楼市真相浮出水面！今后买房只会越来越容易

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楼市严控之下，面包、面粉价格相差无几。

今年以来，多个城市加码房地产市场调控力度，出台了限购限价等措施。从一级市场的情况来看，很多开发商拿地热情开始减退。比如，今年的几宗重点热门地块都没有出现竞自持的情况，有的甚至都没进入拍卖环节。

 “面粉”贵了，“面包”反而便宜了。

部分去年甚至前年出让的地块，开始售卖的项目不再像以往一样出现价格翻倍的情况，楼面价和房价的差距在逐渐缩小，比如东丽区某些地块，25000的楼面价，而实际项目的价格有的甚至不到30000元每平米。

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以小编多年的从业经验来看，这在一定程度上讲，是违反常理的现象。如果定价过于低，可能连建筑安装成本都不够。房地产项目开发总成本构成大致为：拍地成本约占40%、建安成本和各种税费等财务成本合计约占50%，自有利润约占10%。

每个公司拍地都会有基本的财务原则和投资收益预期，并进行内部收益测算，如果在面临亏损的情况下拍地，显然是有其他考虑。

地价真正控制的了房价吗？

近期，住建部约谈12个城市的相关负责人，强调要毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，落实地方调控主体责任，因城因地制宜，精准施策。在强化房地产市场调控背景下，房价涨幅正成为一个敏感的考核指标。

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有关专家指出，土地出让收入仍然是地方财政的重要来源。财政部近期公布的数据显示，今年1—4月，全国国有土地使用权出让收入约1.8万亿元，同比增长40.7%。

若今后在土地拍卖市场上，依然出现开发企业宁肯冒险赔本也要拿地的现象，大概率是当地商品住宅市场库存偏紧导致的。

不过以目前天津的市场情况看，虽然在“红五月”由于某些政策原因导致部分楼盘销售速度过快，但库存量还是比较平衡的。

如果在去化周期较短的背景下，一些资金实力雄厚的大企业可能会为了布局未来、抢占市场而进行反周期的操作。

“限房价、竞地价”调控模式是对开发企业资金实力的重要考验，可能会推动房地产市场“大吃小”，淘汰中小开发企业，进一步提高房地产市场集中度。同时，这也释放出房地产市场投资收益率不会如过去那样高的信号。

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楼面价高而房价低，这是否是表面现象呢？

毕竟开发商是市场主体，在高成本开发压力和一、二手房明显价格倒挂的情况下，开发企业在售房时可能会采取另外加价、捆绑销售车位、抬高装修价格等方式，来规避限价政策。

土地市场的火热与房产市场的“冷清”现象难以持久，潜藏一定金融风险。也正因如此，越来越多的房企不再持有前几年对于土地拍卖的热情。

那么限房价的同时，如果合理设置竞地报价上限，那么在已经推高的地价面前，新的面粉价格势必会让面包的价格降下来，这种调控方式导致的后果也是不明智的。

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总之，通过加大土地供给和价格控制、来保证房地产市场的稳定，和更多开发企业的良好生存环境。相信在我国目前稳控房地产市场，逐步实施有效政策的前提下，还是值得肯定和期待的。

预计未来，更有效的调控手段还会不断地推出，保障更多的刚需和改善购房者的利益，让更多的人有房可住，让炒房者无房可炒。