原创 | 贷款政策骤变，从业人员资质堪忧！澳房产市场“回落但不崩溃”
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前
言
作为对监管机构遏制房市风险要求的进一步回应，澳最大的四家银行之中的三家——澳洲联邦银行（CBA）、西太银行（Westpac）和澳新银行（ANZ）都在近日相继上调部分房贷利率产品，主要目标为只付息房贷和投资房贷款。
联邦银行加息
据报导，4月21日，联邦银行宣布将只付息的固定利率房贷的利率提高25个基点，本息同还的投资者房贷的利率将上涨25个基点，而只付息的投资者房贷利率将升25至50个基点，新利率从宣布当日起立即生效。联邦银行还表示，银行已有的固定利率房贷客户不会受此变更影响。
西太银行加息
4月24日，西太银行宣布将部分固定利率房贷产品的利率调高0.3个百分点，不过受影响的仅涉及新申请只付息房贷的客户。
利率上调幅度最大的是只付息自住房贷，而投资者房贷也会受到影响。与此同时，西太银行下调了部分固定利率房贷产品的利率，以鼓励客户按期偿还本息。
澳新银行加息
澳新银行（ANZ）追随联邦银行以及西太银行的脚步，上调了自住房贷款和投资房贷款利率。但与此同时也调低一部分贷款利率。据悉，自住房付息不还本固定贷款利率上调幅度最大，高达0.4%。
最受自住业主欢迎的产品——Breakfree 2年、4年和5年固定利率付息不还本贷款的利息都将提高0.4%。3年期固定利率自住房付息不还本贷款利率将上涨0.3%个百分点至4.49%。3年固定利率投资房付息不还本Breakfree贷款产品利率将上调0.3%至4.69%。
据悉，银行业监管机构，澳大利亚审慎监管局（Australian Prudential Regulation Authority）上个月写信给所有银行提出监管新要求，即银行的只付息贷款在全部抵押贷款中的占比降要至30％，而当前只付息贷款的占比为40％左右。
据最新报道，澳大利亚审慎监管局（APRA）主席Wayne Byres表示：目前，由于银行遏制借贷风险的需求，投资房贷款和付息不还本贷款的利率可能会继续上涨。Byres还警告房产买家，在一个完整的经济周期中房价总会出现下跌的情况。
Byres这番言论是在澳洲经济发展委员会（CEDA）午餐会上发表的，这很可能被银行解读成监管部门已默许它们进一步上调投资房贷款利率。
在澳洲政府各机构的联合调控之下，澳洲房产市场又是怎样的反应呢？今天《澳洲财经见闻》为各位读者总结了近期澳洲房产市场新闻报道。希望能对大家有所帮助。
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一、房产代理中介行业未达行业最低标准
二、悉尼房价出现18个月来的首次下跌
三、墨尔本，布里斯班中环郊区公寓价格大幅下跌
四、珀斯房地产业持续衰落
五、结语
一
房产代理中介行业未达行业最低标准
众所周知，大部分时间独立屋比公寓房价值的上涨势头更好，具有时代特征的房产比上个世纪80年代的建筑具有更高的价值，近郊区比远郊更好。
购买会升值的地方是几乎所有房产买家都知道的真理。但如果你是年轻人，目前仅处于房产市场的边缘，你一定还是会感觉公寓楼花非常诱人。宣传册艺术表现手法、房产中介的推荐都会使房产看起来与20世纪70年代的公寓房相比好很多。
目前，由于存在越来越多大型公寓楼以楼花形式出售的趋势，一部分已经投资于特定地域公寓楼花的人开始意识到公寓房价值下降，甚至不及他们当初的投资金额。
当然他们可以选择离开，但这也将会导致公寓房价格进一步下滑。
但是，如果购买了这样的房产，价值却没有上升，那么在房地产市场的阶梯上将难以上行。而对普通人来说，往往第一套房子将决定未来。
而实际上，向你推荐公寓楼花的房产中介也不一定真的合格。
新州公平交易厅的近期审查结果令人震惊，五分之一的房地产代理从业者没有达到作为销售人员或房产经理的最低标准。
据澳洲Domain房地产网消息，在接受随机审查的314名房地产工作人员中，有68人没有更新他们的后续技术专业课程（Continuing Professional Development）。
后续技术专业课程是房地产经纪人更新从业执照或证书时需要通过的课程，政府的规划表明这一课程的完成仅需短短四个小时。
新州房地产协会会长Tim McKibbin表示，考虑到房产销售人员的职责，这一结果令人震惊。他说：“房产代理销售的可是很多人一辈子最重要的资产，却通常只有几天的培训。”
审计结果并不出人意料。McKbinbin说：“我知道有些对于四个小时的培训仅在不到10分钟的时间里完成，然后他们颁发了证书。”他知道三十个这一类别的培训机构。
所以向真正专业的房产代理从业人员咨询在目前的市场状况下就显得尤为重要。
（来源：https://www.domain.com.au/news/alarming-one-in-five-real-estate-agents-in-nsw-below-minimum-standard-according-to-fair-trading-audit-20170404-gvd2av/）
二
悉尼房价出现18个月来的首次下跌
最新数据显示悉尼房价出现18个月来的首次下跌，背景是监管当局推出了各项限制投资房贷款的强硬政策。
来自地产研究公司CoreLogic的4月份前27天的数据显示悉尼独立屋价格下跌了0.1%，是2015年12月以来的首次下跌。
4月份的整月数据将在周一公布，很可能受到特恩布尔（Malcolm TUenbull) 政府的欢迎，此前财长莫里森(Scott Morrison)敦促监管机构严控导致房价失控的投资者信贷的过快增长。
东海岸两大城市的房价放缓也将受到储备银行的欢迎，后者警告说如果只还利息贷款继续失控，监管机构可能采取更加严厉的措施。
（来源：http://www.smh.com.au/business/the-economy/house-prices-fall-in-sydney-for-first-time-in-18-months-20170428-gvuezo）
三
墨尔本，布里斯班中环郊区公寓价格大幅下跌
《澳洲人报》报道，尽管对于墨尔本和布里斯班内城区公寓供过于求的担忧持续存在，但公寓价格下降幅度最高的地区却位于中环郊区（middle-ring suburbs），当地的新开发地产造成了买卖双方失衡。
房屋中介商们认为，这样情况出现的原因在于：位于郊区的老旧房产正在逐渐失去吸引力；当地投资者对资本增长有限发展前景存在担忧，另外中国对资本转移的限制也有一定影响。
根据澳洲物业广告公司REA集团通过CoreLogic数据研究发现：距离墨尔本市中心8.8公里的东考菲尔德（Caulfield East），是距离城市10公里之内的郊区中公寓销售表现排名第二低，其公寓平均销售单价（至3月31日）比去年同期下降了18.7%。
该范围内表现排名第三低的埃森顿（Essendon），距离市中心9.9公里，价格下降了12.6%。中部郊区基东（Kew East），北考菲尔德（Caulfield North），以及阿斯科特维尔（Ascot Vale）下降幅度位于10%到12%之间。
而情况最不乐观的的则是距离墨尔本市中心1.9公里远的内城克雷蒙（inner-city Cremorne），公寓平均价格下降了19.4%之多。
另一方面，布里斯班中心区公寓的供过于求一直都是关注焦点，然而其中部郊区地带同样出现价格锐减：
距离CBD 6.3公里的Wooloowin和距离CBD 8.4公里的Murarrie其公寓平均价格分别下跌20.1%和16.1%。位于墨尔本中心的卡尔顿（Carlton），公寓价格下跌了12%。相当数量的新公寓楼是为了迎合附近墨尔本大学的学生。
投资银行瑞银表示，由于抵押贷款还款成本上涨，新供应积压和工资增长缓慢，澳大利亚房地产市场被认为已到达天花板（“called the top”）。
（来源：http://www.theaustralian.com.au/business/property/apartment-prices-slide-in-middlering-melbourne-brisbane-suburbs/news-story/46f482f0223d143bd382a3f1163254c5）
四
珀斯房地产业持续衰落
不同于近年来悉尼和墨尔本的房地产热潮，珀斯的房价却伴随失业率和生活成本的上涨不断下降。
珀斯已陷入糟糕状态
珀斯房地产估值师Gavin Hegney表示：“在2006和2007年时选择在西澳大利亚投资房产是绝对不会出错的，那个时候西澳大利亚的房地产业真的很兴旺，而如今珀斯的房产市场状态非常糟糕。”
“悉尼和墨尔本应该吸取这个教训，做好未来迎接市场逆转的准备。”
房产价格“几乎折半”
Daniel Johnston，35岁，于2007年繁荣鼎盛时期在北珀斯的Mandurah和亲戚一起合资了一套房产，花费$580,000。
但是这一区块并没有按照预期上涨。
该家庭拥有一套价值约50万澳元的房产，但如今已经跌至35万澳元。因此Mr. Johnston 非常担心他将失去他的家族房产。
“我们被告知房地产价格增长会放缓，但从没想过会像Mandurah这样价格折半。”
据Bankwest的首席经济学家Alan Langford说，推动市场的其中一个重要因素是房屋供应过剩，而供应过剩的主要原因是由于过去四年来急剧增长的人口。
截至2012年，西澳大利亚有56,000的移居人口来自其他国家，14,000的移居人口来自其他澳大利亚城市。
然而在2015-2016年间， 仅有14,000人从其他国家移居西澳大利亚，并且来自其他澳大利亚城市的移居人口也减少了近10,000人。
“实际上新住宅的建造正在下降，因此房产供应过剩问题将逐渐被吸收。”
Mr. Langford表示，西澳大利亚还面临着创纪录的 “不充分就业率（underemployment）” ，目前的不充分就业率达到了历史新高，超过全国百分点近10%。
人们的收入被削减至原先的10-20%，早先购买的房产价格下跌，还不得不面对巨大的房贷还款压力。
（来源：http://www.abc.net.au/news/2017-04-26/perth-housing-slump-a-lesson-for-sydney-and-melbourne/8473174）
结语
瑞银（UBS）经济学家认为，澳洲房产市场持续了4年多的繁荣期或已到头。瑞银表示，通常情况下官方利率上调是终止房产市场上升的关键因素，但本轮漫长的繁荣周期也许会有所不同。
瑞银经济学家Scott Haslem、George Tharenou和Jim Xu写道：“虽然房地产市场衰退的历史性触发因素（澳储行上调利率）缺失，但抵押贷款利率正在上升，房屋买卖情绪回落接近历史新低。因此，我们称之为‘见顶’，但仍维持我们对住房市场开始的预测，即‘回落但不崩溃’，住宅建造数量在2017年是20万套，2018年是18万套。”
瑞银称，预测得到了起重机国际组织数据的支持。澳洲高层建筑工地的起重机数量升至峰值548台，自2013年底以来飙升了323％。这会对经济增长和建筑工人就业造成压力。据估计，住宅建造所创产值在名义GDP中的占比已超过6%。
不过，据瑞银认为，建造活动的急剧下降并不会导致房价大跌。“虽然我们看到活动的大幅调整，这在长期的市场繁荣后并不少见，我们仍然不认为会出现价格暴跌。”
受人口增长强劲和就业稳定的鼓舞，瑞银对房产市场下跌风险总体上持乐观态度，但鉴于房价高企和家庭债务居历史高位，瑞银警告市场风险上升。
（来源：http://www.abc.net.au/news/2017-04-24/housing-market-top-called-by-investment-bank-ubs/8466198）
究竟房产市场四月表现如何，还需要进一步数据佐证。CoreLogic会于五月发布最新澳洲房产市场数据报告。《澳洲财经见闻》将于本周呈现给大家。