每日房地产简报 | 澳洲5%首付购房计划落地！ 悉尼只有少数郊区符合规定

澳洲12月房价录得10年来最大季度涨幅

最新的数据显示，澳大利亚的住房市场创下了十年来的最佳季度涨幅。截至今年12月的一个季度内，澳大利亚整体住房价格上涨了4％，与上年同期形成鲜明对比，创自2009年11月以来的最大季度涨幅。就首府城市而言，2019年第4季度，悉尼房价上涨了6.2％，墨尔本上涨了6.1％。布里斯班和阿德莱德分别上涨了2.4％和1.4％；霍巴特和堪培拉也有上涨，涨幅分别为3.4％和2.3％。相反，珀斯和达尔文同期的房价则分别下跌了0.1％和1.4％。房地产研究机构CoreLogic警告称，尽管2019年是澳大利亚住房市场创纪录的一年，但是不要指望到2020年也会迎来如此快速的增长。CoreLogic研究主管Lawless表示，2019年的最后六个月表现强劲。但是，从长期来看，悉尼和墨尔本房价半年上涨9.9％和9.6％是不可持续的，并标志着到2020年将出现放缓。

澳联邦政府首个住房贷款计划实施，悉尼只有少数郊区房价符合规定

澳大利亚联邦政府新的贷款担保计划于1月1日（周三）在有限地区生效。对于悉尼想要利用这一政策的首次置业者而言，房产搜索范围受到限制，可能无法选择距离中央商务区（CBD）半径10公里之内的房子。根据《悉尼晨锋报》经济学家安德鲁·威尔逊（Andrew Wilson）的独家分析，按照政策的规定，享受优惠贷款担保的买家在悉尼购房价格不得超过700,000澳元的上限。这意味着距离市中心10公里范围内只有一个郊区Canterbury符合条件。并且，当地只有两居室公寓的中位价低于这一价格。经对悉尼800多个地区进行分析后，只有29个地区的两居室公寓中位价低于70万澳币、且出售数量不少于20套。Wilson说道：“如果您是首次购房者，可选择的余地非常有限。在悉尼，更像是一场属于公寓的游戏。”悉尼确定的十个最佳郊区，即两居室公寓中位价低于政策规定上限，且供应情况尚可的地区中，有9个地区位于城市半径10至20公里的范围内。其中包括西南部的Campsie（65万）、Belmore（63万）、Lakemba（39.9万）、Bankstown（55万）、西部的Homebush（66.9万）、Auburn（54.9万）、以及西北部的Carlingford（68.2万）。

2020年哪些地区的房价有望跑赢大盘

不少房产专家表示，对于澳大利亚的住宅市场而言，2020年将是辉煌的一年，预计澳大利亚最大两个城市的房价将至少上涨14％。但是，并非所有地区都能实现房价的强劲增长。根据《澳洲金融评论报》对当地主要房地产分析师的调查，结果显示以下地区的房价有望在2020年跑赢澳大利亚整体市场表现。Select Residential Property的研究主管杰里米·谢泼德（Jeremy Sheppard）指出，市场供求关系是影响价格变化的主要因素。在其看来，悉尼南部Loftus地区符合高需求，低供应区域的标准。另外，位于悉尼中央商务区以西33公里处的Crestwood也是供不应求的地区，不仅对购房者而且对租房者都如此。阿德莱德大学房产专家Peter Koulizos指出，靠近就业中心的高档化郊区为资本收益提供了坚实的潜力。悉尼中央商务区以南七公里处的St Peters就是其中之一。Suburbanite首席执行官安娜·波特（Anna Porter）表示，布里斯班CBD东南5公里处的Greenslopes具有增长潜力，原因在于相对可承受的价格。在墨尔本，不少房产专家将位于CBD以南7公里处的Balaclava评为2020年房价表现最佳的城市之一。

悉尼独栋屋中位价将再破百万

悉尼的房主有望在今年2月份再次成为百万富翁，前提条件只有一个，即房贷允许。根据CoreLogic发布的关键房屋价格数据，截至目前，悉尼典型的独立式住宅中位价录得97.4万澳元，公寓中位价录得74.6万澳元。此前，悉尼独立式住宅的价格曾从2017年7月106万澳元的峰值暴跌至2019年6月的86.5万澳元。但是，在新一轮的降息和贷款偿还能力测试放松的推动下，悉尼房地产市场于在2019年下半年重燃。CoreLogic预测显示，从今年2月开始，悉尼的房价将再次打破纪录。CoreLogic研究主管蒂姆·劳莱斯（Tim Lawless）表示，悉尼住宅价格在2018年下跌8.9％之后，在2019年上涨了5.3％。他说：“价格反弹快于任何人的预期。根据目前的增长速度，悉尼房屋的中位价在2月份可能再次突破100万澳元。”

2020年澳洲写字楼市场“看多”情绪明显

相比一年前的市场预期，2020年商业地产的前景明显更为乐观。原因很简单，导致2020年写字楼市场看跌的诸多因素已经得到缓解，例如分租空置率上升、和需求下降的可能性等。相反，推动商业写字楼上升的驱动因素依然存在，即机构投资者对商业地产的需求。与全球同行相比，澳大利亚首府城市商业写字楼市场投资还存在一个很明显的优势，即写字楼资产的资本化率（又称：“投资收益率”）。目前，这一收益率与债券投资的无风险收益率之间的差距表现健康，并远高于历史平均水平。随着利率的进一步下降，这一差距有望持续攀升。另据商业地产服务商高力国际（Colliers International）的预测，悉尼和墨尔本中央商务区的优质办公空间租金也可能会上涨，上涨幅度介于5％至8％之间。