租金连续下跌，楼市寒冬真的要来了吗？

【原创】

租金连续下跌，楼市寒冬真的要来了吗？

（非特别标注，文章皆为谭浩俊原创）

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根据多家机构的数据，包括北京在内的不少一二线城市，住房租赁市场都出现降温态势，成交量与租金价格都有下降。链家数据显示，与去年租赁市场淡季时相比，北京今年租金下跌幅度更大，当前租金水平已降至 2018 年年初以来的最低位置。

众所周知，租金与、楼市、与房价的关系，属于正向关系，房地产市场情况较好、房价上涨，房东们一般倾向于卖房获得收益，因此，不大会有更多的房产用于租赁。因此，租赁房房源会减少，导致市场供需矛盾扩大，租金上涨。反过来，如果楼市情况不是太好，房价处于稳定或下跌，房东就不太愿意把房子卖掉，而是放在手中，一方面等待时机，待房价上涨时再卖；另一方面，则将手中的房用于出租，增加收入，减少房价稳定或下降带来的损失。此时，市场的租赁房源就会增多，供需关系就会出现变化，租金下跌。

很显然，目前出现的租金下跌现象，与租赁市场房源比较宽裕，很多房东都要在出租房屋有关。这也从另一个侧面说明，楼市状况不太乐观，市场仍然比较低迷，房价也很难再出现上涨现象。在这样的情况下，是否预示着楼市寒冬真的要到来了呢？房价是否正面临着变局呢？

值得注意的是，刚刚召开的中央经济工作会议再次明显，必须“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位。也就是说，指望放松楼市调控是不可能的，也是不现实的。明年的楼市，最有可能出现的现象就是，稳定之中，房价略有下跌。正是因为楼市继续以“稳”为主，那么，政策也会以“稳”为主，包括货币政策、土地政策、调控政策等，都会围绕“稳”字做文章，围绕“稳”字做出取舍。只要房价不出现明显下降，政策就不可能做出调整。对房地产的金融政策等，也就不会改变。开发商要想从银行获得资金支持，可能性并不是很大。即使是房地产信托等，也会继续从严从紧控制。而地方出现的限购、限售政策等，只要不出现楼市严重下滑的现象，也不可能放松，也不允许放松。

这就意味着，开发商要想渡过资金难关，唯有降价售房，以回笼资金、确保资金链不断裂。其他方面，可能不仅融资难，还可能融资贵，甚至会牵连银行工作人员，使他们受到监管部门的问责。而降价售房，也不是象征性地降，而是实实在在地降，要降出效率和吸引力来。否则，也是不会有太好的效果。

值得注意的是，由于租金变化，目前还主要表现在一线城市和重点二线城市，其他城市的租金还没有明显变化。也就是说，租金下跌的信号，还没有完全传递到三四线城市。或者说，三四线城市还没有感觉到楼市寒冬的到来。楼市寒冬能否形成真正的寒潮，能否全面传递到三四线城市，还需要观察。毕竟从目前楼市数据来看，全面寒冬的格局也没有真正形成，而只是感到阵阵寒风而已。

不过，就是寒风，也已经让楼市出现阵阵寒意了。开发商、炒房客等，已经在这样的寒风中有点瑟瑟发抖了，包括恒大、碧桂园等大型开发企业，也都在想方设法通过降价售房。所不同的是，他们的降价售房，还缺乏诚意，尚没有真正启动降价售房。一旦他们的降价售房带有诚意了，整个房地产市场的降价潮就会到来。那么，到那个时候，才会出现房价冷、市场兴的格局，使房地产市场呈现真正的良性循环。

不管怎么说，一线城市和主要二线城市出现的住房租金下跌，都是好现象，至少，是楼市转向和房价变局可能性增强的体现。能否顺利转向、顺利变局，可能还需要观察一段时间。可能的变化时间，应当是明年二季度，也就是二季度很有可能出现房价全面下跌的现象。一旦这样的格局形成，楼市也就真正转向了，房价也就真正变局了。对购房者来说，把握好这样的变化，才能选择到自己最合适的价位和最喜欢的住房。对开发商和炒房客来说，则需要通过降价售房，让自己的身体暖和起来，否则，会在市场的寒冷中瑟瑟发抖，甚至伤风感冒。到时候，可能就要寻医问药了。