子有没有竞争力，好不好卖，值不值钱。