房地产合作开发中的并表安排
一、引言
在房地产行业土地成本不断攀升、土拍竞争日愈激烈、融资环境日益趋紧的背景下，越来越多的房企倾向于通过合作开发的方式并表优质项目公司，以降低拿地成本，提升销售规模，降低扩张风险，提高资金收益，优化财务指标。
二、合作开发模式
房企合作开发的类型灵活多变，归纳起来主要包括项目公司型、联营合作型、委托代建型。
（一）项目公司型，即合作各方通过新设项目公司、收购项目公司股权或对项目公司增资扩股的方式合作开发项目地块，在项目公司层面完成资金投入、项目融资、开发运作、利润分配等。因公司法、相关法律和税收政策的健全完善，合作开发股东可以利用独立法人制度规避相关法律风险，因此该种模式也最为常见。依据开发主导权不同，又可进一步区分为独家操盘和联合操盘。相较于独家操盘由一家房企实际主导工程、设计、成本、招采、营销等主要运营职能；联合操盘模式下，合作各方大多为实力相近房企，项目公司通常会实质上形成50%:50%、34%:33%:33%等均衡的股权比例，项目公司主要运营职能也会依据谈判结果被切分为合作各方分别负责或相互联签的模块。
（二）联营合作型，即指一方出地、他方出钱、共同投资、共享利润、共担风险的合作模式，常见为联建、参建模式。合作各方不组建项目公司，而是通过签订《联营合作开发协议》，以一纸合约的方式约定资金来源、开发建设、销售方案、利润分配等内容。该种模式下，非持有土地使用权的合作方需通过公章共管、董事委派、股权质押等防范措施控制风险，减少单方毁约及核心资产被抵押、查封、拍卖风险。根据相关的司法解释，该种模式因为商务条款的不同，还可能在司法实践中被认为是土地使用权转让合同、房屋买卖合同、借款合同、房屋租赁合同等风险。
（三）委托代建型，即合作方接受项目公司委托，以项目公司名义开发建设项目。开发建设所需资金、债权债务等均由项目公司负责，投资收益亦由项目公司享有。合作方不出资，仅以项目公司名义行使经营管理权并输出品牌，合作方通过获取销售额的一定比例的管理费和品牌费盈利，利润不能并表。该种模式常见于大型知名房企对外输出管理和品牌的合作方式。
本文主要探讨项目公司型合作开发下的并表安排。
三、并表的认定标准
（一）并表认定标准的变化
历史上，我国曾以持股比例（1995年财政部《合并会计报表暂行规定》））、表决权（2006年财政部《企业会计准则第33号——合并财务报表》）直接作为并表条件达成的决定因素；但随着现代公司治理的复杂多样和持续创新，旧准则已不适应经济发展要求和财务报表使用者需求。判断是否需要纳入合并报表，不再仅以表决权或“表决权+其他权利”为标准，而需结合对合同协议的整体评估，确定合并方是否拥有足以形成控制的权利。目前，最新标准系依据2014年财政部《企业会计准则第33号——合并财务报表》（以下简称“新CAS 33”）的相关规定：
第七条：“合并财务报表的合并范围应当以控制为基础予以确定。控制，是指投资方拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。本准则所称相关活动，是指对被投资方的回报产生重大影响的活动。被投资方的相关活动应当根据具体情况进行判断，通常包括商品或劳务的销售和购买、金融资产的管理、资产的购买和处置、研究与开发活动以及融资活动等。”
第十一条：“投资方在判断是否拥有对被投资方的权力时，应当仅考虑与被投资方相关的实质性权利，包括自身所享有的实质性权利以及其他方所享有的实质性权利。”“判断一项权利是否为实质性权利，应当综合考虑所有相关因素，包括权利持有人行使该项权利是否存在财务、价格、条款、机制、信息、运营、法律法规等方面的障碍；当权利由多方持有或者行权需要多方同意时，是否存在实际可行的机制使得这些权利持有人在其愿意的情况下能够一致行权；权利持有人能否从行权中获利等。”
（二）实质性控制安排的主要内容
依据新CAS 33指出实现控制的三个要素：一是投资方拥有对被投资方的权力；二是因参与被投资方的相关活动而享有可变回报；三是有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。
实质性控制的安排主要包括法人治理、决议事项、日常管控三个界面，具体图示如下：
四、常见并表协议安排
（一）法人治理层面
如前所述，除非有相反证据，持有“过半数的表决权或股权”和“相对多数的表决权或股权”，且在决议事项和日常管控方面不在协议安排层面明显掣肘的，通常可直接认定为形成控制（亦有赖于审计机构的主观判断）；而“完全不以表决权”则脱离公司治理架构，需依据协议的个性安排，此处暂不做讨论。本节主要对“非相对多数的表决权或股权”且在合作各方股权均衡的情况下，如何在补充协议（若需抽屉协议体现真实合作意愿）之外的协议文本中设计并表架构分析如下：
1.表决权委托及一致行动
（1）协议架构
《合作协议》+《表决权委托协议》或《一致行动协议》（2选1）。
（2）公司治理：
1）股权结构：50%:50%、34%:33%:33%等；股东会一致决。
2）董事会：各方委派董事，并表方董事数量≥任何一合作方委派董事数量；董事会一致决。
3）经营层：并表方委派总经理和财务总监；总经理负责制，财务无联签、章证照不共管。
（3）《表决权委托协议》核心内容
1）受托方有权召集、召开和出席公司的股东会、董事会；
2）受托方代为行使股东会/董事会提案权，提议选举或罢免董监事/高管团队，及其他议案；
3）受托方代为行使表决权，并签署相关决议文件，对股东会、董事会每一审议和表决事项代为投票，但涉及授权股份的转让、股份质押等直接涉及委托人所持股份处分事宜的事项除外。
4）本次委托为全权且不可撤销委托，受托方可单独行使相关权利，无需委托方就具体表决事项另行分别出具委托书。
（4）《一致行动协议》核心内容
1）非并表方对其作为公司股东及其委派的董事在项目公司股东会、董事会上享有的所有表决权均按照乙方的指示和意愿行使，与乙方保持一致。
2）非并表方在行使上述表决权时，应事先与并表方进行充分沟通、协商，并根据并表方的意见、建议、要求进行修改。
2. 同股不同权
（1）协议架构
《合作协议》。
（2）公司治理：
1）股权结构：50%:50%、34%:33%:33%等。
2）股东会表决比例：51%:49%或67%:34%、51%:24.5%:24.5%或67%:16.5%:16.5%。
3）董事会：各方委派董事，并表方董事数量过半数；董事会经出席或全体董事过半数决。
4）经营层：并表方委派总经理和财务总监；总经理负责制，财务无联签，章证照不共管。
（二）决议事项
上述法人治理结构搭建外，需要另行明确股东会和董事会的权限覆盖CSA33要求的“相关活动”，对照房地产企业来说，主要包括：投资计划、财务预决算、经营决策、工程进度、销售方案、融资担保、利润分配等。
（三）日常管控
联合操盘的项目管控实践中，合作各方通常对工程、成本、招采、设计、营销、物业（满足前期物业相关招投标规定前提下）等条线进行模块划分，重要条线还会允许非负责方委派副职及联签，实操中往往需要合作各方委派人员意见一致方可执行。但在上述条线分工及联签受限于前述股东会、董事会、总经理权限范围内，且公司法人治理决策机构拥有聘任或解聘相关人员的权利的情况下，审计机构通常不会认定为存在管理团队凌驾于法人治理之上的情形，不会影响并表。
3. 其他协议安排
该模式被广泛应用于互联网（如百度、阿里巴巴、新浪等）、教育（如新东方、学而思、双威教育）等需搭建VIE模式赴海外上市的行业。此模式目的是为规避我国外商投资产业指导目录、关联并购、外汇、境外上市监管政策，获得境外上市融资的机会。通常情况下VIE模式会包括借款协议、股权质押协议、认购期权协议、业务合作协议、技术许可与服务协议、表决权代理协议、商标许可协议等一整套完整协议，将境内运营实体所产生的利润通过协议方式过渡到WFOE，再归集至境外上市主体平台。鉴于房地产行业极少使用VIE模式，此处不赘。
五、结语
本文所述建议仅为一般可参考操作模式，具体的并表认定可能视不同审计机构的判断有所出入。
另外，鉴于合作各方可能就合作真实情况通过补充抽屉协议的形式对并表文件予以否定，仅披露并表文件或将违反企业会计准则及上市公司（若是）信息披露的真实完整性规则，存在较大法律风险。