请将物业治理体制建设纳入基层政权建设范畴
问题提出
我国城市居委会作用显著。在民政部门主管和推动下，政府在城市社区建立起一支由区县财政保障的社区工作者队伍，配置了基本办公条件和经费，协助政府传递公共服务，协助党和政府对社区居民进行管理、教育和引导，组织和引导居民参与社区公共决策、发展公益事业，进行自我管理、自我教育、自我服务。上级党组织和政府各个部门通过居委会这个平台向社区传递了很多服务，落实了很多管理，确实取得了很好的效果，尤其是在这次新冠疫情应对中。随着近年来中央对基层治理的重视，很多地方都在积极调整社区规模，改进社区工作者的待遇，居委会找个社区公共服务平台、社区公益服务引领者的建设工作取得了较好的进展。
北京大学黄恒学教授等总结的以居委会为核心的社区公共平台角色
但小区业主公共物业管理事务却长期得不到正常发展。城市社区物业是业主们集资后向物业公司购买的商品化的社区公共服务，是一种不可分割的集体性消费。这种集资性购买集体消费的实践，在中国其他领域已经基本上看不到了，是与市民联系最紧密的社区公共事务。因为在同一个物业小区，有的业主愿意多掏钱希望物业服务好一点，有的业主宁愿物业服务差一点可以少掏钱；有的希望保安好一点，有的希望保洁好一点；年代变了，物业服务是不是要调整调整等等？这些分歧和选择意味着业主们首先需要形成一种设计良好，运作高效的协商议事机制，以便确定好费用分摊和支付方式，采购的物业服务的内容和质量，实际物业服务的监督方式，条件变化后物业合同的调整等关键问题。但是，目前全国城市物业小区中已经成立业主大会、制定业主议事规则和业主公约的占比不高，即便选举产生了业委会，也因为缺乏支持和监督，健康持续运营的相对稀缺。业主大会的缺失以及业委会难以健康持续运作导致业主们除了投诉和抱怨，缺乏理性决策与行动能力，导致小区物业服务采购合同中甲方事实上的缺位，难以对物业公司形成有效制约，物业服务中的各种矛盾已成为城市社区治理中的顽疾和烫手山芋。
后果严重：
上述物业治理状态已经造成极坏的后果，还会造成更大的社会损失。
A 物业公司长期获得不正当利益，社会成本巨大（业主不相信政府，社区商业营商环境差，业主幸福感低！）。
B 业主大量不满，转变为基层政府的治理负担（12345投诉占比高，居委会不得不兜底！）。
C 物业快速贬值，最终不得不由政府兜底（如有的小区出现紧急维修业主不能决策最后变成民生问题，政府买单。更不用说，30年后过去20年新建的住宅都会集体变成老旧小区，政府兜底改造成本巨大！）。
原因分析：
之所以出现这种情况，关键在于形成了物业小区共有资产产权不清的事实。这是一系列制度和实践的结果，与我国城市化过程中住宅建设供给体制相关。
A、我国城市化过程中住房供给对住房预售及开发商批量住宅建设模式的依赖过重。（开发商拿了地，凭设计图纸就开始卖房，房屋密度高，居民生活外部性强导致小区公共事务多）
B、建筑区分所有制度立法存在瑕疵。（物权法修改过程中没有确立非专即共原则，住房销售前没有进行小区大产权统一登记并明确专有部门和公共部分！）
C、住房规划、建设、销售、物业管理过程中政府监督缺位导致物业公司长期侵占业主共有财产的事实。（开发商在住房开发建设中用业主们的购房款事实上建设并占有了很多公共空间和设施，但并未悉数转移给业主。）
D、小区规模巨大导致业主协商自治的困难。（群体规模越大协商议事困难，国外的HOA组织规模很小最多一二百户，中国可以达到几百上千户，这导致事实上的协商困难。）
E、小区物业治理体制长期忽视对业主组织的建设与赋能。（物业管理被等同于物业公司的物业管理，单个业主直接向物业公司付费，住建部门缺乏对于业主之间的协商议事机制的建设和支持，导致大量业主和物业公司出现矛盾时问题时，业主之间，业主和物业公司之间无法协商解决矛盾！）
可能的解决方案：
面对上述困境，有不同的解决方案：
第一种方案，强化住建部门对业主大会和业主委员会的赋权、服务工作。区分对于物业公司的物业服务的监管和对业主物业管理的服务两块内容，设置专门的人员负责推动业主大会成立、业委会成员培训、监督等工作，把业主协商议事机制真正做实。这就要求住建部门有一支力量直接插到乡镇街道一个级别，并且像民政局培育居委会一样培育好业委会。从法律要求和实际情况来看，业委会健康运作的法治标准与程序标准实际上比居委会更高。因涉及到业主集资款和共有财产的使用和管理，比党政系统的拨款的使用更受居民关心。后者可能满足政府及上级领导的要求就可以，前者则会被大多数业主盯着。这相当于在社区再造一个与居委会规模和质量相当的组织系统，政府负担巨大，住建部门做大，尾大不掉。
第二种方案，将社区物业治理的主管权下放街道统筹管理。目前北京就是这样改革的，在街道成立物业治理专班或者物业管理服务中心，协助业主成立业主大会，给业委会进行赋权增能工作。目前相关工作仍在起步探索阶段，各个街道能够将业委会建设到什么水平受街道本身的资源和重视程度影响很大。要想各个小区的公共物业搞好，则小区业委会的运作水平要达到较高水平。街道承担这些人员的教育、赋权、监管甚至日常运营成本，则同样负担很重。必须得有法律规定的区县一级的财政保障，否则不可能全面改善。
第三种方案，对物业小区业主共有资产进行确权，清理物业合同，做实业主自治，让业主自担业主大会建设和业主会运营成本。首先在党和政府领导下，根据小区规划图纸和实践测绘结果，明确小区共有资产以及可能的公共收益，以及所有的物业费收入等，摸清家底。其次，采用公开透明的方式管理业主共有财产和资金，让业主明白物业管理是自己的责任。家底就这么多，想要什么样的服务就要承担什么样的代价，内部有分歧靠不了政府，必须内部协商解决。第三，为了保证物业服务质量每个人都要积极参与物业决策，承担物业费用，有必要的话，可以招聘专业的物业经理或秘书协助进行物业管理。完成这些工作一方面政府一定要放权，让业主积极分子积极参与，另一方面是要建立起有效的赋权、引导、监督力量，帮助和引导业主良性自治。因为事关每个业主利益，如果选出来的共有财产管理人带有私心或坏意，而制度设计又不合理，造成的影响就和农村村委会没有办好一样影响恶劣。
最优的方案：
1、业主物业治理机制建设纳入基层政权建设范围，由民政部门指导、街道负责。
2、物业企业的管理仍归住建部门或行业协会。
3、通过立法，以区县财政保障对业主大会、业委会进行赋权和服务资金。
4、进行小区共有资产确权和物业合同重签，推动业主大会和业委会公开透明运作，资金和收益先进业主大会账号，再依据合同约定进入物业公司。物业公司内部账目可以不公开，但业主大会账目和业委会的管理需要全部公开。鼓励业主分担分业委会运作成本。
改革可能遇到的障碍及其解决：
1、住建部门不放权（中央要下决心决策，进行部门改革，重新分配部门任务。）
2、民政部门、街道、居委会不敢担责（基层现在已经很忙，不想再来更多任务，容易用物权法和主管部门不清搪塞。但由这几个主体做相关工作，比由住建部门另建队伍和组织系统要经济。能够最大程度利用好基层力量。集中一段时间解决好业主自治机制后的具体工作量可能比目前还要少。实际上农村集体经济组织归农业部门主要也不是很好的选择，只是因为农委已经有一支队伍在那，可能相对好一点！）
3、区县财政不想出钱（需要认识到社区物业服务的公共属性及对经济发展和社会治理的价值，这个成都、上海等城市已经有很好的经验，中央要下决心。）
4、业主们不能理解（在业主们的长期抗争维权实践中，居委会常常站在基层政府立场打压业委会，造成业主们不认可居委会，甚至对立的情况。如此改革可能会被业主反对，认为居委会侵犯业主自治权。调整居委会角色，从政府“帮凶”为业委会伙伴，能够改变这种情况。很快他们会感受到合作的价值。）
5、开发商业和物业公司反对（业主共有产权确权会将开发商和物业公司的不正当利益暴露出来。但这是业主组织化发展的必然结果。经验表明，业主大会成立后之所以第一件事是炒物业，关键在于在原物业公司把持下，业主大会很难摸清资产权属和家底，难以公正有效开展工作。推动相关改革必然触及既得利益，这需要中央像打击资本垄断作恶一样打击开发商和物业公司利用改革开放过程的制度和治理漏洞继续谋取不正当利益，彻底改变物业治理混乱状况，推动物业行业洗牌并最终健康良性发展！在香港、美国根本没有这样的混乱状况！）
结论：
住房资产已成为我国最大的固定资产，社区是居民生活的重要空间，搞好物业服务不仅有利于业主资产的保值增值也有利提高居民的生活幸福感。根据任泽平团队的估算，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，明显大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值与GDP的比例看，2020年中国为414%，高于美国、日本、德国、英国、法国的148%、233%、271%、339%、354%。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6%，高于美国的27%、日本的37%、英国的49%、法国的56%、德国的64%。但是这个巨大的资产面临快速贬值的问题。这和我国住房建筑品质不高有很大关系，更和业主及其委托的物业公司对业主资产的维护不力有很大关系。在传统包干制合同下，物业公司会想法设法降低成本，谋取利益，只要业主不解除合同即可。而通过阻止业主大会成立，破坏业委会健康运作，造成物业服务合同中甲方事实性缺位，就能实现上述一目标。
利用这种产权不清晰以及业主物业自治机制的缺失，前期物业公司长期利用包干制合同侵占业主合法利益，并经常设法阻止业主大会成立，严重侵害了业主的利益，败坏了我国基层社区公共生活，并最终影响党和国家的财政负担和合法性。当小区物业费因业主自治机制失效长期得不到调整而其他公共部分的收益无法涵盖物业经营成本，变得无利可图时，物业公司常常会甩手走人，形成弃管社区，最后由基层政府兜底。或者由于居民和物业的长期低品质维护，小区迅速衰败，而业主们决策不能，最终变成民生问题，不得不依赖政府进行老旧小区改造，同样是政府兜底。未来体量巨大，很难兜底。
只有让业主们知道小区共有资产及各种收益的来源与规模，清楚小区物业服务的预算计划、收支情况，具有每一笔账目的查阅监督的权利，完善业主大会和业委会运作机制，提高业主大会和业委会运作效率与质量，签订合理的物业合同，有效监督物业服务的实施，才能解决上述问题，推动我国小区公共治理进入一个新的水平。要实现这种状态，在对业主自治进行放权之外，关键是要对业主组织进行赋能，通过国家建设社会。
通过居民委员会组织法修订，将社区业主物业治理体制建设纳入基层政权建设范畴，由民政部门进行主管，区县财政保障资金，乡镇街道负责指导，社区党组织领导，社区居委会协助是一条可行的路径。借此机会真正推动社区治理体制的现代化。民政部门和住建部门在立法过程中，一定要有格局，做好分工。
如果政府和民政部门格局更大一点，可以进一步对居委会放权，将社区财产确权，将社区人员和公共事业资金进行法制化保障和拨付。由居民代表会议民主管理，就像村委会一样。进行居委会去行政化改革，真正实现居委会向居民大会负责和汇报工作，政府进入社区的管理和服务经居民代表会议通过后，再由居委会负责落实，真正实现居委会代表居民利益与政府部门展开协商治理。在基层社区形成对居民和业主负责的民主自治体制。【这只是社会学研究者和社区干部们的一个理想，很难！他们很长时间内仍不得不处于居民和上级官员的夹击中！】
以上意见还请民政、住建及中央有关部门斟酌吸纳！