5万/平买智慧城?我为什么不买华景二手!

在天河,若一手房和二手房单价相近,你会选择买哪个呢?

最近,好几位准备置业朋友正在看天河的二手房,均表示只要地理位置好、学位好些,房子相对旧一点都无所谓。而另一个朋友意向买岑村板块的新房。

至此,这场“一二手之争”就在房产君的微信里打响。

不用争,两个比一比,全都明明白白!

房产君以慧源山庄作为天河一手房的代表,找部分的相同单价的天河二手房做对比。看看新房能不能很好地承接老旧小区的外溢需求?

1号选手

海景慧源山庄(一手)

① 均价: 5-5.6万/平

② 产品:(毛坯)52-128㎡一至三房

③ 规模:建面15万平

④ 开盘时间:2019年

2号选手

逸悦居(二手)

① 均价: 5-5.5万/平

② 产品:95-172平三至四房

③ 规模:建面10万平

④ 拿证时间:约2000年

位置&交通

华景新城六期(东区)

位置优越 交通方便

华景新城是合生创展和珠江投资联手打造的广州名盘之一,主要以早期楼梯小高层和后期的电梯高层洋房组成。

其西邻华南师范大学,北面汇景新城,南靠天河公园,地理优势明显。

缺点是华景新城的西、北两面都为高速路,还有铁路路线,噪音问题一直存在,但六期东区远离主干道,受到的影响较少。

交通方面,4条公交线路在社区内设总站,六期东区的楼下即有公交车站。而周边的华南快速干线及广园快速路,方便有车族出行。

不过,值得留意的是,该组团距离地铁11号线(在建)华景路站约1公里。

海景慧源山庄

环境优美 距地铁站略远

位于天河智慧城板块,海景慧源山庄背靠9000亩火炉山国家森林公园和4万平方米的休闲景观水库,环境优美,生态资源丰富。

不过,项目与岑村仅一路之隔,靠近华观路、岑村一侧,周边建筑布局混乱,环境脏乱差。

而其靠近科韵路主干道,自驾比较方便。目前小区门口只有2条车道,上下班高峰期或会堵车,未来有望拓宽,而小区侧面有望开建一条新路,但具体时间待定。

另外,海景慧源山庄项目距离地铁21号线智慧站约2.5公里,距离学院站约5公里,公交交通相对弱些。

配套

华景新城六期(东区)

配套成熟 可入读省级华景小学

华景新城作为开盘十余年的大盘,内部配套那是杠杠滴!

六期东区的楼下就有华润万家、钱大妈、喜士多、光大银行、兴业银行、药店等,300米处有肉菜市场,600米处有南方三院。

而其最大的卖点,就是能对口入读省一级华景小学,可直升省一级113中学。

该小学被大众称为天河重点小学TOP3(与华师附小、华阳小学并列),数学科成绩相当优异。

可以说,华景新城交投活跃,与华景小学学位加持有着密不可分的关系。

六期东区位于华景小学南校区与北校区之间,相距不过百米,接送相当方面。

海景慧源山庄

配套尚可 教育资源一般

慧源山庄的隔壁是一家单体商业楼,有麦当劳、客厨酒家等。而走过马路,则是城中村建材商铺、士多店、房产中介门店、小饭店,商业配套档次不高。

| 周边配套

若想要大型配套,再走前300-400米就行,华润万家超市、乐易购生活超市、岑村肉菜市场等俱全,配套并不算少。

未来,慧源山庄旁将建一个约12万平方米的智慧城广场,休闲购物有保障,但现在仍未正式动工。

另外,项目周边有岑村小学、御景小学等,教育资源比不上华景新城。

小区产品

华景新城六期(东区)

面积较大 楼龄稍长

华景新城是天河区颇受欢迎的二手房商圈之一。其占地面积达60万㎡,总建筑面积达100万㎡,由97栋住宅组成,是天河超大型社区社区总户数共8800户。

而华景新城六期东区,户型涵盖94.5-323平三房-五房,均价约5-5.5万/平。

面积段相对较大,最小的94.5平3房单位为北向,供应比较少,。

项目 面积 总价 单价
(元/平)
华景新城逸悦居 95平 480万 5.05万
95平 468万 4.95万

另外,楼龄为2000年,产权只剩下51年。

海景慧源山庄

价格不占优 建筑密度大

慧源山庄是天河少有的拥有小户型的在售项目,占地面积为7万㎡,总建筑面积为15万㎡,由25栋洋房组成,共约1236户。

其中,24栋13层高层住宅,1栋7层小高层住宅。

目前,该盘在售B1、B2、F1、F2、F3五栋共311套产品,户型涵盖52-66平一房、73-87平两房、97-128平三房,毛坯发售,预计2020年年底交楼,均价约5-5.6万/平。

相对单价比较低的单位为东北向73平两房,可望花园,单价约5万/平,总价约365万。

另外,西南向97平三房,单价约5.1万/平,总价约495万。

而南向52平一房单位,只有12套,总价约20万,折合单价约5.6万/平。

| 52平户型模型

小结

值得一提的是,慧源山庄占地7万平,建有25栋住宅,建筑密度比较高。

而华景新城的容积率只有1.7,六期社区就有2个羽毛球场和1个游泳池,且整体配套已经非常成熟,地段优越,相比之下智慧城边缘的慧源山庄相形见绌。

| 慧源山庄鸟瞰图

买房,除了看重生活的便捷程度,价格也是购房者非常关心的因素。

目前,受到国家的调控政策影响,在同等价位上,大部分置业者更喜爱购置户型较大的单位。用290至370万只能买到1间一房单位,受众不可能很多。

| 慧源山庄F3栋户型图

与此同时,单价5万+的慧源山庄的对手并不只有1个,还有业主急售的二手学位房,及卖得相对便宜的天河新盘,可谓是腹背受敌。

| 紫荆小区特价房实景图

另外,天河星作的124平单位可做到四房,兰亭盛荟的126平单位可做到四房,慧源山庄的128平单位只有三房,在房间功能上较为劣势。

项目 户型 价格
(元/平)
备注
天河星作 80-124平三至四房 4.7-5.2万 带装修
珠江花城 72-139平二至五房 4.3-4.8万 带装修
兰亭盛荟 68-126平二至四房 5万 带装修
宝兴翠园 96-142平三至四房 4.7-5.3万 毛坯
慧源山庄 52-128平一至三房 5-5.6万 毛坯

失去价格优势光环的天河新房,如何提炼产品的核心竞争力,如何能令广大购房者叫好又叫座,这些都考验着开发商的能力。

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