炒掉物业,业主自治面对的问题更多更复杂
近日，位于沈阳市皇姑区的金通阳光苑小区内道路破损、垃圾遍地，因为这个小区刚刚变成一个地地道道的“弃管”小区。
目前该小区80%以上的业主选择了“自治”。而小区自治在法律框架内尚属不明晰的领域。
现在，“如何实现自治？”“谁来提供物业管理服务？”“收费标准如何确定？”“出现问题由谁担责？”“谁是监管者？”“如何来监管？”这一系列问题成为了摆在阳光苑小区业主们面前亟需解决的问题。
小区一片狼藉
“自治”存不同声音
原物业公司撤出后，在阳光苑小区可以看到，有几处堆放着大量建材垃圾，一些树木也被砍下堆在路边。在大门口门卫岗亭外坐着的年轻小伙说，自己是新来的保安，业主聘的，才上班第一天。
记者走访园区遇到了3位正在散步的业主，他们告诉记者，物业公司突然撤园的原因，流传着两种说法：卷钱跑了或者是被部分业主逼走的。
而原物业公司的王经理否认了第一种说法，“我们公司和这个小区签的合同是从2006年4月到2015年，但实际上我们在这经营服务了10年零40天，2015年合同到期后并未撤离。台账显示，到现在这个小区的业主们还欠150余万元物业费，房屋维修基金放在房产局公共账户里没人动过，哪有钱可以卷走？”
而对于另一种说法，王经理告诉记者，在该小区服务是跟两任业主委员会签的合同，合同到期是主要原因，还有就是一直赔钱。”王经理说，阳光苑小区是个比较小的园区，业主共274户，物业费每个月0.65元/平米，每年总收入不超过24万元。“我们聘用了4个保安、3个保洁和2个管理人员都很费劲，维修人员根本配不起，年年都亏损。”
而记者从业主寄给本报的投诉信矛头直指业主中积极申请“自治”的一个团体，投诉信列举了该团体的“三大罪状”：该团体的大多数成员都不交物业费，为首的孙姓业主更是拖欠了9年物业费；该团体在没有经过任何业主同意的情况下更换了大门门禁；如果有业主质疑该团体的做法，就有人出面威胁恐吓、破口大骂。
投诉的业主们气愤地称之为“院霸”，在记者试图联系共同寄出投诉信的几位业主时，他们不约而同地提出了“不在园区附近约谈”、“最好不见面”、“不要用真实姓名”等要求。
但记者在社区和北塔街道采访时，却听到了对该团体的不同评价：“这些志愿者对园区很有责任心，前一段时间自发守夜，保障园区安全。”由此，一些业主认为，社区和街道都站在了“院霸”那一边，“社区张主任也在我们共同的微信群里，对他们的语言暴力耳闻目睹，但却没有阻止。”一位业主说。
就连最新出炉的“自治”调查问卷结果，也有业主表示，社区挨家挨户的“走票”，“院霸”也在场，没人敢签“续聘物业”……
“自治”之路问号多多
记者调查发现，在沈阳有很多小区都面临着“弃管”和“无人管理”的现状。除了续聘物业，和阳光苑小区一样，只能选择“自治”之路。
记者翻阅相关新闻，“小区自治”并非我省首创，但大多都是昙花一现，起初热热闹闹，过了一段时间就产生各种矛盾，最终不了了之。
“业主自治这一块，法律法规也好，政策也好，都没有详细可参照的条文。操作时全靠摸索，相关部门的监管也无章可循。”辽宁青松律师事务所律师邢树新说，而法律上的空白，使得“自治”之路走得异常坎坷，也难以持久。同时，在“自治”道路上，还有一些问题需要追寻答案。
一问“自治”：
“自治”组织该是何种资质？
邢律师告诉记者，法律上是没有“自管自治组织”这个概念的，合乎法律规定的只有业主大会、业主委员会和具备资质的物业服务企业。
他认为，小区物业不聘请物业管理企业也不符合《辽宁省物业管理条例》第三条物业管理实行业主自主管理与专业服务相结合的管理体制。也就是说，业主可以自主管理，但须与专业的物业服务相结合，即聘用物业服务企业。
而沈阳市房产局物业处的相关人士则表示，“自治”是可实行的，而且事实上也有小区是这么做的。
“小区是全体业主共有的，全体业主有权利决定该以哪种形式去管理。”沈阳市皇姑区住宅小区管理办公室（以下简称为皇姑区小区办）的靳主任说，实践中，小区共有4种管理模式，分别是物业经理人、物业公司、社区代管和自管自治。“无论哪种模式，都要召开业主大会，选出业委会，再由业委会来制定相关章程。”
在采访中，社区张主任告诉记者，目前该小区已经成立的筹备组，正在推进新一任业委会的选举。
合法程序是啥样的？
据了解，一个小区成立业委会，要先成立筹备小组，然后向所在地的房地产行政主管部门提出书面意见。得到答复后，还要公示召开业主大会的时间，最后在大会上选举业委会。
这一个过程通常要一两个月的时间。
记者在采访街道方面时得知，因改选业委会需要时间较长，社区还在同时推进选举“自治委员会”，社区张主任也提到，因为对相关程序不了解，只能向皇姑区小区办请求指导，而对方答复的“自治委员会”成立流程和业委会成立流程完全一样，只是名称不同。
而皇姑区小区办明确答复，不存在“自治委员会”这种说法，也没有给出类似指导意见。“业主的任何事情，都要召开业主大会共同决定。”靳主任称，大概流程是先成立业委会，业委会在业主大会上提出自治管理需要哪些流程、成立什么样的组织、多少业主同意才能生效、自治管理应设哪些管理项目、费用的收取名目和标准、如何保障资金安全等事项，再由全体业主投票决定，投票过半数即可实行。
三问“自治”：
业委会提供物业管理服务专业吗？
“我们小区也有人提出过，要聘请小区内的业主担任保洁和保安，我们觉得不太靠谱。”阳光苑的小区业主们这样说。
对此，一位资深物业管理者指出，物业管理是一门专业的学问，如维持小区内车辆停放秩序、检查电梯安全，以保证小区环境的整洁美观和保障住户的人身财产安全；在小区环境方面，提供清洁、绿化、治安保卫等服务；进行自来水水箱清洗、日常生活垃圾清运等。这些都需要综合管理经验，应该由一个综合型的物业管理专业团队来执行。
辽宁泓汇律师事务所律师刘佳认为，多数业委会本身不具有物业管理的资质，如果聘请的人员也没有经过相应的培训，很容易造成提供的服务与收费标准之间的差距。“这种做法无法保障小区的服务质量，也会成为业主不满的因素之一。”
四问“自治”：
收费标准如何确定？
“他们提出物业费要涨价，涨到每户每月1元/平米，收车位费每年360元加卡50元，我们坚决不同意。”阳光苑小区业主的投诉信中写道。
对于收费标准如何确定一事，社区、街道、小区办都给予了统一回答：“谁也不能私自定价，必须开业主大会，由业主共同决定。”
“现在省管公积金可以交物业费了，但是‘自治’之后，没有发票，这笔钱提不出来。”有业主向记者表达了自己的担忧。
随着小区“自治”逐步走向规范，票据问题无法回避。邢律师说，业委会的性质决定了其无法成立公司，而《物业管理条例》第32条又规定了从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，这里存在矛盾点。
五问“自治”：
出现问题由谁担责？
据了解，物业撤园后的第一时间，社区找到了街道、质监部门共同到小区排查7部电梯的安全隐患，“早就过了年检了，没人维护，出了安全问题谁也担不起这个责任。”张主任说。
不少业主也提出了类似问题：“自治”之后，家里被盗窃了，车子被划了，业委会能担责吗？
邢律师告诉记者，业委会这种自治组织是不承担民事责任的，但刘律师认为，如果未收费，业委会尽到了管理义务应该就不承担责任。如果收费了，双方就要约定责任和义务。
六问“自治”：
谁来监管？如何监管？
物业王经理告诉记者，撤园时将相关资料、物料转交给了社区。皇姑区小区办靳主任表示，在业委会成立之前，社区对该园区有代管职责。
而就在这段期间，孙姓业主等人未经任何业主同意就更换了大门的门禁。
张主任称对此不太清楚。而街道曹副主任称，孙姓业主等人即使行为不妥，但为了园区安全，街道表示认可。而皇姑区小区办明确表示，小区办只能监管物业公司，无法监管业主。
“业主私自更换大门属于业主的个人行为侵害的是全体业主的利益，大门是属于全体业主共有的财产。”刘律师指出，孙姓业主等人的行为，已经不是“不妥”的范畴，而是违反法律法规。
七问“自治”：
社区不管、街道支持，小区办也管不了，出现这样的问题该怎么办？
“业委会的职责是召开业主大会，监督物业服务。等他们直接变成物业管理者的时候，业委会就成了既是运动员又是裁判员，弊病也由此产生。”邢律师说。
辽宁社会科学院哲学研究所所长张思宁认为，小区“自治”首先要有内部监督，要建立严格的管理制度和财务制度，“比方说，从业主代表中选聘专业人员，分别成立财务监督小组和法律维权小组，共同监督业委会。”其次，业委会的权力需要外部行政监管。“没人管肯定是不对的，依我看，社区街道和房产部门都应该有相应的监管责任，但他们都没有执法权，所以还需要公安部门去配合。”
张思宁表示，小区是市民的家园，也是城市社会管理的末梢，“自治”是一条出路，但想形成一套行之有效的管理模式，仍有很长的一段路要走
来源：辽宁法制报