是真的!总价70万,海珠地铁房,有产权!
地铁房,有产权,总价70万,买海珠!你动心么?近日,广州中介疯狂为海珠一复式公寓打call,声称“项目为2号线市二宫地铁口上盖,配套成熟,富力物业,首付20万起。”房子真的有那么棒?值得入手吗?房产君决定实地走一趟,给大家带来一手资料!
| 富力金禧花园、六合公馆项目为富力金禧花园裙楼改造而成项目名为六合公馆,并非什么新项目,而是由富力金禧花园(2008年开售)的裙楼改造而成。该裙楼分为三部分,除了公寓,还有商场和商业办公。根据销售说法,六合公馆的老板早年从富力手上买下2—4楼,现将3、4楼改造成公寓,共96套。产品目前已取得独立房产证,可分割销售。
| 六合公馆售楼处项目售楼部在富力金禧花园一楼,和一般光鲜亮丽的售楼中心不一样,这里的招牌不明显,面积较小,可容纳的桌子不到10张。
| 六合公馆售楼处,陈设简陋这个项目是否有什么与众不同的地方?我们一起来看看。01距离二号线市二宫站1公里首先是地段非常靓。项目位于宝岗大道与南华中路交汇处,距离二号线市二宫站1公里,可步行,交通便利,通达性好。| 六合公馆附近医院、学校配套齐全至于配套,更是没话说,商圈、医院和学校应有尽有,距离上下九和北京路商圈不到3公里,老城区的居住氛围非常浓厚,利于出租。此外,值得一提的是,六合公馆与广州市红十字会医院仅一路之隔,其是一所三甲医院,尤其擅长创伤烧伤方面的救治。这也是销售再三强调的优势,业主买了房子后交给酒店托管,租给病人家属,酒店公寓未来不愁租。02总价70万买地铁房,月供2700元六合公馆还有一个非常打动买家的点,那就是面积小总价低。项目主打18—44平,全部为复式一房,精装交付,带家私家电,均价3.5—4.1万/平,其中暗房3.5万/平起,明房最贵的要破4万/平。性质房号户型一口价单价暗房30218平复式一房70万3.9万/平明房41532平复式一房125万3.9万/平明房44441平复式一房169万4.1万/平明房44741平复式一房156万3.8万/平以18平暗房为例计算,一口价只需70万,有两种付款方式。其一,为正常付款,首付(包含手续费)为57万,贷款5年月供2701元;另一种为低首付方式,首付(包含手续费)为37万,贷款5年月供6900元。18平一房总价70万的付款方式付款方式一贷款金额:1.6万*0.5*18=14.4万手续费:律师签约费2200元+契税8640+按揭费5000=15840元首付:(70-14.4)+1.58=57万贷款5年月供:2701元注明:1.网签限价:1.6万/平2.公寓5成首付3.契税:1.6万*18*3%=8640元付款方式二贷款35万手续费:律师签约费2200元+契税8640+按揭费5000=15840元首付:35+1.58=37万5年月供:6900元注明:1.要求广佛有房2.利率3%-4%,低于银行基准利率4.75%。3.契税:1.6万*18*3%=8640元70万总价,37万首付便可入手一套主城区公寓,且不限购,听起来确实蛮有诱惑力。然而,这个项目真的有那么好吗?其实不见得。
四梯48户,层高4.5米,多暗房该公寓为裙楼改造而成,也就是说原来的建筑目的不是公寓产品,所以在通风、采光等方面都存在局限,我们从产品设计方面进行分析。一方面,这里每一层有48户,且公寓旁还有商业和办公区,所以只有东北部和西部少量房源有自然光线,其他大部分房源都为暗房设计。为了解决暗房没有窗户通风的问题,开发商给出的解决方案是赠送中央空调。当然,买家能否接受这样的安排,见仁见智。
| 三楼户型平面图另一方面,公寓的电梯和小区业主电梯是分开管理的,针对公寓区域只有一台专梯,可从酒店大堂进入,另外可使用的三个货梯,要从小区里面入。
| 四楼户型平面图再者,样板房是临时搭建的,没办法实际体验改造而成的公寓如何,不过从情景板房看来,体感并不舒适。公寓层高4.5米,皆为复式一房,户型一致,均按酒店风格设计,一楼入户就是卫生间,过道是厨房,客厅挑空,二楼为卧室,空间布置紧凑。
| 六合公馆不同面积的户型设计相同
| 28平复式一房样板房
| 28平复式一房样板房整体看来,产品设计一般,空间略显局促,若要买来自住的买家,需谨慎考虑。
18平房月供2700元,每月返租4946元?至于回报,六合公馆和所有市面上的公寓一样,也强调酒店托管返租,并且销售表示项目已和悠家酒店达成合作。按照现场销售给出的方案,分成方式按照“保底+分红”。返租:保底+分红(以18平暗房为例)保底:110*18=1980元/月分红:(330*30*0.8-1980)*0.5=2966元/月每个月收益:1980(保底)+2966(分红)=4946元/月注明:1.保底:暗房标准110元/平;明房标准120元/平。2.分红五五分,均价330元/天,每个月入住率8成计算。同样以18平暗房计算,保底1980元/月,分红2966元/月,两者加起来,每月收益达到4946元/月。然而,理想是丰满的,现实却是骨感的,这个回报率经不起推敲。以上计算方式是按照入住率八成计算,但实际上酒店出租并非那么容易,毕竟在城央区域,选择不少,这样的暗房当真有优势吗?另外,酒店出租当中产生的折旧费、10元/平的物业管理费等,这些都是要加进去的,所以销售所计算的返租金额就会大打折扣。
产权仅剩下28年,楼上住宅4.5万/平此外,公寓的产权年限和性价比问题也需要注意。六合公馆为富力金禧花园的裙楼,而后者拿地时间为2007年,也就是说,六合公馆的产权至今已经缩水12年,公寓产权40年,现在仅剩下28年产权。
| 左边大楼为富力金禧花园再看性价比,我们可以对比周边二手。六合公馆不是新项目,由裙楼改造而成,类似二手,均价3.5—4.1万/平。其楼上的富力金禧花园,为住宅产品,二手均价4.5万/平,而宝岗板块7月二手房均价3.75万/平。从单价对比,该公寓售价不低,其和住宅差价不到1万/平,但是相对后者,公寓始终存在较多局限,比如不带学位、无法落户,居住体验较差等。
这样的产品受市场认可吗?我们来看看销量。项目3楼在2个月前就开始卖了,4楼也于上周四正式推出,截止目前,现场销控表显示剩余货量20多套,去化率达到70%以上。
| 六合公馆销控这个销量是否真实,由于网签无法查询,尚未可知,不过房产君在工作日上午10点半到达项目现场,呆了40分钟左右只看到两三台客人,人气明显不足。最后,若是给你做选择题,你会买这样的项目吗?