最新最详细 | 房价跌！全澳住房可负担性虽好转 但长期依然堪忧
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前言
过去二十年，澳大利亚很多地区的房价都经历了大幅上涨。伴随房价的大幅上涨，住房可负担性成为一个日益严峻的问题。导致住房成本飙升的因素有很多，其中包括：
● 金融市场监管放松，推动银行效率和竞争增加；
● 澳联储制定的通胀目标降低，引发房贷利率相应降低；
● 人口持续增长强劲，住房普遍供应不足；
● 建筑成本涨幅持续超过通胀水平；
● 配套齐全、交通便利就业中心附近住房需求大幅上升；
● 住房市场投资活动持续增加，推动投资房需求上升。
尽管近期澳大利亚住房可负担性有所改善，但是长期来看，全澳范围内的住房可负担性呈逐步恶化的态势。过去十年，悉尼、墨尔本、新州非首府地区由于房价涨幅领先，继而导致住房可负担性加速恶化。近期，霍巴特也属于这种情况。
在房价长期上涨的背景下，居民家庭收入增速则远不及同期的房价涨幅。如此一来，住房成本和家庭收入之间的差距日趋扩大。
澳大利亚不同的地区，住房可负担性问题存在明显差异。因此，本文将从多个角度来分析住房可负担性情况，包括房价收入比、首付款储蓄所需年限、月供占收入比例、租金占收入比例等。
一
全澳大利亚
房价收入比
截至2018年第二季度，全澳范围内的房价收入比录得6.81；较今年第一季度（6.84）环比有所下降。就房型而言，全澳范围内独栋屋房价收入比录得7.1，环比有所下降；公寓房价收入比录得6.2，较2016年年初6.6的峰值水平出现明显下降。
首付款储蓄所需年限
以居民家庭收入15%作为储蓄、20%的首付款为例，澳大利亚一般家庭需要花费9.1年才能存够首付款。就房型而言，由于独栋屋房价相对较贵，因此这一数据为9.4年；公寓的这一数据则为8.3年。相比之下，五年前独栋屋和公寓的这一比例则分别为8.5年和8.3年。十年前独栋屋和公寓的这一比例则分别为8.8年和8.2年。
月供占收入的比例
截至今年第二季度，全澳范围内按揭比八成的房贷，其月供占收入的比例为36.3%，明显低于十年前的51.0%。月供占收入比例明显降低的原因包括：房贷利率从十年前的8.85%降低至目前的4.50%。就房型而言，独栋屋和公寓的这一比例分别为37.6%和26.9%。相比之下，十年前的这一比例分别为52.4%和48.7%。
租金收入比
整体而言，全澳范围内租金占收入的比例录得26.9%，明显低于月供占收入的比例。即便是在租房市场峰值时期，这一比例也未超过30%。表现相对健康的租金收入比得益于累积较少的租金涨幅（过去十年的租金年增长率和工资增长率分别为2.9%和3.1%）和相对较快的工资增速。目前，全澳范围内的租金收入比为2007年9月以来的最低水平。
主要地区住房可负担性一览表
如上图所示，悉尼、墨尔本和新州非首府地区相比澳大利亚其他地区的住房明显不具可负担性。尽管这三个地区的房价在近期出现下跌，推动住房可负担性有所改善，但是鉴于过去多年来的累积涨幅过大，要想实现和其他地区大体相当的住房可负担性，房价仍需大幅下跌。
相对而言，租房可负担性要好于住房可负担性。就租房可负担性而言，除霍巴特租金涨幅明显高于同期收入增长率外，塔斯马尼亚其他地区租金涨幅和收入增长率/通胀率大体相当。其中，绝大部分地区的租房可负担性要明显好于五年前水平。
二
首府城市VS 非首府地区
房价收入比
今年第二季度，首府城市房价收入比录得7.2，为2017年第一季度以来的最低水平。就房型而言，独栋屋的这一比率为7.8，较前一季度峰值（7.9）略有下降；公寓的这一比率则为6.4，较2015年峰值（6.5）略有回落。目前，首府城市综合房价收入比呈下滑态势。
同期，非首府地区房价收入比录得6.2，较前两个季度略有下降，与去年同期则持平。就房型而言，独栋屋的这一比率为6.3，较2008年峰值（6.6）略有下降；公寓的这一比率则为5.8，较2008年峰值（6.5）明显回落。
首付款储蓄所需年限
以居民家庭收入15%作为储蓄、20%的首付款为例，首府城市家庭一般需要花费9.7年才能存够首付款。就房型而言，由于独栋屋房价相对较贵，因此这一数据为10.4年；公寓的这一数据则为8.5年。相比之下，五年前独栋屋和公寓的这一比例则分别为8.7年和7.9年。十年前独栋屋和公寓的这一比例则分别为9.0年和7.8年。
相比之下，非首府地区家庭一般需要花费8.2年才能存够首付款。就房型而言，由于独栋屋房价相对较贵，因此这一数据为8.5年；公寓的这一数据则为7.7年。相比之下，五年前独栋屋和公寓的这一比例则分别为8.1年和7.2年。十年前独栋屋和公寓的这一比例则分别为8.7年和8.6年。
月供占收入的比例
截至今年第二季度，以按揭比八层的房贷为例，平均而言，首府城市月供占收入的比例为39.0%。就房型而言，独栋屋和公寓的这一比例分别为41.7%和33.9%。相比之下，一年前峰值时期该比例分别为53.5%（独栋屋）和46.2%（公寓）。
平均而言，非首府地区月供占收入的比例为33.0%，明显低于十年前水平（51.8%）。就房型而言，独栋屋和公寓的这一比例分别为33.8%和30.9%。相比之下，十年前峰值时期该比例分别为52.1%（独栋屋）和51.3%（公寓）。
租金收入比
平均而言，首府城市租金占收入的比例录得26.3%，明显低于月供占收入的比例。过去一年，首府城市周租金增长率略高于同期的房价涨幅。因此，首府城市周租金均有不同程度的上涨。今年第二季度，首府城市独栋屋和公寓租金占家庭收入的比例分别为26.9%和26.3%。
非首府地区租金占收入的比例录得28.9%，较去年同期的27.6%略有上升。就房型而言，截至今年第二季度，非首府地区独栋屋和公寓租金占家庭收入的比例分别为28.9%和28.0%。
三
八大首府城市表现
悉尼
截至2018年第二季度，无论是从房价收入比、首付款储蓄所需年限来看，还是从月供占收入比例来看，悉尼都是澳大利亚最不具可负担性的城市。就租房可负担性而言，悉尼是澳大利亚第二大最不具可负担性的租房市场，仅次于霍巴特。
过去五年，悉尼住房中位价累积涨幅达到51.0%。相比之下，同期居民家庭收入增长仅为16.1%。过去十年，悉尼住房涨幅和同期收入增长分别为89%和42%。
墨尔本
今年第二季度，墨尔本由于中位房价出现下跌，推动住房可负担性出现改善。但是，整体而言，由于过去累积涨幅过大而同期收入增长疲软，当地的住房可负担性仍比较严重。过去五年，墨尔本的中位房价累积涨幅和收入增长分别为41.5%和12.4%。过去十年，墨尔本的中位房价累积涨幅和收入增长分别为77.3%和34.7%。
布里斯班
近些年，布里斯班的中位房价涨幅很小。因此，从房价收入比、首付款储蓄所需年限、月供占收入比例和租金占首付比例四个衡量指标来看，布里斯班的住房/租房可负担性相对五年和十年前水平均出现改善。
尽管布里斯班的住房可负担性相对于悉尼和墨尔本两大城市而言要好得多，但是从最近几个季度来看，当地的住房可负担性略有下滑。过去五年，布里斯班的中位房价累积涨幅和收入增长分别为16.1%和9.2%。过去十年，布里斯班的中位房价累积涨幅和收入增长分别为24.1%和31.3%。
阿德莱德
近些年，阿德莱德的房价和收入增长率停滞不前，导致当地的住房可负担性几乎鲜有变化。尽管近期阿德莱德的住房可负担性情况未有明显变化，但是较峰值时期的住房可负担性则明显要好。过去五年，阿德莱德的中位房价累积涨幅和收入增长分别为15.6%和11.9%。过去十年，阿德莱德的中位房价累积涨幅和收入增长分别为31.6%和31.3%。
珀斯
自2014年以来，珀斯的房价和租金持续下跌，推动住房可负担性出现明显改善。事实上，2006年，珀斯（基于房价）是澳大利亚最不具可负担性的城市。过去五年，珀斯的中位房价累积涨幅和收入增长分别为1.1%和3.7%。过去十年，珀斯的中位房价累积涨幅和收入增长分别为30.6%和11.6%。
霍巴特
过去三年，由于霍巴特的房价和租金持续快速上涨，导致当地的住房可负担性迅速恶化。过去五年，霍巴特的中位房价累积涨幅和收入增长分别25.8%和13.2%。过去十年，霍巴特的中位房价累积涨幅和收入增长分别为39.1%和32.6%。
达尔文
在房价/租金的持续下跌而收入增长强劲的推动下，达尔文目前是澳大利亚最具住房可负担性的城市。过去五年，达尔文的中位房价累积下跌5.4%，同期收入则增长21.6%。过去十年，达尔文的中位房价累积上涨30.3%，同期居民家庭收入则增长60.8%。
堪培拉
今年第二季度，堪培拉的住房可负担性略有改善。原因是当地的中位房价环比持平而同期家庭收入出现上涨。过去五年，堪培拉的中位房价累积涨幅和收入增长分别为23.6%和15.5%。过去十年，堪培拉的中位房价累积涨幅和收入增长分别为40.0%和41.4%。
END
悉尼和墨尔本是澳大利亚住房市场规模最大的两个城市，对全澳房价的走势影响非常明显。相比之下，其他地区的房价涨幅相对有限。很多此类地区的住房可负担性由于收入增长、房贷利率下降而出现改善。
就住房可负担性而言，悉尼是全澳最不具住房可负担性的首府城市，其次是墨尔本。尽管两大城市近期的房价有所回落，但是相比其他首府城市仍然不具可负担性。与此相反，达尔文是全澳最具住房可负担性的首府城市。
从租房可负担性的角度而言，霍巴特目前是最不具可负担性的首府城市，一方面，当地的居民家庭收入相对较低；另一方面，当地租金持续上涨。过去一年，霍巴特租金涨幅超过10%，而同期的家庭收入增幅才仅为2.0%。与此相反，达尔文目前是最具可负担性的首府城市。
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