《金九银十去重庆买房》系列之南岸“五湖四海”报告。

（本文内容较长，阅读时间大约为8分钟，建议打开音乐慢慢品读）下浩老街。1891年重庆开埠，在那个以水为路的码头文化年代，龙门浩码头成了南岸区的宠儿，下浩也从此进入一个繁荣昌盛的年代。直到1996年码头停运，东水门大桥飞跃长江，龙门浩码头也逐渐的退出了历史的舞台，下浩老街也将成为了重庆人的回忆。

（好友郑涵摄）而龙门浩码头也在上个世纪的大部分年份里，充当着南岸区和重庆各区人民交流的水路通道身份，似乎没有谁给它贴上什么标签，但也确实为南岸区如今的繁华，做了不少贡献。“五湖四海”的划分：南岸也是一个“五湖四海”的大家庭，除了从龙门浩上岸的移民之外，还有顺着四五六公里北上的重庆南区人民，和当年抗战时期到重庆南山上避难的各省难民后裔......为了更清晰的了解南岸板块，我把这个区分成了五个板块，四段江景，简称：“五湖四海”：

（浮云原创：南岸区的“五湖四海”）“五湖”是指从地域上以下浩老街、南山、四公里为界，将南岸区分成了五大板块：1、红色板块：南坪商圈、南滨路（南段）片区；2、紫色板块：弹子石、南滨路（北段）片区；3、橙色板块：四公里、五公里、六公里和二塘片区；4、蓝色板块：南山片区；5、绿色板块：茶园新区。“四海”指的是水路，体现的四路江景价值，以铜元局、朝天门大桥、峡口镇为界，将南岸区的江景分为了四块江景：1、红色江景：一线江景区域，主要分布在南滨路（南）端，北到朝天门大桥为尽头，南到铜元局为尽头；2、紫色江景：二线江景区域，主要和两江新区对看，这一带的江景主要看对岸的江北嘴一带；3、橙色江景：三线江景区域，主要和九龙坡区对看，对面比较有看头的是华润二十四城。4、蓝色江景：野景野江，主要是遥望广阳岛，未来发展旅游岛，预计更多的是大自然的美景。本文我们遵循《金九银十去重庆买房》系列的三大因素：商圈、轨道和学区，所以只聊板块，不聊江景：红色板块主打学区牌：

红色板块主要由南坪商圈、融侨半岛和南滨路（南）组成，房价徘徊在一万元左右。因西面和北面被长江阻隔，东面又是南山，发展腹地偏小。所以房屋建筑密度较大。

（南滨路（南）夜景）而目前这个版块新增土地几乎为零，新老楼盘在这里纵横交错，房价定位发展不均。而这个区域内有价值的楼盘基本上集中在次新盘和学区房这两种：推荐几个楼盘：楼盘名字商圈轨道数量（含规划）对应小学（含规划）二手价格（元/平米）金辉城春上南滨金辉铜元道无川益小学13374融侨城花漫庭金辉铜元道无川益小学12617龙湖观山水无环线怡丰实验学校10704翡翠明珠无环线怡丰实验学校11349融侨半岛风临洲无无川益小学A区：9389万达广场南坪商圈三号线、十号线珊瑚实验小学钰邸：10454上海城南坪商圈三号线、十号线天台岗小学(上海城校区)14195明发尚都国际南坪商圈三号线、十号线南坪实验小学11541东原锦悦南坪商圈三号线、十号线南坪实验小学康德校区13130阳光汇南坪商圈、东原1891时光道十号线南坪实验小学10290珊瑚水岸南坪商圈、东原1891时光道十号线南坪实验小学12101阳光华庭南坪商圈、东原1891时光道无南坪实验小学9462雅典汇东原1891时光道环线南坪实验小学9858海棠晓月C区东原1891时光道环线珊瑚浦辉小学10357（来源于链家APP2017年9月13日数据，建面参考均价，实际成交价格请以国土局为准。）从红色板块的楼盘分析上看，最主要的优势在于学区，基本上这个区域主打学区房这个名片。再配上重庆第三大城市副中心南坪商圈，让这个区域的价值得到了最大化的提升：

（南坪商圈）而环线、十号线和三号线从这个区域而过，也给这一带的居民带来了很大的便利，所以这个板块价值是坐实了的，可以和观音桥商圈做类比。而从上面的横向对比之后发现：万达广场钰邸、阳光汇、阳光华庭在这个片区性价比较高。紫色板块，南区打造弹子石总部经济区？

以前一说到紫色板块，曾经有人会觉得弹子石就是“鸟不拉屎的地方”，意思就是没有人去，连鸟都不愿意去。因重庆是各区打造一个城市副中心，同时发展五大商圈，所以过去的弹子石基本上很少被人提及，2003年，重庆市政府将解放碑、江北嘴和弹子石规划为重庆中央商务区。弹指13年过去了，通过千厮门大桥与东水门大桥连接起的黄金三角，以三足鼎立之势助力重庆经济发展，拉开重庆经济腾飞的序幕。弹子石CBD规划面积也经过扩容，拓展至约11.27平方公里区域，根据南岸区政府的部署，这里将重点打造弹子石CBD。

（弹子石中国核建·紫金一品效果图）而这个区域类的国际社区、龙湖郦江、长嘉汇和阅江阁的拔地而起，让世人重新认识了弹子石。推荐几个楼盘：楼盘名字商圈(含规划中)轨道数量（含规划）对应小学（含规划）二手价格（元/平米）长嘉汇长嘉汇购物公园、弹子石中心无弹子石小学本部15406阅江阁无11号线弹子石小学15794泽科弹子石中国核建·紫金一品、弹子石中心环线、11号线待定13041宏声阳光绿洲中国核建·紫金一品、弹子石中心、长嘉汇购物公园环线、11号线弹子石小学本部10976富力现代广场中国核建·紫金一品、弹子石中心、环线、11号线龙门浩小学涂山校区9719莫比时代中国核建·紫金一品环线、11号线龙门浩小学涂山校区11413腾龙岭秀中国核建·紫金一品、弹子石中心环线、11号线大佛段小学9985国际社区国际社区社区商业11号线弹子石小学中海学校江御：11402龙湖郦江无无大佛段小学10859锦江华府锦江华府社区商业11号线待定10741皓晖香雨蓝苑皓晖香雨蓝苑社区商业11号线弹子石小学CBD校区二期：10108华润凯旋天地华润凯旋天地11号线待定10039（来源于链家APP2017年9月13日数据，建面参考均价，实际成交价格请以国土局为准。）抛开江景的价值不说，弹子石区域性价比最高的楼盘是宏声阳光绿洲、富力现代广场和腾龙岭秀，而国际社区的大规模组团社区也是比较有吸引力的区域。思考：重庆不缺少江景，更何况这一带的江景属于二类江景，何必要为高昂的江景溢买单呢？回龙湾的夜市让橙色板块更接地气！

说起橙色板块，不得不提到回龙湾好吃街。这里的美食非常正宗地道，又因为临近工商大学、二师等学府地段，所以价格也很实惠。总之就是好吃不贵，深受南区人民的热爱，几乎成了南岸区土著人民的“深夜食堂”。引用网民对回龙湾夜市的点评就是：“颜值最高，重庆夜市界的女神”，可见一斑！

生活在这里的朋友应该会发现，其实居住起来很舒服，吃的美食很地道；玩的地方也很多，坐两站就到了南坪商圈；想要去南山爬山也挺方便的，四公里这边上山还蛮快；如果要在重庆找到第二个可以类比的区域，估计可以和观音桥的旁边的花卉园相提并论。这里的房价相对来说也不是太贵，房子也不愁出租，基本上很多都是在校大学生和刚毕业出来的学生来合租，所以市场人气还是有一定的保证。要是想在这个区域找到品质性高点的楼盘，就要往江边走走，交通就不会那么方便了。推荐几个楼盘：楼盘名字商圈(含规划中)轨道数量（含规划）对应小学（含规划）二手价格（元/平米）骏逸第一江岸社区商业10号线怡丰实验学校9543东原亲亲里社区商业10号线怡丰实验学校12375东原檀香山南坪商圈10号线青龙路小学10966中冶林荫大道南坪商圈10号线江南小学11211鑫茂源e时代回龙湾夜市3号线江南小学9639美堤雅城回龙湾夜市10号线天台岗雅居乐小学B区：8868雅居乐回龙湾夜市10号线天台岗雅居乐小学12795恒基翔龙江畔回龙湾夜市10号线天台岗雅居乐小学10259苹果城回龙湾夜市10号线、3号线天台岗雅居乐小学9587山千院回龙湾夜市10号线、3号线珊瑚康恒小学10900万友七季城回龙湾夜市10号线、3号线珊瑚康恒小学10582渝能国际社区商业3号线学府路小学8916学府大道69号社区商业3号线学府路小学依林雅筑：8893保利观塘社区商业无南坪实验外国语小学10803万科金域学府社区商业无南坪实验外国语小学11452（来源于链家APP2017年9月13日数据，建面参考均价，实际成交价格请以国土局为准。）橙色板块中如果你是自住，那是非常适合的，这里交通、学区和商业配套基本上都较为成熟，很适合年轻人的第一套房。如果选择投资，可能要好好甄别了，目前这一圈有价值的楼盘中，山千院和万友七季城在板块中的优势稍微明显一点。南山片区别墅扎堆，蓝色板块价值有多大？

（阅读这一段，推荐开启音效，效果更好）蓝色板块基本就是指南山了。南山，真的很适合养老，这座离主城最近的山，是重庆人和外地人的旅游度假圣地。这里有年轻人喜欢的加勒比海水世界，有外地人喜欢的一棵树和大金鹰，有老年人喜欢的植物园以及附近的农家乐，有大家都爱吃的泉水鸡一条街，还有大名鼎鼎上了央视的枇杷园鲜火锅。更多的人都是上山避暑和观景：

南山，修了很多别墅。在没有开启照母山神话之前，这里是重庆有钱人的别墅扎堆区，周末上山来小住两天，周一又回归城市的工作生活。就算没有别墅，你也可以上山住在农家乐玩两天，也算是生活在重庆人特有的城市福利。因为南山也在飞机航道之下，噪音比主城核心地段更大，所以不太推荐购买山上的房子。绿色板块，现在进入是否过早？

绿色板块在南山的另一边，有一块两倍于现有南岸建成区面积的新区，叫茶园新区。从百度百科可以查阅到这样一句话：“茶园新区位于重庆市南岸区，按规划将成为重庆市的城市副中心，与两江新区隔江相望。”

2017年7月4日，重庆东站最终站址已经确定在茶园长生桥片区，但是具体开工时间待定。再加上从隧道、6号线和8号线两条轨道交通进入茶园，规划看上去真的很美。而实际上现在的茶园还是这个样子的：

（拍摄者：浮云，拍摄时间：2017年8月）所以，茶园片区的所在的绿色板块，现在进入是否太早？至少在重庆东站没有落成以前，我还是不推荐购买这个板块的楼盘。知识星球中对南岸区关心的热点楼盘点评昨天我在“重庆新一线城市”的知识星球中询问了下大家对南岸区有没有特别关心的楼盘，然后就收到了12位圈友的回复。

针对这些朋友提出的点评需求，我在本文中给予一些个人的点评：01—上海城点评：这个南岸商圈的大盘，商业配套是其优势，再加上天台岗小学(上海城校区)的配置，几乎成为了一个无法挑剔的楼盘。如果要说此盘的缺点，那就和玖玺台类似，都好比最近上市的苹果iPhone X一般，价格贵可能就是唯一的缺点。02—融侨半岛点评：这一带风水较好，香弥山1号、花漫庭、花湖汀、花样派和春上南滨几乎坐拥上风上水之位。还自带一个融侨公园，还配置了一个金辉铜元道商业。如果我到了退休年龄，就很想在这里隐居。既能享受城市的繁华，还能体验隐者的淡泊。价格倒是不太贵，一万出头也能入手，自住很不错！但是对学区房和轨道交通有要求的朋友，可能会有些遗憾。03—国际社区点评：优势和劣势和蓝光COCO类似，但是比蓝光COCO多一个较好的学区，弹子石小学中海校区和11中中海校区。虽然中海国际学校也不是市重点，但也是南岸区重点打造的小学。国际社区江御11402/平方米，对于大户型改善型刚需和外地重仓位的朋友有吸引力。04—蓝光COCO点评：这个蓝光COCO时代这几期里面，一期价格最便宜，单价11530元/平方米。商业配套这块未来要往弹子石中心那边靠，对口小学为大佛段小学，轨道交通方面有轨道8号线和环线。此盘综合评价较高，地段靠近两江新区，如果可以入手一期，还是要趁早。05—保利观塘点评：距离轨道三号线还是有一公里以上的距离，还是配置有南坪实验外国语小学，暂时没有商圈，以后可能会有社区型商业。此盘虽然价格较低10803/平方米，但是地段还是不如弹子石，投资者加几百元买弹子石蓝光COCO还是要保险一点。06—玖玺台点评：社区商业较为成熟，有轨道三号线，对口小学是天台岗小学融创校区，还有无敌一线江景，基本上什么都好！但是二手建面价格17541元/平方米，太贵了，价格高就是缺点！又或者说我穷我买不起，才是缺点！07—喜马拉雅点评：北上广深的朋友很喜欢这个盘，买一套喜马拉雅作为传家宝成为了这些外来者置业重庆的标配。目前新房套内价格已经达到50000元/平方米，也算是我们重庆的骄傲了。以后谁也不能说重庆无豪宅，没有单价5万的楼盘了，此盘拿到全国也是可以骄傲的说上一段。什么？风水不好，对不起我听不到，我买来又不住，出租出去和我关系不大。什么？太贵了买不起，我又不卖给你。中国只有一个重庆，重庆只有一个喜马拉雅，这个观景豪宅，是专门卖给婆罗门的。08—柏悦澜庭点评：铂悦·澜庭项目已于8月26日洋房18-20号楼，套内116-240㎡洋房，建筑面积为136-280㎡，每栋楼共8层，套内均价17409元/平方米。从8月份的价格来看，还是有点偏高。毕竟商业方面等待华润开业，学区尚不明确，轨道交通不太理想。如果要买的朋友千万不要买靠大佛寺大桥这边的，适合长期持有，等待洋人街搬迁。09—长嘉汇点评：二手市场建面均价15406元/平方米，新房市场套内均价35000元/平。新房价格有点虚高了，建议购买二手房为主。这里的孩子读弹子石小学，商圈有长嘉汇购物公园、弹子石中心，没有轨道交通规划。不过买得起这里的朋友，基本上都是开车一族了。如果要买，去二手市场去碰碰运气吧。10—银翔翡翠谷A组团点评：从投资角度，因地块价值不大，一票否决制；从自住上说，这个小区还算不错，性价比蛮高的，子女读城南家园小学，未来临近茶园商圈，轨道六号线也不远。适合上车，在重庆安家落户，投资要长持。11—江南融府点评：茶园北的地段，比茶园南稍好，轨道6号线刘家坪旁，属于未来茶园新区核心地段，重庆东站长生桥也在这附近。隧道通了去解放碑和江北嘴都较近，估计KFS开盘不会太低。还是那句话，自住者适合上车，在重庆安家落户，投资要长持。未来的南岸区。南岸区的“五湖四海”各有特色，未来各个板块的发展非常光明。有活力的南坪商圈，也有可以颐养天年的南山街道；有北上的弹子石总部经济城，也有南下的回龙湾的美食城，还有东进的茶园新区。这样的南岸区还有什么不让人期待的呢？虽然下浩老街完成了它的历史使命，我们在老街的原址规划上也看到的是一片绿地：

但正因为如此，反而我们应该感谢ZF，感谢在主城区有历史代表的区域，给我们的子孙们留下了一块宝贵的空地。而未来的南岸区的故事，将交给他们来完成书写......

（好友郑涵摄）文末彩蛋：为了弥补上一期《金九银十去重庆买房》系列之江北自助餐报告。没有彩绘图的遗憾，特此在这里给大家补上一张江北区的彩绘地图。

红色板块：观音桥、北滨一路东段；紫色板块：江北嘴、海尔路和寸滩；橙色板块：黄泥磅、五里店一带；黄色板块：大石坝、北滨一路西段、南桥寺、石马河一带；蓝色板块：铁山坪、唐家沱一带；绿色板块：鱼复新区。欢迎加入知识星球，让置业之路省心省力！从2017年开始，不少购房者都加入了“重庆新一线城市”知识星球（原名：小密圈），在里面可以学到很多干货知识，避免房屋交易过程中上当受骗。这里有重庆城市规划专家鉴鉴；重庆轨道交通总工程师陈；多年实操经验，擅长重庆、上海房屋投资的Admin；拥有多年买卖房屋、出租房屋经验，撰写30余篇投资文章，形成投资体系的六土；人美心善，嗅觉敏锐，固守核心区域投资大牛俊士；深居简出，精准打击核心笋盘高手大锤；曾经自己做过商业体的笋盘高手俺来了；曾供职于各大知名KFS的策划大咖七爷；有近10年重庆楼市实操经验的媒体人浮云等等，有问题可以向我们提问，我们将毫无保留的：揭露如今的重庆楼市真相！陪你绕开诸多盲点和坑！可以让你的重庆置业之路省心省力、事半功倍。知识星球里面还有干货很多，原创文章很集中，嘉宾都很专业！原创文：浮云图：浮云、郑涵、鉴鉴其他图片来源于网络相关推荐：《金九银十去重庆买房》系列之江北自助餐报告。恭喜你们，重庆电X村的“拆二代”们！你必须要知道，重庆买房要避开的“雷盘雷区”。重庆向北的势头已经非常明显，这是一股不可逆的趋势。重庆楼市地图3.0发布，南边有新发现。浅谈：重庆核心区域商业升级之路！重庆楼市二环区域，有什么价值？重庆江北单价10000元内的笋盘到哪里去挖？-2.0版这只是重庆楼市价值回归：2.0版。据浮云统计：1%识货的人，都点了赞，2%识货的人，都转发了此文，3%识货的人都按了下面这个二维码：“重庆新一线城市”，关注了我。