专家解读 | 澳洲物业管理之来龙去脉
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导语
澳洲有近90%的人口住在城市，在新洲约有超过三分之一的人口住在由分契式物业(Strata)管理的公寓楼，单元房或连体别墅里，这个数字到2050年预计将翻一翻。如果您是其中的一员，那您真的了解澳洲特色的分契式物业管理常识吗？哪些是共有物业？什么是业主权益团体？ 物业管理费是如何制定的？作为业主你有哪些权利？为什么我要为大楼其他住户维修买单？什么是合理或不合理的物管费？
分契式物业管理计划
首先在澳洲只要是购买了公寓（Apartment）单元房（Unit）或联排别墅（Townhouse），就属于分契式产权（Strata Title），就有机会接触到分契式物业管理公司（Strata Managing Agency）。
经过60多年的发展在澳大利亚已形成了一套非常完善的物业管理体系， 相应的立法健全并经过了多次修改。
如新南威尔士州的《分层楼宇计划管理法案2015》在2016年11月底开始取代之前实施了20多年的的《分层楼宇计划管理法案1996》，还有国家级的如《澳大利亚物业、股票及商业代理法案》、《澳大利亚分层楼宇计划（自由保有的不动产开发）法案1973》等。
这些法规都和日常的分契式物业管理有关联，且法规的制定也相当的人性化， 比如新的立法增加了如何更容易地饲养宠物，对烟雾的控制，及简化了小型室内装修的审批流程等。
澳洲另外一个特色就是公民意识。这些意识体现在物业管理上，就是业主普遍愿意接受并期望主动聘请有资质有声誉的物业管理经理人帮助其经营管理物业，认可“花钱买服务”的模式，而且拒付物业管理费被视为违背社会公德的。二是大家作为业主都积极自愿参与物业管理，对物业管理的有关事项积极发表自己意见，认可并尊重一致所做出的决定。
分契式物业管理公司及管理人
成立分契式物业管理公司（Strata Managing Agency）需要向澳洲公平委员会申请分契式物业管理牌照(Strata License) ，该牌照每年需要年检。公司从业的物业管理项目经理必须经过至少6个月到3年不等的物业管理课程培训，参加国家认可的培训机构的考试并合格，并向澳洲公平委员会注册后才能正式开始担任物业管理项目经理。
从2018年7月开始所有担任物业管理的项目经理都需要必须获得澳洲公平委员会颁发的分契式物业管理牌照(Strata License)才能上岗，并同样需要年检。
公司牌照持有人或从属物业管理经理都受政府的监督和检查。若有违规违法行为，将受到不同形式的处罚，从罚款、吊销或暂停牌照，甚至到判刑。
分契式物业管理基本框架
简单来说业主法团（Owners Corporation）就是某一个分契式物业管理计划（Strata Plan）的拥有者或主权人，其代表就是业主委员会。业主法团在年度业主大会上选举产生业主委员会来行驶其权益。
分契式物业管理公司通常会代表业主法团设立银行账户及物业券宗，制定物业法则、负责征收物业费，委托维修，清洁，保险理赔等日常管理业务，业主委员会则起到监督作用，这是一个真正意义的合作共管模式。 但是在某些重大决定上， 比如如何更新公用设施，设立每年的物业征收标准等都需要在业主大会来通过，委员会自身无权表决。
委员会成员不可超过9人，委员会可以设立职务，比如主席，财务秘书及委员会秘书来行驶某些特定权益。委员会成员基本都是自愿的，但可以是有薪酬的。委员会在年度业主大会召开是自动解散，然后再重新选举产生，业主需要提名才可参选。新的法规规定如果业主没有付清物业费不得参选。
什么是共有物业
在澳洲，由于业主只拥有大楼某一个单元的产权，除此以外的区域包括建筑及土地被称作为共有物业（COMMON PROPERTY），比如入口门厅、 车行道，游泳池，花园和围墙栅栏等。共有物业的产权属于业主法团所有，共用物业和各单元及附属地域之间的界限有清楚的划分，并在土地局登记注册的分契式物业计划楼宇图上明确表明。另外比如外墙、窗户、地板及屋顶属于大楼的共享结构部分，亦属于共有物业。 没有业主法团的允许，业主不得在共有物业增加额外设施或进行结构改造。
共有物业的维修和管理由业主法团负责。按法律规定，业主法团须向业主征收物业管理费以维护共有物业，同时还须专门设立“资本储备基金”来支付将来的比如楼层粉刷，车道整修，置办新屋顶或排水材料等修缮维护成本支出。
在澳洲，很多大型开发商建造的居民小区都设会所，会所内有游泳池、多功能厅、健身室，桑拿房，烧烤等， 有些还有网球篮球场。这些场所平时很多时候都是无人看管的，但每位业主都会发一把钥匙，需用时可自行开门进行娱乐活动，这些场所都是免费使用的。 但他们都是共有物业所以这些场所的维修和更新也都会出现在年度预算上有业主分摊。
什么是Strata Levy（物业费）
Strata Levy就是物业费。如果你在澳洲买房，特别是买公寓的时候都会收到缴纳Strata Levy的通知。
Strata Levy一般指每个季度的物业管理费，通常含两个部分：
1
一是“行政基金“（Administration Fund）， 是指日常管理支出费用，包含物业日常维护成本，如公共水、电、大楼保险、普通维修，清洁、物管等；
2
二叫做“资本储备基金“（Capital Fund）, 是用于将来大修或添置设施用的。管理费的征收是按照每个单元的“单元权益数“（Unit of Entitlement）来分摊给每位业主的，在土地局登记注册的分契式物业计划楼宇图上依法必须注明每个单元的”单元权益数“（UE）以及计划中所有“单元权益数“的总和。”单元权益数“和很多因素有关联， 但比较重要的一个因素是该单元的市场售价。
导致Strata Levy贵和便宜有很多因素，比如有游泳池和健身房的物业肯定要贵过没有的。又比如市中心区域的高层由于租客多以及人口流动性比较大，随之而来的人造垃圾及公共设施的维护成本上升，那么相对的物业费就会比周边地区的高层要多。
一般物业不大会出现突发的不正常的增长，但如果出现突然的增长又无法接受的话， 作为业主可以打电话向物管公司咨询为何本季度管理费如此偏高及具体的原因是什么，如果不满意业主还可以通过业主委员会向物管公司提出交涉。如果是Strata公司无能或者不作为，业主有权向业主委员会提出要求投票更换物管公司。
为什么要按时缴纳物业费
澳洲的物业管理费是依照立法由业主法团向业主来征收的且必须按时缴纳。在澳洲欠费及拒缴物业管理费的现象很少， 因为物业维护关乎到每个业主的权益。对于不支付物业管理费的业主，首先将被剥夺在任何会议上的发言权和投票权，另外可能在其出售房屋时也将受到一定的限制，并留下不良记录。
另外依法，业主法团除了对欠费部分征收10%利息外，还可以通过相关决议对拒绝缴纳物业费的业主采取法律行动， 包括发出律师函，缴纳通知，并向法庭申请执行令等。
通常物业费的支付须通过银行，包括网络转账或自己到银行柜台支付。但业主也可以到任何邮局支付，只是需要付一个手续费给邮局。所以即使业主回国也不用担心欠费。
受法律约束的独特的管理体系
澳大利亚的物业管理体系风格独特且有明确的立法，明确具体的规定了如果有纠纷发生时，如何通过磋商、调解、发出“法则遵守”通知，直至到由裁定员作出指令、或是法庭听证会等方式解决。如新南威尔市州的公平贸易部负责监督所有州内的物业管理事物和纠纷，并设立了专门的分层楼宇计划调解服务处负责具体工作。一个分契式物业计划在原始业主（通常称作原始所有人，指开发商）在办理土地局分契式物业计划登记时业主法团就自动形成了，但当超过1/3的单元售出时，原始业主须在两个月内主持召开第一次年度业主全体大会，否则会被重罚。
按照新的立法在第一次年度全体业主大会上，原始业主的投票权也被相应有所限制。如果原始业主拥有的单元数超过总数的一半以上， 其拥有的投票数被降至总票数的1/3，这样可以更好的避免由开发商来操纵物业的日常管理。除此以外， 第一次年度全体业主大会的一个重要议程是选举业主委员会，指派委托物业管理代理人，决定保险、物业管理费，设立账户及表决通过“管理法则”等。
新旧立法的不同之处
备受期待的新南威尔士州的物业改革法规经过近3年的酝酿，检讨以及最后议会投票通过，从2016年底开始实施已经有一年了，这是20多年来的第一次改革， 目的是让新的物业法更合乎现代的需求以更好的反应和适应未来人们的居住和生活方式。
和之前实施了20多年的1996年的旧法想比较，新发约有90多处修改，主要涉及6个部分，业主委员会，新设的租户代表，新的年度业主大会程序，年度业主大会通知，共有物业的义务，批准和管理以及分契式物业管理法则检讨。
首先新的立法明确了什么人可以参选业主委员会什么人不能参选，区分了和原始业主（指开发商）有关联的人，比如房产销售中介就不能加入委员会，除非他们自己本身就是业主。新的立法允许选举出租客的代表并进入业主委员会参与日常的物业管理并提出意见。
在年度业主大会上，一个人能够持有的代理投票数量在新法下受到限制，而且新法允许无法到场的业主可以通过电子邮件投票，网络电话或手机电话及网络辩论等“电子”方式参与决策。旧法则没有此项内容。 所以就很容易出现整个物业操纵于和开发商有关联的人的手中，特别是部分房屋中介。新法设立的限制正真意义上最大化体现了物业内所有业主的权益。
对于欠费业主新法规定除了不能在任何会议上投票而且也不能参选业主委员会，新法同时也增加了追讨欠费的条款，包括更严格的法律条款。
新的立法的另外一个显著特点就是简化了室内装修的审批程序， 现在这类审批可以由业主委员会来进行而不是以前的必须在全体业主大会上通过。同时新的立法对于宠物的领养提供了更宽松的环境，比如小于15公斤的都不再需要审批了。
作者简介
Michael Lee是一位资深Strata分契式物业管理人，具有超过5年的管理经验，经常在不同媒体发表不同主题原创文章介绍和澳洲分契式物业管理有关的文章以及最新发布. Michael目前供职Strata Plus 担任资深物业经理。