房价放缓近尾声 反弹不再是“狼来了”？

AFN

本篇共1379字｜预计阅读时长2分钟

根据澳洲权威地产研究机构CoreLogic最新发布的3月份澳洲主要城市房价走势。悉尼和墨尔本房价持续走低，规模较小的首府城市和城郊地区房价上涨。比如霍巴特（+ 1.7％）、堪培拉（+ 0.2％）、达尔文（+ 1.0％）和澳大利亚城郊地区（+ 0.4％）均录得升幅。

整体而言，澳洲三月份房价与上个月持平。2018年第一季度澳洲首府城市房价下滑了0.9%，而城郊地区房价则上涨了1.1%。

澳新银行坚信，澳大利亚的房地产市场正处于“软着陆”通道，澳新预计今年房价将上涨，而不是长期下滑的开端。

澳大利亚首席经济学家Daniel Gradwell和Joanne Masters 都认为，澳洲房价不会再大幅下跌，强劲的劳动力市场和收入增长将会推动房价持续上涨。

Gradwell和Masters表示，除了家庭收入增加和劳动力市场状况持续强劲外， 还有一点很重要，就是至少到明年澳储行（RBA）都不会提高官方现金利率。

他们认为，2019年前不启动加息将支持房地产价格上涨。高家庭负债率使澳洲家庭对加息很敏感，但今年来看不用对加息太过担心了。

下图显示澳新银行对澳大利亚年度房价走势预测。

主要城市房价预测

作为澳洲第三大抵押贷款银行，澳新认为目前市场情绪低落，预测到今年6月房价都不会有所表现。

预计2017年第四季度的年增长率为1.4％，接近前期预测的1.5％。他们认为地产市场已经经历了一轮最严酷的价格调整，今年和明年延续增长势头。

澳洲银行表示，劳动力市场走强、工资上涨以及2019年加息无望都在支持房价回升。

前三个月，当悉尼、墨尔本、阿德莱德和珀斯的房价跌势超过了12月份的预期。澳新还将悉尼房价的跌幅预期从2.2%改为3.4％，对墨尔本房价的增长预期从3.7％降至3.2％。

澳新银行将阿德莱德增长预测从1.9％降至0.4％，将堪培拉的增长预期从4.4％降至2.8％，对达尔文的跌幅预测修正更大，从此前的6.7％改为8％。

澳新银行将塔斯马尼亚房价增长率从去年12月预测的6.1％上调至12.2％。

不惧市场调整 反弹可期

Gradwell和Masters表示，近期房价出现调整，澳大利亚首府城市房价年增长率从一年前的10％降至仅为0.8％。这主要是因为APRA（澳洲审慎监管局）的监管紧缩政策，最初针对的是购房投资借款，然后转向只还息贷款，这套政策组合拳减少了购房需求，并且使房价增长放缓。

然而，即使地产投资者活跃度下降，Gradwell和Masters还是认为最近的指标并不能说明整个房地产市场承受的压力超负荷了。

Gradwell和Masters说：“尽管还没有任何明显不确定因素出现，金融稳定性仍然是一个中期关注焦点。因为，鉴于目前信贷增长继续超过收入增长，表明家庭债务收入比率将继续上升......这可能导致金融稳定性再次成为焦点。”

事实上，早期的宏观审慎措施已经产生冷却地产市场的效果，尤其是投资者市场。鉴于宏观审慎收紧措施的力度逐步减小，Gradwell和Masters认为，未来，澳洲房价将会再次上涨 。

APRA的数据显示，去年最后一个季度，新批只付息贷款数量为15.2%，远低于2015年6月份的45.6%。据悉，去年3月份APRA出台的限制条件是只付息贷款比例不能高于30%，那这也就意味着银行方面是不是可以稍微放松贷款条件，从而吸引投资和只付息贷款客户。

根据住房融资数据显示，2015年5月份，新南威尔士州投资者占总房贷数量的63.6%，那么到了2018年1月份，虽然这个比例下降到了53.4%，但新州贷款市场上依然超过半数为投资者。

END

因此，小编认为房价是否会回升，这或许取决于银行贷款方面，只有当只付息和投资者贷款审批放松或利率下调，才有可能激发地产市场的活跃度。然而，考虑到当前皇家调查委员会将目光放在银行业身上，这种可能性又变地小了很多。