￥1000万+的血泪教训！深圳商业投资最强避坑指南
最新爆料，深圳龙华红山某即将开业的网红商业中心，竟拿出了几栋独栋商铺售卖！
据南方楼事查证，这算是近年来深圳唯一一个新开大型商业中心将商铺整栋散卖的案例。
商铺一直是个神秘的投资领域。要么一铺养三代，要么一铺坑三代。
业内普遍认为，商铺投资对投资人自身的专业要求非常高，否则容易一不小心就踩坑。
在开发商自持运营成主流的当下，外加市场对商铺产品焦虑，市场对整栋商铺的反应如何？我们等时间来验证。
深圳独栋商业代表之一：深业上城（来源：网络）
当中介或销售把商铺吹得天花乱坠，有多少手握巨款进场的投资客欲哭无泪？
刷卡时曾想着一铺养三代，却发现拿到房产证后要三代养一铺。
深圳湾豪宅带的商铺就坑惨了一批投资客。
南方楼事的朋友李叔在深圳卖了近十年商铺，他说，深圳商铺里面比较惨的就是深圳湾豪宅商业群了，铺比住宅多。
曾有自媒体报道，深圳湾三湘海尚北侧沿东滨路一排街铺，虽然小区已经入伙近十年，但这排总长约200米的街铺，截止至2017年底有超过90%的商铺仍然空置。
三湘海尚南侧的曦湾华府，同样有大批街铺空置。
2011年曦湾华府端头转角处一间仅35平米的商铺曾经以48万元/平米的单价售出，创下了当时深圳西部的“铺王”纪录。
直到2017年底，这间天价街铺仍处于空置状态。
200米商业街上，最显眼的是一位保安大哥和他的狗（来源：Q房网地产频道）
李叔分析，而豪宅产品本身户型较大，户数和居住人数相对较少，对沿街商业的需求较低。而这一现象最终指向的就是人流量不足。
除了豪宅底商，一些返租铺也暗藏风险。
广东华商律师事务所周争锋律师曾表示，售后返租和返本销售及垫资销售的房产就是坑。
他指出，售后返租和返本销售一直以来都是行政机关和金融主管部门，明确禁止和查处的违规销售。
最高人民法院甚至在2011年审理非法集资案件的司法解释中明确，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式出售房产的，可以按照非法吸收公众存款罪定罪处罚。
返租销售，可以助开发商迅速回笼资金，但实际上是把相应的风险转嫁给购房者。
购房者和其他人签订租赁合同后，在后续的合同履行过程中，往往租赁公司以经营不善为理由拖延租金，有些干脆破产倒闭了事，而此时开发商基于其不是租赁合同相对方和返租义务承担者而免责。
“返租约定的租赁时间到期后，房产如何保值增值，谁也不知道。”
除了豪宅底商、返租铺，还有不少商铺能“坑哭投资客”。
如一些配套不够成熟的片区，除了便利店等刚性需求方向的商家，基本招不到优质商家入驻，就导致了居民消费意愿降低，再而进一步导致没有商家入驻，商铺业主只能降低租金门槛甚至无商家入驻。
此外，还有一些热门商圈的非临街铺、售价高租金低的低回报率铺等等。
商铺投资一直被视作房地产投资中的高风险行为。买对了，一铺养三代；买错了，三代养一铺。
因此，尽管自己在卖的就是商铺，但李叔给南方楼事的房地产投资建议是：先住宅，后公寓，最后才是写字楼和商铺。
当然，尽管高风险，但也不能把商业投资妖魔化，“存在即是合理”是李叔挂在嘴边的口头禅。
尽管商铺作为转手频率较低的投资产品，但近几年深圳还是不断有投资客进场。
据美联物业全国研究中心统计，近几年来深圳一手商铺成交量价一直走一个波动趋势。业内人士分析，这主要与一手供应量有关，而二手成交量方面近两年差别不大。
李叔认为，尽管在他的投资方案中商铺排在最后，但他并没有说商铺不能投资。
他举例,南方都市报报道过的东门曝出天价商铺就证明，一旦选对了，价值肯定是不菲的。
据了解，该商铺曾在2012年就开出了5000万的天价，单价达到了100多万，不过当时并未成交。
前两年南方楼事曾到东门看过这个铺面，是位置较好的街角铺，当时这个月租在6000元/平左右的店面在做售价十块钱的鸡翅包饭的生意。
此外，海岸城的外围铺也一直被业内看好。
据搜狐网报道，该商圈的商铺在2009年时价格约6万元/平，到2013年已涨到30万/平，而去年据说已经达到近50万元/平。
数据显示，深圳优质零售物业平均租金也达到850元/平方米/月。
海岸城商圈
不过，买商铺对投资人的专业能力要求很高。
一位资深中介告诉南方楼事，深圳的散售铺基本都是坑，能考虑的只有核心商圈的铺面，“能考虑不等于能买，我劝你小心”，他告诫南方楼事。
李叔也给南方楼事列了一些建议，要投资商铺最好先自己到实地租个酒店住几天，考察一下周边的人流量和铺面出租情况、租金等信息。
此外，李叔还给南方楼事总结了一些商业投资避坑指南：
1.尽量不选别墅区和豪宅区。富人区人口密度低，客群消费半径大，不会只在居住周边消费。
2.优先选择银行给予贷款的商铺。目前市场上一般只有临街铺才可以贷款，这也证明了银行的风险偏好。
3.优先选择开发商统一运营的。具备成熟运营经验的开发商统一运营的商区，风险比业主自己散租的要低得多。
4.优先买面积小的餐饮铺。面积小容易出租（也有例外：适合做大餐饮、人流量足够的地方，可以买几个连铺，用来做大餐饮同时也便于分割）。
5.优先选择大品牌汇集区域。大品牌选择铺面会经过严格调研，风险较低。
6.优先选择回到率达4%及以上的。商铺价值最终还是由租金价格决定，租金价格越高说明商铺越有价值，有4%以上的回报率就能抵御通胀。
加上后期的租金递增，收益就不会太差，资产变现也更容易。
7.一般情况下写字楼下面的商业都不如住宅区稳定。写字楼集中的区域往往是周一到周五中午的时候消费较多，夜晚、周末、节假日情况较差。
毕竟我们需要的人流是持续的、稳定的、可长期停留的人流，而非仅仅是路过或短暂停留的人流。
根据李叔总结的投资避坑指南不难发现，他的每一条建议背后都是以人流量作为参考标准的。
深圳人流量较大的商业有哪些？相信大家都很熟悉，一些大商圈如华侨城欢乐海岸、海岸城、万象天地、壹方城等。
不过，这些大型商业大多由开发商自持运营，能流到市场上的优质一手商铺确实不多。
美联物业全国研究中心经理张添鸣表示，目前深圳市面上人流量较多的商场已几乎没有散售的商铺。
最近南方楼事了解到，龙华的红山6979准备将独栋商铺拿出来卖了。把独栋商铺拿出来卖的商业综合体，应该是近几年来深圳唯一一例。
红山6979一直被认为是龙华的欢乐海岸，由招商蛇口和华侨城联手打造，关注地产股票的朋友大概能猜到6979名字的就由两家房企的股票代码尾数组成。
从人流量这个指标看，红山6979在具有一定潜力，距离不远的龙华九方项目运营情况一直不错。
具体来看，其潜力分布在以下几个方面：
红山6979位于深圳地铁4号线红山站地铁口西侧，红山站周边算是龙华区配套较为成熟商业较集中的片区，市政的“两馆”（即深圳美术馆新馆及深圳第二图书馆项目）均位于此。
外加，项目自带的展览馆及演艺馆，合称“四馆”。“四馆”集中就意味着能带来不少人流量。
深圳美术馆新馆（来源：深圳龙华发布）
此外，由于原关外地区商业配套较缺，周边小区的消费基本都会流向红山中心，毕竟这里是整个龙华大型商业最集中的片区。
从距离较近的小区看，周边有水榭春天1-6期、金亨利1-2期、汇龙湾、合正中央原著、中航天逸、世纪春城1-4期等一系列均价在6-9万/平的中高端小区，这些小区的海量消费需求基本都可以由红山6979提供。
而这一片区距离深圳北站核心商务区仅一个地铁站的距离，步行时间也在20分钟内，未来也能分北站商务核心区一杯羹。
而红山6979项目还带有一定体量的写字楼，目前写字楼已移交给政府，由政府负责引进有实力的企业，写字楼内的人群的要消费的话，想必也不会大老远跑去其他地方。
招商蛇口和华侨城均是带国字号或央字号的大型房企，其在深圳也有多个成功的商业案例。
基于这两家房企早年对深圳城市建设的贡献，还有以这两家房企命名的片区和街道。
如南山的蛇口片区就有街道名为招商路、招商街道，而南山还有一个片区的名称就命名为华侨城片区。
在商业体方面，招商蛇口有海上世界、汇港、招商花园城等较知名的商业项目，华侨城有欢乐海岸、东部华侨城等商业及文旅项目。
目前前海在建的华侨城欢乐港湾也被抬到了比欢乐海岸更高的位置。此外，于今年投入使用的深圳国际会展中心亦由两家房企共同打造。
华侨城欢乐海岸（来源：网络）
一个运营商的实力往往决定了一个商业项目的寿命，如果运营商没有足够的实力，放任商场野蛮生长，说不定就会变成菜市场（虽然菜市场也有人流量）。
上文有提到，知名品牌入驻一家商场会做严格的市场调研，因为商场的好坏关系到他们的收入。
也正是基于对地段及运营商的认可，目前已有多个知名品牌入驻了红山6979，如盒马生鲜、开心麻花、乐高、超级猩猩、URBAN REVIVO、星巴克、渔语鱼等。
地铁口能带来的人流量是巨大的，据深圳新闻网报道，深圳地铁全线网8条线路总客流于去年7月20日以616.39万人次创下历史新高。
而地铁4号线通常被认为是深圳最拥挤的线路，意味着其人流量相较其他线路更高一些。
红山6979与地铁4号线红山站A口、D口无缝接驳，此外周边还有在建的深圳地铁6号线。未来，红山6979会不会成为龙华的欢乐海岸，或是更好？
除了地铁口外，6979还与欢乐海岸有很多相似之处，如运营商，再如整个设计。
从设计上看，6979采用了独栋及上下沉广场设计，这与欢乐海岸非常相似。
细数近两年开业的知名商场，大都采用独栋商业街区+MALL的模式。
独栋的街区商业目前已成为深圳新商业的主流，如欢乐海岸、万象天地、深业上城及半岛城邦等。
负责打造半岛城邦商业盒子的AEBU欧博设计团队表示，独栋商业的4个展示面的室外外摆价值一定高于面临车行道的所谓临街面。
其次，独栋商业更具运营的弹性和兼容性，既可定制业态又可适应变化，再其次街巷院落空间，可以很好营造和运营社区圈层生活。
据了解，目前红山6979的独栋商业还没开始卖。
不过，据项目方透露，红山6979的写字楼底商还有10套在售。此外，独栋商业也即将入市，预计开盘时间在5月上旬。
一旦这批商铺卖完，红山中心区的商业格局算是基本完成了。
该片区目前规划有一手铺出售的商业已经基本卖完，剩下的基本都是开发商自持运营，所以这是龙华中心区最后一批一手商铺了。
项目方提前给南方楼事透露了红山6979的商铺信息，商业类型分为独栋盒子商业、下沉式商业及社区底商，产品形态各异自成体系；即将要卖的是数栋独栋商业产品。
各独栋商业产品面积以127-3259㎡为主，每个独栋都划分了5-20个不等的产权单位。
有了较高的规划定位及充足的人流量保证，市场对整栋商铺的反应如何？我们等时间来验证。
文/疯兔