本届汇翠花园业主委员会工作总结（三）

业主通讯

第71期

    第三部分 管理工作

一、在徐家汇街道支持下，业委会联合居委会、物业，共同治理了小区地下车库，拿回了地库的物业管理权，整合了小区统一物业管理，其方式被媒体称为“三驾马车”整治样板模式。2017年4月17日《新民晩报》徐汇版刊登了“三驾马车”齐心，力克地下顽疾一文，充分肯定了小区工作。

本届业委会成立之初，在管理上遇到了极大的困难。地下车库开发商派遣了二家承包人，分头承包地下车库不同的位置，互相争利。开发商自己在地库搭建房屋，在里面违章堆放了许多易燃物品。地下车库到处是电瓶在充电，有人在烧饭，堆放了许多杂物，所有的隔离物品、隔离房间的分割物，都是易燃的。有严重消防隐患和治安隐患，   2017年3月31日，在街道支持帮助下，三驾马车对地下车库进行了整治，成绩很大。当然这些整治也遇到了想到的和意想不到的许多困难。包括承包人上业委会成员家门威胁，业委会主任汽车被撞坏，开发商和承包商对我们业主方进行了许多诉讼。开发商和承包商目的应该很明确，也很简单，就是要将所有的租赁车位全部卖掉，以快速回笼资金。在本届业委会成立以前，他们已经达到了相当部分的目的，收取了巨额的资金。   开发商和承包人这些做法，严重违反了上海市公布并在今年10月1日起实施的《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理规定》。

二，2017年1月，开发商和承包商联手引进100辆滴滴打滴进小区，差一点点成功。最后在街道支持下，业委会带头、业主自发打110、加上居委和物业的人都参加，才挡住大门口。2017年1月，关于此事110接警电话上百个，差不多一个月才平息。

这段时间，小区还发生了开发商在地库的承包人殴打，其中之一头被铁捧打破的恶性事件，说明当时小区的地库是极其不太平的。

三、应广大业主的要求，业委会联合街道、居委会、物业治理了小区的居改非，特别是1号楼和4号楼。本小区原来居改非的用户几乎超过业主正常居住的住户，在街道、居委会和业委会全力整治的用时，业委会通过业主大会增加了居改非的电梯运营费（所收的各楼电梯运营费，全部补充到各楼各户的维修资金账户），对协助各方逼迫居改非用户离开，起到了一定成效。

四、加强车辆进出系统的停车费的管理。不清不白的停车费，特别是临时停车费，一直是被人觊觎的肥肉，为保利益，业委会装置了数字停车管理设备，聘请第三方专业公司监管停车费收支。当发现异常后，业委会马上组织专业人士进行审核，查出了部分保安偷盗现金，保安公司进行了赔偿，堵住漏洞。这样的管理虽然得罪了人，但是维护了小区的业主的收入权益，减少了小区损失。

五、上房物业管理到2019年，在与开发商抗争过程中，上房物业确实做出了很大的贡献。但在管理上发生了两次保安等人偷窃停车费事，加上所有的工作流程到上房物业签报环节，会拖上三个月甚至半年，为此2019年小区业主大会决定更换物业公司，尽量以最快的效率来改善小区的面貌。

六、提高小区管理质量和和效率。上海禾泰物业公司管理汇翠花园以来，管理上仍有不尽人意之处，但在前台服务、财务无漏洞、保安、保洁方面，迄今不错。特别疫情这二年，在配合政府疫情期间特殊管理，在小区的门禁进出口方面，做出了不少的努力。小区现在所有的电瓶车快递不能进小区，小区工程实施比较规范，保洁卫生清扫等有改进、小狗便泻物及时清扫，小区的黄线也有区分，整个环境显得比较干净整洁。在公共收益增加的基础上，一些不需动用维修资金的修补工作——如墙壁、屋顶渗水、路面损坏等，工程部能尽快修复。小区的公共区域面貌有了较大的改变，当然有待提高空间颇大。

本质上，管理工作属于软件，关键要有技术硬件支撑，下面一部分就是关于硬件工程：

（资料持续整理编写中，稍晚刊出）