如果环京能出手，现在该注意些什么？

国庆之后，很多媒体都在报道北京楼市升温的现象，预测到年底二手房成交量可能会创出四年新高，新房也大概率会超过2018、2019年。

按以往规律，当北京楼市保持活跃的时候，环京楼市的信心也会提振。一个触底反弹，伺机入手的时点正在浮现。

当身边朋友问『地产营销人』：如果环京能出手，现在该注意些什么？

核心建议是两点：

1、环京近三年城市格局发生很大变化，与曾经泡沫期估值逻辑已完全不同。

原来环京楼市的热度，是随市场成熟度走，发育早的市场，受追捧度就高，这是一种静态判断。

但现在则不然。三年间京津冀一体化在快速推进，大的利好和基础设施在兑现，比如大兴国际机场已投运，临空经济区在建设，规划和政策层面的大手笔、大动作，让环京城市之间的力量对比发生变化，同时也动态调整了不同区域的楼市估值。

对购房者来说，看清国家投资布局的重点方向，与时俱进，顺势而为，自然更容易选出正确的置业区域。

2、从楼市周期看，环京各区域如今都处在十分安全的价格“谷底”，未来都有上升动能，只不过因为基础价格不同，上升幅度肯定有大有小。

一般情况下，当市场重回上行轨道，基础价格越低，升值空间就越大。因此从自住兼投资角度，全面考量项目要素之后，选择有明显价格优势的项目，资产会更安全，长期增值更有想象力。

如果这两方面结合起来看，环京有一个区域今年就十分显眼。

这就是前一段时间，『地产营销人』从东三环驱车仅一个小时就到达的永清。

到了永清，考察市场后有点吃惊，这里在售住宅房价还不到一万，似乎是环京第一圈层中，价格优势最为突出的区域。

当然，价格低不代表价值低。了解后能发现，永清在这轮京津冀一体化建设中，正成为价值大挪移的最受益城镇。

于当地楼市来说，最核心的就是交通和产业两个关键层面：

一、有了地铁，从北京到永清只用30分钟

最近一个值得关注的官方消息是，一条“世界最长的地铁”将在今年开建，这便是近几个月以来，被媒体反复报道的连接北京到雄安的轻轨——R1线。

在这里想强调一下，R1线不是高铁，更不是京雄城际，莫把两者混淆。

京雄城际铁路是连接北京市区、大兴国际机场和雄安新区的重要高铁干线。

根据建设进度，今年8月17日完成了最后一组钢轨的铺设，年底正式运营。届时，京雄城际将在固安东（永清西）设有一站，这仅仅是永清未来三个重要站点其中之一。

虽同为城际铁路，但R1线更像地铁，其服务对象和基础功能是：作为从雄安新区到北京市区疏解非首都功能的快速、多频率的通勤工具，途中穿过大兴国际机场并连接北京丽泽商务区。

密集设站，随到随走

京雄城际作为高铁，在铁路沿线城市只设置了少数站点，而R1线则采取了郊野段大站距、城区段密集设置站点的措施，更加方便沿线城镇的人们出行。

从站距可以看出，雄安R1线虽然和城际铁路基本平行，但其服务属性有很大差异。密集设站、就近乘车、随到随走的特点让雄安来往大兴机场和北京更为便捷。预计丽泽商务区23分钟到大兴机场、30分钟到永清、40分钟到霸州、1小时至雄安航站楼、80分钟至保定。

世界上最长的地铁

根据规划，R1线分两段建设，首先是雄安到大兴机场段。

该段南起雄安新区启动区，北至北京大兴国际机场北航站楼，线路全长85km，其中雄安新区段40km，廊坊段41km，北京段4km。线路采用市域城际铁路标准制式，预设7座车站，其中就有永清站。

然后是R1南延线，即：雄安新区到保定段。由雄安航站楼站向南延伸至保定东站，全长39.9km。线路采用市域D型车，预设6座车站。

最终建成的R1全线，北起自北京丽泽商务区站，经过大兴机场雄安站，最终到达保定东站，线路全长169.76km，北京段48.86公里。大兴机场至保定东段建设时速为200km/h，预留250km/h，建成后预计将是世界上最长的地铁。

智慧地铁，高效运营

据了解，R1线将采用大站运营方式。特急列车上一趟列车跨越大兴机场站，本次列车经停大兴机场站，采用智慧地铁方式，根据旅客目的地，自动调整停站数量，大大提升运营效率，更加节省时间。

目前，廊坊市正在抓紧完成雄安新区至北京大兴国际机场快线项目前期工作，据悉本月将开工建设。

为什么说R1线对永清意义重大呢？

从全局视角看，永清成了环京地区继平谷22号线之后，唯一有地铁与北京连通的区域。

这种通勤效率上颠覆性改变，将带来完全不同的生活方式。未来住在永清，完全可以每日往返北京上班，特别是在丽泽商务区、金融街和丰台科技园上班会十分便捷。

在发展雄安新区，持续建设完善大兴国际机场过程中，明显看到永清得到的利好和受益最多、最集中。

包括还有连接天津和大兴机场的津兴铁路、环机场城际联络线、廊涿城际、R4地铁以及京台、京德、唐廊、荣乌等高速衔接，逐渐显露出永清在环京的首位度价值。

二、临空经济区科创区，产业正崛起

永清距北京大兴国际机场15公里，被定位临空经济区内的科技创新区。

9月25日大兴国际机场运行一周年，机场红利带来一系列相关产业进驻。人才引进、交通、教育、医疗等多方面的链式发展，让新空港经济区辐射范围初步形成。

临空经济、自贸区叠加利好

伴随北京自贸区正式揭牌，其中高端产业片区为大兴国际机场周边10.36平方公里，而河北自由贸易示试验区也划定在大兴机场周边19.97平方公里，自此大兴机场周边形成了京津冀最大的贸易试验区。

自贸区大兴机场片区重点发展航空物流、航空科技、融资租赁等产业，建设国际交往中心功能承载区、国家航空科技创新引领区、京津冀协同发展示范区。

永清北已在临空经济区规划范围内，而这次的自贸区片区距离永清一河之隔。伴随着新机场的同行，临空经济区的发展和自贸区的推进，永清北利好叠加，势不可挡。

园区快速建设，多企业入驻

如今，永清高新区总体规划和产业规划基本编制完成，未来将形成互联网+智能制造产业、电子商务产业、智控产业园的全面布局。

目前，永清与北京形成区域产业合理分布和上下游联动机制方面已经初见成效。永清高新区已签约落地27个项目，筛选储备约120多个项目。

首批进场的7个项目涉及电子商务、生物医药、新材料、都市服务等产业，与自贸区规划高度吻合，更多产业人才进驻永清。

正得益于永清产业的有序布局和规划落地，倒逼相关基础设施配套快速完善。推动高铁，轻轨等交通线路按时建设，推动了城市的发展，提升了楼市价值。

那么，在新的区域势能和市场格局下，永清可把握的置业机会何在？

在开发区板块，空港新都孔雀城国门壹号项目以超高性价比和开盘后的持续热销，引来市场的广泛关注。

该项目距离北京南三环直线距离约50公里，距大兴国际机场直线距离约15公里。项目周边环伺六轨道四高速交通路网，可快速串联京津雄。

空港新都孔雀城国门壹号距京台高速入口直线仅约2.8公里，通过京台高速可便捷到达北京南四环。项目距R1线永清站点较近，亦可通过零换乘的R1地铁，直抵丽泽商务区，未来到北京只需要30分钟，通勤十分便捷。

从生态资源上，项目毗邻温泉旅游度假区，外部自然环境优美，舒适宜居；内部同样营造了新亚洲风格庭院，三景六境五进制园林，呼吸绿色鲜氧，休闲健身功能齐备。

空港新都孔雀城国门壹号采用新古典主义建筑风格，为不同需求人群提供包含建面约120-135㎡阔景叠院、建面约103-125㎡舒居洋房、建面约81-96㎡瞰景高层，呈现出多元产品类型，可满足多元家庭的个性化选择。

82㎡高层两居户型，南北通透。整体布局动静分区，餐厅厨房连为一体，空间开阔；两居公共空间尺度，可与大三居相媲美，舒适度较高；南向主卧配有飘窗，不仅拓展了室内空间，同时享有更好的采光和观景视野。

125㎡四室两厅两卫户型，不仅南北通透全明，且做到了四面宽朝南，南向面宽高达13米；南客厅及次卧配有通体阳台，增加室内洄游动线。

另一个南向卧室及主卧均配有飘窗，拓展空间丰富；主卧奢华套房设计，享有4.6米超大进深，空间阔绰；客厅餐厅相连，大气疏朗，便于交流。

空港新都孔雀城国门壹号价格极其友好，总价55万起就可买到两居室，是目前环京第一圈层价格最具冲击力的项目。后期随着交通基建不断完善，产业不断发展，升值空间可期。

由此，时至今日，永清正逐渐成为环京楼市最该出手的区域，关注中的购房者可以行动起来了。

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