董再国律师维权指引：无处分权人代签拆迁安置补偿协议后,未取得处分权或被权利人追认的，该协议无效
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董再国律师，1992年河北承德高考文科状元，兰州大学法学本科，北京大学法律硕士。现为北京圣运律师事务所合伙人，北京律协环资法律专业委员会委员；执业年限15年，擅长征地拆迁和行政法领域。董再国律师为您亲自开庭办案，收费合理。
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裁判要旨：
签订合同过程中，不但要防范《合同法》第五十二条规定的合同无效情形的出现，也要核实对方签约人对合同标的是否完全处分权，如：涉及继承时，要审查签约人是不是继承权人，是否还有其他继承权人;涉及共有财产的，要看是否获得了其他共有权人的同意。对于没有处分权或只有部分处分权的，应该要求提供相应授权委托书，否则，不能签约。
如果签约后才发现对方不具有相应处分权，应当立即请求权利人对行为人的处分行为效力进行追认，在得到追认前可以通过行使抗辩权中止履行合同义务，以阻止损失的发生或进一步扩大。权利人拒绝追认的，应当立即提起诉讼，请求确认该合同无效，以确保不留后患。
案情简介：
陈某某丈夫去世后，留有一套房产，一直没有与三子女进行继承分割，保持共同共有状态。7月2日，被继承人的小儿子简某某单独与广州市荔湾区茶窖街茶窖股份合作经济联合社(下称茶窖联社)及广州市茶窖城中村改造管理有限公司(下称茶窖公司)三方共同签订茶窖拆协字第40314号《广州市茶窖“城中村”改造房屋拆迁补偿安置协议》(下称《补偿安置协议》)。简某某非但没有将签约的事实告诉其他共有权人，相反，还在10月至3月期间，和其他共有权人一起对其父留下的房屋进行析产分割，先后办理并取得《公证书》、《集体土地房产证(共有权证)》。《补偿安置协议》约定搬迁期限届满后，茶窖公司通知简家腾空交付房屋。此时，其他共有权人才得知存在《补偿安置协议》。因为他们没有得到任何补偿，故不同意搬迁，同时，以合同无效为由，将签约的简某某、茶窖联社和茶窖公司作为共同被告，诉至广州市荔湾区人民法院。
裁判结果：
广州市荔湾区人民法院认为，虽然被告茶滘经济联合社和茶滘管理有限公司和被告简庆伟针对讼争房屋签订了《广州市茶滘“城中村”改造房屋拆迁补偿安置协议》，但在上述协议中，被告简庆伟只是作为讼争房屋的继承人之一名义签订。
被告茶滘经济联合社和茶滘管理有限公司表示三原告对三被告签订上述拆迁补偿安置协议是知情的，并且同意由被告简庆伟作为简杰的继承代理人先与他们签订拆迁补偿安置协议等，但没有提供充分的证据予以证明，而且三原告和被告简庆伟对上述事实均不予确认，故本院对被告茶滘经济联合社和茶滘管理有限公司提出的该主张不予采纳。
在三原告和被告简庆伟按份继承了讼争房屋的产权并办妥讼争房屋的继承手续后，实际情况发生了变化，被告茶滘管理有限公司和被告简庆伟并没有依《广州市茶滘“城中村”改造房屋拆迁补偿安置协议》第十四条第三项约定另行签订补充协议，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条 的规定:处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占有份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
因此，被告简庆伟并不能代表三原告处分讼争房屋的拆迁补偿事宜，被告简庆伟搬往临迁房居住也不能视为三原告也已经履行了上述补偿安置协议。
根据《中华人民共和国合同法》第五十一条 规定:无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处方权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
由于被告简庆伟并不是三原告的签约代理人，而且三原告至今也没有对被告简庆伟签订的上述拆迁补偿安置协议予以追认。
因此，上述协议对三原告也不能发生法律效力，原告的诉讼请求有理，本院予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条 、《中华人民共和国物权法》第九十七条 的规定，判决如下:
确认被告广州市荔湾区茶滘街茶滘股份合作经济联合社、广州市茶滘城中村改造管理有限公司以及简庆伟于2012年7月2日签订的编号为茶滘拆协字（2012）第40314号的《广州市茶滘“城中村”改造房屋拆迁补偿安置协议》无效。
本案受理费50元，由被告广州市荔湾区茶滘街茶滘股份合作经济联合社、广州市茶滘城中村改造管理有限公司各负担17元，被告简庆伟负担18元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按本案判决确定的一审案件受理费同等金额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。
逾期不交的，按自动撤诉处理。
点评；
《补偿安置协议》的被拆迁人(丙方)栏及落款处均显示为“简某(已故)、简庆伟(继承人之一)”，且茶窖联社和茶窖公司提供的证据——“汾水拆迁工作座谈会”记载，原告简某某(被继承人的大儿子)以被拆迁人的身份签到参会，由此可以断定，三被告均知道案涉房屋还有其他共有权人。后简家出具的《公证书》、《集体土地房产证》也证明了这一点，被告简某某只占全部房产的八分之一。在原告没有出具授权的情况下，三被告签订《补偿安置协议》，将全部房产作为被拆迁安置财产，由被告简某某一人全权处置，其行为显然已经超出了他对该房屋所享有的处分权范围。此超权限范围的处置行为，不仅事先没有取得原告授权，事后没有获得原告追认，也严重侵害了原告的合法财产权益，故根据《合同法》第五十一条和《物权法》第九十七条之规定，该《补偿安置协议》无效。