『曝』融创这份财务数据泄露了3600亿背后秘密

艳姐说

3月29日，融创中国发布年度业绩报告，2017年实现合同销售金额3620.1亿，同比大增140.3%，权益合同销售金额2656亿，同比大增155.5%，销售规模跃居房地产行业第四。

不争规模第一的新年里，融创孙宏斌董事长亦在业绩会上表示：好多年前就不争第一了。

但不可否认，融创是TOP10房企中增速最快、最为亮眼的选手，不论是2017年140.3％的规模增幅，还是3年来130%的复合增长率，都让业内人士期待这家企业接下来的发展前景。

虽然，融创将2018年的销售目标定为4500亿元，近25%的增幅可谓“保守”，但融创的并购实力、向“美好生活”的转型探索、充足的土地储备和充裕的现金流，都让人感到融创未来更为强劲的发展动力。

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融创的并购"心计"：投资诗和远方

近几年来，融创称得上是名副其实的并购王，比如对绿城、佳兆业、中渝置地、天朗、雨润等企业的收购，最受众人关注的就是两大并购：2017年7月，融创中国以631.7亿元收购万达文旅项目91%股权以及万达旗下76家酒店；另一个就是融创2017年伊始，以150亿入主乐视。

实际上，融创在并购上并不盲目，有一套自己的打法。首先体现在布局方面，融创会选择基本面良好的城市优先布局，并选择市场容量大的市场收购优质项目，而这些项目大多是改善型项目。

其次是现金流方面，融创是现金流导向非常明确的企业，每一个并购项目马上就可以进入销售状态(净地的话5-6个月后就可以达到预售条件，或者是项目已经动工但项目本身品质无大碍的项目)，马上就可以产生现金流，融创在并购过程中其实只需要支付并购的首付款即可，其余几期的款项完全可以通过销售现金流覆盖掉。融创的资金成本压力也会较低，也会比较快的做出销售业绩。

融创的诸多并购显然是成功的，当然，并不是所有的并购都是一路风顺，在此次融创的业绩会上，乐视二字是融创避不开的话题。

融创董秘高曦表示，2017年融创的利润已剔除了投资乐视网165.6亿元的计提投资损失，今后不用再考虑负面影响。

孙宏斌也在发布会上说了一些大实话：

关于乐视的投资，我在公司内部和董事会上做了检讨了，这是个失败的投资。今天我对股东也来做一个检讨。做生意肯定有输有赢，不可能每件事都赢的。每个人如果没有吃过亏，没有痛苦，是无法成长的。这个投资让我们吸取了很多教训。

融创的并购目标也将更加清晰，融创会继续看好大消费板块，文化和旅游是诗和远方，融创投资的就是诗和远方。融创将成立文旅集团，和地产板块分开管理，并将致力成为中国最大的高品质文旅地产运营商之一，这将是未来融创新的利润、收入贡献的增长点。

融创文旅有着很高的起点，去年融创以438.44亿元收购13个万达城91%的权益，通过这13个文旅项目的合作，使得融创文旅板块起步之初，就拥有总建面达到957万平方米的物业，而且平均地价仅有千余元，住宅部分毛利可达30-40%。

据了解，融创13个文旅城大部分已经开始投资建设，其中四个项目已经开业运营，开业面积达273万平米。而且项目的可售部分现金流已经开始覆盖持有物业的支出，这种模式将为融创文旅的发展提供很好的支持。

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亮眼的财务数据：2018年销售3620.1亿

每次年报的发布，财务数据一定是业界最为关心和深挖的，而此次融创的年报，几乎很难看到什么把柄。

这些年，房企负债率一直是业界关注的焦点，它是一把双刃剑，关键是房企如何利用这把剑。事实证明，包括融创在内这批敢于借钱，并且有能力还钱的企业，都实现了规模的跃升：

1、现金增厚为公司持续高增长打下基础

据年报数据显示，2017年融创实现营业收入658.7亿元，同比增长86.4%，毛利136.3亿，增长181.1%。已售未结转的应收账款总额约为3500亿，整体毛利水平在22-25%，拥有账面现金及现金等价物967.2亿，同比增长38.5%，营运资金充裕，为后续高增长和收并购机会留足了弹药。

如今房地产金融监管趋紧，2018年融创也将资金安全放到重要位置。据融创中国执行董事及行政总裁汪孟德透露，降负债，控制负债率是未来两年主要方向。2018年融创最主要的任务是加快去库存，保持充裕的现金流，并将采取谨慎投资策略。

2、销售3620.1亿跃居行业第四

此外，在2017年，融创实现合同销售金额3620.1亿，同比上年的1506亿大增140.3%，权益合同销售金额2656.0亿，同比增加155.5%。融创在上海、天津、重庆、杭州、武汉等19个主要城市销售排名前五，27个核心城市销售排名位列前十。

3、广积粮的土地储备

未来，融创的销售势头仍将持续：根据年报显示，2017年，融创新增土地储备约6764万平方米，权益土地储备约5253万平方米。截至2018年3月26日，包含旧改等协议状态的土储在内，融创拥有土地储备共计约为2.18亿平方米，整体货值约人民币3万亿元，超过96%的货值位于一线、二线及环一线城市。

可以发现，在这一轮严厉的调控中，融创能走得从容，正是得益于早早从过热的招牌挂土地市场抽身的前瞻性。把握周期性拿地机会、对其他企业项目进行收购并购、一二级市场联动等方式提前完成了“广积粮”的步骤。

目前，融创已实现在北京、上海、华北、东南、西南、广深、华中、海南等八大区域，70余座城市，约355个项目的版图布局。融创已经完成全国化布局，现有土地储备足够支持公司未来4-5年的发展。

艳姐觉得从上述的财务数据来看，融创中国已经站到中国房地产行业的舞台中央，在未来几年，其都将稳居中国房地产行业第一阵营。

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融创的硬实力和软实力

市场规模大，销售毛利高，使得中国房地产行业汇集了国内最聪明的一批企业家。在强手如云的中国房地产行业，融创中国却能稳步上升，并在短短几年晋级一线房企，堪称现象级的商业案例。

在孙宏斌看来，融创品牌分为两部分：一是硬实力，即高质量的产品、客户满意的服务、价值观、文化等，这是“TO C”的信用和口碑；二是软实力，指的是企业的信用、在并购和生意上的口碑，这是“TO B”的信用和口碑。

2008年，当大多数房企还在拼命圈地扩张时，孙宏斌经过深入思考，将“区域聚焦和高端精品”作为融创坚定不移的战略定位，聚焦一二线城市，走高端精品路线，这使得融创成为中国房企的另类代表，因为中国大多数企业最擅长的是做低端产品，打价格战，而很少有企业有定位高端的勇气。

实现高端精品的战略定位，最核心的是需要相匹配的产品与服务支撑。

为了打造高端精品，融创中国对高端客户进行了深入研究，从而充分理解高端客户的生活方式。例如，北京的西山壹号院在定位之初，融创方就曾深入访谈柳传志等诸多顶级富豪。在重庆，融创的每个项目在定位前都要探访数百组客户，项目建设中也会就外立面、户型与景观等让客户提意见。

孙宏斌说，普通产品找到一个优点，就可能促使客户下单，但高端产品往往挑出一个不足，就会令客户放弃。所以，融创在所有的项目都倡导“工匠精神”，并采用先进的设计理念和严格的管理监控体系，致力于不断提升定位、产品规划设计、建设和服务能力。

除了产品之外，物业服务也是房地产企业打造高端精品的重要一环。虽然融创的物业服务能力处于行业领先位置，但其还邀请了第三方评测机构，从业主角度审视产品品质及服务水平。根据第三方权威机构塞惟咨询的数据，2017年融创客户总体满意度达85分，物业服务满意度达89分。

而融创“TO B”的软实力，使得其能在2017年拥有更多并购信息、并购机会，从而赢得关键时机实现规模扩张。正如对于万达城的收购，并非是融创对并购消息比其他企业更加敏感、迅速，而是王健林在出售项目时，第一个就想到了孙宏斌。

对于企业来说，在房地产整合并购的大时代下，拥有良好的并购口碑和丰富复杂的并购经验，会是一项非常关键的技能优势，很大程度决定企业未来的可增长性。光是融创现有的土地储备当中，就有一半都是通过收并购获得。

所以，艳姐觉得，融创的成功并不是偶然，都是长期坚持自己的结果。融创中国以“软实力”和“硬实力”为两翼，专注于文旅项目的开发，定会会开创出属于自己的辉煌大时代，让我们拭目以待！

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