二环真相
上周发了一篇《预警：五环别墅告急》引发了争议，业内有朋友说北京的五环城市化进程完全不均衡，北五环的成熟度要远远高于南五环，把五环作为城市别墅的标准有失偏颇。
『地产营销人』也明白这个道理，但是作为对一种环线特征的成交分析总要有一杆标尺，可能对城市别墅的定义大家会有不同意见，但对于环线特征还是相对客观和公正的。
其实二环也存在这样的问题。
今年很多豪宅项目开始主打“二环”，于是一大批内城顶豪呼啸而来，但是因为历史的成因，二环和二环也有较大的差异。
于是，『地产营销人』打算看一看今年二环沿线和二环内成交的特征，找一找二环之间的不同，探一探未来二环的发展趋势。
长安街把二环分成了两半儿，按照过去的老北京人的叫法，东西二环指的是长安街以北的环线部分，而长安街以南的二环区域都被称为南二环，所以把长安街称之为“金线”并不过分。
这个“长安街原则”不仅在二环，在三四环其实也适用，传统楼市对环线价值的定义也符合这种金线理论。『地产营销人』记得过去这些年，南二环的新房价格水平跟北四环是差不多的。
那么从今年已经成交的二环数据看，首先有成交的在售项目非常少，在供应端严重不足；其次以长安街为界，南北差异非常大，长安街以北的二环不但供应为“0”，连均价也远远超出长安街以南，实际价差超过20%。
所以说，当二环再度升温，长安街金线还是在起着“偏心”的作用。
二环是新老项目交集特征最为明显的区域。按楼市地图索骥就会发现，竟然有超过十年的项目依然混迹其中，在成交上也十分诡异，有的偶尔卖一套，有的则守着不少存量一套不出。
这里面有不少门道。
我们都知道如今二环的稀缺，开发商更是算的精明，偶尔出的房源也未必反映市场的真实成交，可能是关系户也不好说，这个你懂得。
最让人生气的是，卖得这一套半套有时候还价格不高，弄得不知情的群众在后台责怪『地产营销人』发布的数据不准，真是冤枉……还有那些捂着不卖的，肯定也贪心的等着坐“轿子”，想赚尽最后一个铜板。在这种市场环境下，所有的逻辑都有说通的可能。
于是乎，二环就呈现出新老项目共舞的场景。但近两年新项目确实太少，按有成交的项目个数看，新老几乎是3:7的比例。而且老项目产品落后，品质参差不齐，产品线从小到大极其杂乱，再加上“捣乱”的售价，让市场需求都释放到新项目上。
所以，无论从新项目的单价，还是总价，从产品品质，还是开发商品牌，新顶豪承担起塑造二环价值形象的重担，也必将在一两年内改变现有的成交格局。
从现状成交看，如果把二环分为东、西、南、北，按四个区域维度进行评测，成交最为活跃的是东二环，潜在供应最为集中的是南二环，最稀缺最饥渴的是西二环和北二环。
说到这里，可以再结合覆盖二环一圈的行政区看看，基本上被四个区包揽：东城、西城、朝阳、丰台。仅从约定俗成的区域印象上，就可以大概有个价值排序：西城➜东城➜朝阳➜丰台。
其中东城和朝阳贡献了大部分的二环成交量，而丰台则是要“抱团”征战豪宅市场的新板块，西城则给市场留下高冷的感觉，一是多年不见提气的项目，二是一旦项目出现，最有想象力的便是价格。
当占据丰台的一众地王顶豪集体喊出10万+的时候，根据价格传导的规律，东城该卖到多少钱呢？那么西城又该卖到多少钱呢？
不敢想了，后脊梁发凉。
不管怎么说，我们要珍爱二环，特别是在地王站在六环外对我们微笑的时候，二环能有新项目出来，也算是一种庆幸，庆幸是二环还有货，楼市还有希望。
那天，『地产营销人』也受邀去参加了中骏·天宸在国子监搞得亮相发布会，闷热的天气里，几乎北京所有的业内人士都怀着一颗好奇心到场一窥究竟，这就是北二环西城区再度归来的项目独有的魅力。
发布会的实况就不说了，大家都在朋友圈感受到了刷屏的快乐，地产圈娱乐化的景象也是北京楼市繁荣的标志。
总之，中骏·天宸如同北京楼市刚刚生下的家族中唯一的男婴，集千万宠爱于一身，享受这众人的美誉和市场的关怀，他是二环之星，他是顶豪之巅，他是内城最后的尊严。
大师梁志天将在中骏·天宸实现“完品豪宅”的理想
中骏·天宸除压倒性的地段优势之外，还有支撑产品的中央政务区、中央公园区、中央学府区等三大“中央概念”，成为其差异化二环的“三板斧”。
中骏·天宸落位于西城北二环，800米对语德胜门，区域内国际政治经济命脉交纵，量级堪称全国中央政务区。据介绍，北京全市共拥有政府、金融单位，如中南海、中共中央、国务院部门及直属机构107个，其中分布在西城区53个，占据了50%，同时，保监会、证监会、总部大楼等金融机构也分布于此。
另外，西城区还坐拥16座公园，什刹海、北海、中南海，皇家主水系园林，占据了老西城区面积的六分之一。从中骏天宸步行200米到达人定湖公园，步行1000米即可到达内城水系什刹海，享受国家级公园配套。而在教育方面，西城更是让其他区域难以企及！
据统计，区域内重点学校占了全北京的半壁江山，是全北京教育资源最均衡、教育水平最高的高原地区。北京一流一类重点学校35所，其中西城区12所，占比35%，北京市排名前十的初中，西城区独占6所。作为西城教育腹地，中骏·天宸所在的德胜学区更胜一筹。
老西城数十年未有新盘入市的境况下，中骏·天宸仅有120套尊贵席位，给所有想要重归内城的人一个难得的契机。
那日，当『地产营销人』坐在什刹海的“龙船”上，听着文史专家讲解德胜门故事的一刻，外面突降大雨，从船舱向外望去，雨帘朦胧了远处的天际线，脑海中突然冒出诗人尹丽川那句“一下雪，北京就变了北平”，其实，如果找对了地儿，雨中的北京更像北平......
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