你看不懂的规划里，藏着多深的坑？
今天开篇，先给大家科普一个冷知识。
巴西的首都巴西利亚，整座城市的布局看起来像一架飞机，又被称作“飞翔的鸟”，于是这座按照规划建设，极具特色且充满创新精神和丰富的想象力的城市，便被联合国教科文组织列为世界文化遗产。
因为规划出众，整座城市得享殊荣，规划的重要性不言而喻。而规划也是购房者在买房时，要考量的关键因素之一，所以你可知，为何我们把“买房看规划”常挂嘴边了吗？
规划看什么
通常所说的“买房看规划”主要涵盖了两个部分。
第一，项目规划，也就住宅项目在售楼部的公示区，张贴的项目规划公告，在相关部门的网站上，又叫做建设工程规划许可证。
某项目公示规划图
第二，城市和区域规划，也就是购房城市和区域的政府规划，又叫做控规，相关部门的网站上叫做控制性详细规划。
以上两部分的规划，均可在所在地的政府部门网站上查看，比如深圳的规划查询，就是在深圳市规划和资源局网站查看。
相对沙盘图，规划公告是非常诚不欺我的数据，内容十分丰富，比如容积率、绿化、日照、层高等，我们可以从中看出很多被沙盘图遮掩的问题。当我们自行查看时，可以从图例入手，先明确图形线段等指代的含义，再去分析画面。
接下来是俗称控规的城市规划图，控规体现了政府对城市/区域的设计规划，规划的好坏关乎区域的发展和城市的未来，那些喊出东进西拓或南延北改口号的城市，都可以透过规划知晓真实动向，我们也可以通过规划图中不同色块的土地，来了解片区属性，搞清楚所在区域已有或者未来会建设那些生活配套。
学会看规划，你居住区域的属性优劣，甚至是长期的房价涨跌趋势，你也许都能高下立判。和售楼部的规划公示一样，看城市/区域规划，建议也先从识认图例开始，了解不同色块对应的土地用途，再去对应图片，对城市和区域进行系统的认识。
下面我们由大到小，给大家详细剖析规划图该看什么。
解控规之惑
在控规图中，这几种地块我们需要重点关注：居住用地、教育用地、医疗卫生用地、行政办公用、商业用地，因为他们关乎我们的房屋价值，你的住宅所在区，这一类用地的分布合理程度，对应着你生活的便利程度。比如附近的学区位置、周边的公园商场，抑或是就近的交通网路，控规图都可以直观的体现。
虽说规划中政府都会考虑民生，针对区域配建相关配套，但这不意味着所有的区域都绝对合理，比如在某些城市的新区，天量商品房供应，规划上大片的黄色居住用地中，稀稀拉拉的夹杂着极少数的教育和商业用地，购买了这些区域的住宅，你会发现有外出采购需求时，可能还是要前往更远处区域的大型商业，因为区域内的商业并不完备，满足不了你的采购需求。
另外，我们还需要从控规图上分辨出区位、交通和功能分区。
区位即片区位置，区域所在市城市的核心板块还是边缘地域，一看便知。对于一些异地投资购房的群体来说，对城市不够熟悉，听信置业顾问的说辞和误信售楼部被美化的区位图，是极容易被当作韭菜收割的。
交通的便利通达对于区域的重要性来说，无须多言，想必交通不便十分依赖自驾的地段没多少人会选，比如在两个区域规划建设时，有公共交通密集的区域一定会聚集更多的人流，同时优秀的交通规划，也会对区域之间的联系起到积极影响，比如地铁的联通，就解决了产业集聚的问题，一定程度上促进了资源的合理分布。
住宅区域内的规划布局，是可以定义一个区域的，或者说城市/区域都有着自己的核心定位。比如下图片区，根据区域主色调，每个片区都有不同的核心定位，在选择时，首先排除工业密集区域，商务区和居住区，则可根据个人需求进行选择，主要用来满足居住需求，首选居住区，考虑投资，首选经济价值较高的商务区。
这里提醒一点，以上多适用于正在规划建设的区域。
解规划公示之惑
项目公示的问题，我们之前在期房购买的文章中略有提及，讲真的，不认真看规划，收房时可能会被气到头秃。
现实生活中无数的维权案例，其实都可以在前期看规划时发现问题，但就像有人说的：
置业顾问的口才太好了，我看沙盘时已经从他的描述中勾画出理想的生活图景了，公示图的细节哪里还会留意。
因此就有很多人，因为买一套房子，体会了人生的大起大落。
看沙盘时：小区规划牛叉叉；
收房入住时：人间不值得。
下面我将从四个部分，详述我们从规划公示中能看到那些真实信息。
◈ 1、规划暴露数据问题：容积率、绿化、楼间距、层高
容积率和绿化：以低容积率为噱头的宣传不在少数，低容积率意味着小区入住人数越少，环境越安静，与你分享公共配件的人越少，也就是容积率越低居住舒适度越高。
因为容积率越低越好，因此对外宣传时一些项目公示3.99的容积率，会被口头美化为3，也有更为高技巧的概念偷换，把项目的总容积率替代单一地块的容积率，制造低容积率的假象。
比如下图中重庆某业主在相关政府投诉网站的投诉，表示在售楼部宣传展板上的容积率宣传为2.5，但实际在地块公示的容积率为3.14，业主表示被欺骗，请求相关部门处理。
某项目网上公示
绿化也是一样，为了制造宜居假象也会有虚报比率的操作，如果对社区环境有要求，建议一定要仔细确认规划数据。
楼间距：项目沙盘很少会一比一的比例制作，因此我们在查看沙盘时往往看到的都是宽敞开阔的模型距离，怎么看怎么有一栋楼高的距离，如果你不问，置业顾问是不会告诉你实际楼间距可能只有三十米，收房入住站在窗口目之所及的，可能是对面人家清晰的电视画面。
实际在买房前，你只需要查看规划图，从平面图中两栋楼间标注的数值就可以看出，实际的楼间距是多少。
层高：这也是一个我们很难从沙盘上发现问题的数据，常规的层高一般在2.9米，过高不利于房屋保暖，过低不利于房屋采光，但总有开发商会出于各种节省成本的考虑，来压缩这一数值，导致有些层高过矮的住宅，用户连吊顶都不敢装。
◈ 2.人车分流
顾名思义，人车分流就是人和车各行其道。但这并不意味着车辆停放全部被安排在地下，因为容积率大于3.0的住宅，仅是配建负一层的的车位是达不到规划要求的，而开挖负二层成本又很高，因此这部分配建就被转移到了地上，兑现成地面停车位。
但出于安全考虑，明显地下车位会更能迎合购房者的心理预期，因此也就有了置业顾问对人车分流概念的美化（即小区地面看不到车，所有车辆一近小区就进入地下停车场了），混淆了购房者对人车分流的理解，沙盘上绿树成荫的绿化部分，遮蔽的很有可能就是收房时配建的地面停车位，这一点，依然在教育我们，看规划的重要性，明明在规划图中可以根据标记指示可以看到的问题，就不要让他变成日后维权的借口。
◈ 3.各类不利因素
不利因素包含的内容比较多，比如变电室、水泵房、垃圾中转站、化粪池、停车场出入口等，所购住宅位于这些不利因素附近，可能会给我们带来噪声、异味等方面的问题。
比如在很多沙盘的边角旮旯，可能会有存在不起眼的不知名建筑体，同样的，你不问置业顾问不会主动告诉你“这里有一个垃圾中转站哦”。记得在儿时上学路上，就途径一个小区旁的垃圾中转站，每次经过必是捂住口鼻飞速跑过或是提前摇起车窗阻隔恶臭，真的不敢想旁边紧挨的住宅经历了什么。
还有一些沙盘中，有位置明显的透明建筑体，置业顾问对它们也保持着你不问我不说的默契，而这类建筑往往都是用途待定的，未来有一天可能也会变成变电室、垃圾站，或者一栋影响你视野的后期建筑。
遇到这些情况，置业顾问可以不说，但你一定要细看规划，不论是在公示区还是在公示网站，这张规划图的边角旮旯都请拉出来放大250倍，仔细确认你相中的家附近有没有这类不利因素。
◈ 4.采光
了解采光要看的是公示的日照图示，根据图例可知，不同的颜色对应了不同色日照时常，红黄色线条对应区域日照时间最短，绿色到蓝色日照时间逐渐加长，通过颜色来辨别不同楼栋的采光是一个很便利的办法。
比如下图中，框选部分绿色等照线密集，基本所有楼层的采光都大可放心，而非框选区域的中间部分楼栋，等照实线多呈现红色和橙色，这类建筑采光相对就会差一些，在选择时，尽量最后再考虑这类房源。
结
虽然为了买套房，还要学着当专家不容易，但对待“花最少的钱，赚最多的钱”的开发商，我想这专家当的值得。