判决：小区26万广告位收入归全体业主！小区这些收益都该归你！
很多业主会发现，不知道从什么时候开始，小区的电梯间、单元门口等地方充斥着各种广告。总之有图有视频。
很多人可能觉得这和自己没什么切身的利益关系，如果有这种想法的人，我要告诉大家您这是大错特错了。
这些广告不仅和我们每一个业主有关系，而且还关系到我们自己的腰包!
安装这些广告是否应该经得业主的同意？这些广告位收入哪去了，业主有没有份？
沈阳市中级人民法院公布的经典案例就告诉你答案。
某物业公司在沈阳市大东区鹏利花园AB区楼道、大堂、电梯内等公共区域，刊登了大量广告，广告主先后支付给物业公司26万余元。
小区业主委员会认为，物业公司在未经业主同意的情况下，擅自利用共用部位、共用设施设备经营广告，收取广告费并私自占有使用，违反《物业管理条例》。
物业公司则称，从2004年经过政府批复和招投标备案取得该区域的经营权，运营成本是每平方米2.8元左右。而收取A区的物业费只有每平方米1元，B区每平方米1.5元。物业公司在成本逐年增加的情况下，一直亏损运营。这笔钱款已用来补充物业费收入严重不足部分。
安装这些广告是否应该经得业主的同意？这些广告位收入哪去了，业主有没有份？
嘉宾：
王同柱律师
安徽元贞律师事务所 物业法律事务部主任
方弘:小区电梯间等地方的广告安装是否应该经过业主同意？
王同柱律师：《物业管理条例》第五十四条明确规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。
业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
本案中提到的小区电梯间当然属于业主的共用部位和共用设施。是否投放广告，是由业主大会和业主委员会来决定，物业公司不能够擅自对外进行广告。即使投放广告，也应该把所得收益归全体业主所有。
方弘：我自己住的小区广告位使用就是没有经过我们业主的同意。因为我们小区目前为止也没有成立业主委员会。没有经过业主同意或者业主委员会同意的情况下，小区就已经安装了相应的广告位，该怎么办?
王同柱律师：一般情况下，我们可以通过业主委员会和物业公司协商关于这一块的收益怎么经营和使用。
根据我们所了解的案件具体情况，现在大部分业主委员会和物业公司都会签订一个协议，即关于公共区域的收入怎么分配的问题。如果物业公司拒不把款项交还业主委员会，可以向相关部门进行投诉。
物业公司利用共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得业主大会的同意后，按照规定办理手续，业主委员会有权拒绝在小区公共区域投放广告。
另外，物业公司也有义务向全体业主公示广告收益的用途和明细，如果物业公司拒绝公开明细，可向上级房管部门投诉举报。
关于收益归谁的问题，《物业管理条例》第五十四条也有明确规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
《物权法》第七十三条，该条款就对“小区公共收益”有了较为清晰的界定：小区公共收益是全体业主共有的，收益的支配需要由全体业主大会决定。物业公司代为管理的情况下，物业公司需要提前制定使用计划，使用后也要公示账目。
方弘：本案中物业公司说26万用来补充物业费收入了，没办法给业主，这种解释说得过去吗？
王同柱律师：这种做法，法律是不允许的。根据《物业管理条例》和《物权法》的规定，这些收益当然属于全体业主所有。物业公司无权对该批广告费用进行占有、使用和收益。
方弘：也就是说这笔钱要么给业主，要么用在业主身上。但是，怎么使用还是要由业主或者业主委员会来决定，而不是物业私自决定的。
王同柱律师：是的。
方弘：虽然物业公司解释了很多。但最终，法院依法判决26万元广告费归全体业主共有。
记者算了一笔账：如果一个广告位的收入是每周300元，一个拥有60个广告位的小区，不考虑广告公司抽成的话，年广告总收入就有80多万元。
除了广告之外，自动售水机、快递柜等经营性项目在很多物业小区普遍存在，这些项目同样能产生经营收益。日常生活中，小区的哪些常见收益也应该归业主？
在此，有必要明确的是：物业管理区域内的公共收益范围，是指利用小区共用部位、共用设施设备经营所得收入扣除管理成本后的收益。
按照我们目前所了解的情况，常见的应该归业主的收益有以下几种：
1、公共场地的租金收益，最常见的就是停车位。
我们好多小区公共道路和公共区域都被物业公司私自划为地上停车位。这种停车位的收费还比较高，小的小区一年可能十几万，比较大的小区可能一年几十万甚至上百万。
2、小区公共区域的广告收益。
比如电梯间广告、小区墙体广告、灯箱广告、地下车库出入口的道闸广告栏，还有电子显示屏广告。在比较大的楼盘，开发商还会从外面引进广告位。
据我们所了解，有的广告费一年收入都几十万上百万。
3、小区公共区域设立摊位的租金收益：小商小贩摊点、报亭租金等。
4、提供各类快件接收、物业用房经营收入以及其他利用小区共有部分和共用设施设备经营产生的收益。
方弘：最近，杭州一小区的业委会，想把99万元经营性收益，以现金形式发放给全体业主。这些钱是该小区截至今年8月底前的收入，平摊下来，每户业主能拿到将近能拿1500元呢！
然而，这么好的福利，却被小区所在的社区居委会紧急“叫停”！理由是，发钱的决议未召开全体业主大会讨论，且本届业委会已于8月28日到期，不再享有业委会职权。
业主们如何维权拿到钱？
王同柱律师：根据具体情况不同，业主一般可以通过协商、投诉、诉讼三种途径维权：
一、如小区已经设立业主委员会，可以由业主委员会与小区所聘请的物业服务企业就小区公共区域所产生的收益，协商制定出具体的分配方案，签订书面协议，从根本上解决公共区域收益分配问题。
二、尚未设立业主委员会的，可向房屋行政主管部门进行投诉，通过行政部门干预予以解决。
三、可通过向人民法院诉讼的方式予以解决。
最常见的就是通过诉讼，可以选举业主代表或者是业主委员会来起诉物业公司，要求返还所得收益。
方弘：没有业主委员会的小区，业主代表可以代表全体业主起诉。那么，业主代表是要经过全体业主的民主的选举才能选出来是吗？
王同柱律师：是的。业主代表要通过召开业主大会选举，这个业主大会是自发组织的。但是，我们在实际操作中也是可行的。
值得期待的是《民法典物权编（草案）》已提交全国人大常委会审议，草案对小区公共区域的权益归属问题进行了更加详细和明确规定。未来这部法典通过实施后，有望促进问题得到更加妥善的解决。
方弘：我们广大的业主现在就行动起来吧，为每一个属于我们的权利！
这个权利可能不是一笔很大的收益，但是从捍卫自己的小权利开始。只有这样，违法行为或者侵权行为才会得到一定的杜绝!
关注和转发是对我们最大的支持！
公众号里面有我们过去200多期的节目，我们分为刑事案件、民事案件、行政案件和婚姻家庭案件，大家可以按照分类去搜索。