（第261-280条）

民法典理解与适用｜DAY14（第261-280条）查长宝 法翼 11月3日民法典的学习是一个持续且日新的过程，笔者将结合民法典理解与适用，将所学要点予以梳理进行分享。DAY14（第261条至280条）民法典2020.6.1学习心得第二百六十一条 农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定:（一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的组织或者个人承包；（二）个别土地承包经营权人之间承包地的调整；（三）土地补偿费等费用的使用、分配办法；（四）集体出资的企业的所有权变动等事项；（五）法律规定的其他事项。在我国农村，农民的利益至少涉及三种基本权利:一是土地承包经营权。二是宅基地使用权。三是集体经济组织的收益分配权和管理权。第二百六十二条　对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等,依照下列规定行使所有权:(一)属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会依法代表集体行使所有权;(二)分别属于村内两个以上农民集体所有的,由村内各该集体经济组织或者村民小组依法代表集体行使所有权;(三)属于乡镇农民集体所有的,由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。集体土地所有权的主体为农民集体，客体为国有土地之外的其他土地。对于土地的使用具有一定限制，特别是集体土地进行非农业使用时法律都作出了明确的限制。这在土地承包经营以及有关乡镇建设用地使用以及转为国有土地进行出让等情形下非常明显。第二百六十三条　城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。第一，集体所有权的行使，涉及集体经济组织的法律地位问题。依据《民法典》总则编中的第99条、第100条的规定，农村集体经济组织依法取得法人资格。第二，本条规定要注意与《城镇集体所有制企业条例》的衔接适用问题。依据该条例的规定，城镇集体所有制企业（以下简称集体企业）是财产属于劳动群众集体所有、实行共同劳动、在分配方式上以按劳分配为主体的社会主义经济组织。第二百六十四条　农村集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。集体成员有权查阅、复制相关资料。账簿能最真实地反映经济往来业务，一旦泄露可能会给村民集体经济组织带来无可挽回的损失，因此对账簿的查询复制权利主体要予以严格限制。设置该制度时，首先应当明确该权利行使的主体资格。基于我国农村这一特殊背景，集体经济组织成员的资格确定区别于有限责任公司、股份公司等一般法人。其考量因素包含两点:第一，村民在该村委会所在地生活，且户籍地归属于村委会所管辖范围；第二，村民必须是以集体所有的土地利益作为社会保障的基础。只有同时符合.上述两个条件，村民才具备该权利的主体资格。第二百六十五条　集体所有的财产受法律保护,禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、私分、破坏。农村集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的,受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。第一，本条是关于对集体财产的法律保护以及集体经济组织成员在合法权益受到侵害时享有的司法救济权的规定。第二，农村集体经济组织、村民委员会或负责人作出的侵害集体成员合法权益的决定，是指违反法律、法规及集体组织章程处分集体财产的行为。此处所言的集体成员的合法权益，不是集体成员作为一个独立于集体组织中民事主体的个人的权益，而是作为集体组织成员在集体组织中所应享有的合法权益。第二百六十六条　私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。私人所有权，是指私人对合法取得的不动产和动产享有的占有、使用、收益、处分并排除他人干涉的权利。这里的私人，是与国家、集体相对应的概念，其不仅包括我国公民，也包括在我国拥有合法财产的外国公民和无国籍人；不仅包括自然人以及由有特定身份关系的数人组成的“户”（如个体工商户、农村承包经营户），还包括个人独资企业、个人合伙等非公有制企业。第二百六十七条　私人的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏。本条规定的“私人的合法财产受法律保护”“禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏”与对国家所有和集体所有的财产的相应规定完全一致，只是对后者添加了适用于履行国有财产管理、监督职责的机构和行使集体财产所有权的组织及其工作人员的“禁止私分、截留”的规定。第二百六十八条　国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司、股份有限公司或者其他企业。国家、集体和私人所有的不动产或者动产投到企业的，由出资人按照约定或者出资比例享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义务。本条将国家、集体和私人的出资经营的权利界定为出资人权益，明确规定了国家、集体和私人依法可以出资设立公司或其他企业及享有相应权利、履行相应义务的原则，至于如何设立以及出资人按照约定比例或者出资比例享有何种权利义务、如何行使的问题，应根据相应法律对不同企业的要求来进行具体操作。第二百六十九条　营利法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。营利法人以外的法人,对其不动产和动产的权利,适用有关法律、行政法规以及章程的规定。通常情况下，非营利法人是根据国家法律的规定或主管机关的行政命令而设立的，其设立的目的是从事国家行政管理、社会科学卫生事业和学术研究、社会公益活动等。在此需要注意的是，非营利法人也依法享有相应的法人财产权，依法承担相应的义务。第二百七十条　社会团体法人、捐助法人依法所有的不动产和动产,受法律保护。《物权法》第69条规定:“社会团体依法所有的不动产和动产，受法律保护。”本条基本保留这一规定，只是将“社会团体”修改为“社会团体法人、捐助法人”。第六章 业主的建筑物区分所有权第二百七十一条　业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第一，建筑物区分所有权的专有部分除住宅和经营性用房之外，尚有其他内容本条列举未尽。在立法未予明确的情况下，对于“等”字具体所指内容，实践中应结合具体情况作出判断。例如，可以根据司法解释关于判定建筑物专有部分应当具备的要件入手，从是否有构造上的独立性、使用上的独立性以及法律上的独立性进行对照，进而作出认定。第二，要正确理解司法解释就业主范围问题所作的特别规定。前述司法解释是一种特别处理，其出发点是考虑到登记实践中客观存在的种种特殊情况，解释目的是为了更好地兼顾当事人的权利，以避免与社会公众的一般判断标准相悖，维护业主生活共同体的稳定。因此，建筑物专有部分所有权人一定是业主，但是不能反推，即不能得出业主当然地就是专有部分所有权人的结论。第三，依法享有建筑物区分所有权的权利主体，并非仅限于自然人。《民法典》中的民事主体，能够享受民事权利、承担民事义务，可以有业主身份的，既可以是自然人，也可以是法人、非法人组织等。第二百七十二条　业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第一，关于摊位能否成为专有部分。从事经营用的经营性用房可以成为专有权的客体，对于现实生活中大量存在的一.些摊位，是否属于本法所称的专有部分呢？《建筑物区分所有权纠纷司法解释》第2条第1款将摊位作为“特定空间”，认定了其可以属于专有部分。第二，关于整栋建筑物能否成为专有部分的问题。从《民法典》第271条用语关于“业主对建筑物内”的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权的表述来看，似乎容易得出建筑物区分所有权中的专有部分仅指建筑物内的房屋及特定空间而不包括整栋建筑物。实际不然，建筑区划内的独栋建筑物也可以是专有权的客体，只是这一专有部分比较特别。也就是说，专有部分不仅存在于建筑物内，就是小区内的建筑物本身也是专有部分。《建筑物区分所有权纠纷司法解释》将《物权法》中所称的房屋，进一步明确指出包括整栋建筑物。第三，关于露台的问题。根据《建筑物区分所有权纠纷司法解释》第2条第2款规定，规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列人该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为《物权法》第6章所称的专有部分的组成部分。第二百七十三条　业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。第一，在建筑物区分所有情况下，对区分所有权人主张优先购买权的应如何处理？《房地产管理法》等法律均规定了按份共有人在其他共有人转让财产时，在同等条件下有优先购买的权利。建筑物区分所有权与传统共有存在明显差异。因此，区分所有权人处分其专有部分，不需经得其他区分所有权人同意，其他区分所有权人没有优先购买权。第二，注意与“共有部分专有使用权”的区分。需要注意的是，并非所有的共有部分均可设定专有使用权。在构造上若有固定的使用方法，而且属于区分所有权人生活利用上不可或缺的共有部分，如公共楼梯、公共走廊等，不得设定专有使用权。第二，关于人防工程的权属问题。对于实践中有的人防工程变更用途为地下车库的，其权属应当按照人防工程的权属规则来处理，而不能按照车库的权属规则来处理。第二百七十四条　建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第一，本条规定的绿地、道路归业主共有，不是指绿地、道路的土地所有权归业主所有，而是绿地、道路作为土地上的附着物归业主所共有。第二，并非位于建筑区划内的道路、绿地，就一律全部归建筑物所有权人所有。审判实务中遇到此类纠纷时，首先要查清讼争道路是否属于市政公共道路，所涉及的绿地是否存在属于城镇公共绿地或者其他应当认定为归个人所有的情形。第三，确定前述配套设施属业主共有，并不意味着非业主就一律不得使用。当国家法律规定在该土地上建设特定的设备，或业主会议同意非业主使用时以及出于《民法典》相邻关系法律规定的要求，其他毗邻的小区的业主需要从其上通行或排水时，非业主可以使用这些配套设施。第四，正确理解物业用房的性质问题，维护业主和建设单位双方的合法权利。物业服务用房指专门用于物业服务企业进行物业服务活动使用的建筑。第五，涉及明示属于个人专有的绿地问题时，因其与建筑区划内归业主共有的绿地权属性质不同，所以不适用《民法典》关于建筑物区分所有权人共有和共同管理权的有关规定，实务中应予注意。第二百七十五条 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。第一，本法只对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属予以了明确。那种不属于整个小区的地下停车场、地面有偿车位及违反规划要求所建的车位、车库等情形，均不属于本条调整范围。第二，当事人之间就建筑区划内的车位、车库问题没有约定或者约定不明时的权属处理问题。对于建筑区划内符合规划条件建成的车位、车库的归属问题，立法尊重契约精神，交由当事人自行协商确定。第三，需要注意的是，实践中有已经建成人住的小区，由于车位需求紧张，建设单位或者物业管理部门重新申请获得规划批准，将建筑区划内原部分道路、绿地，改建新增车位的归属问题。如果占用的不属于城镇道路和绿地，按照《民法典》规定，道路和绿地属于全体业主共有，在此区域内新建的车位，实际上影响和压缩了业主本来共有和共同管理权的范围，是通过牺牲全体业主的一定程度的部分共有权益换来的。因此，此种情形下新增的车位，无论建设单位是否将建设成本再次向业主分摊，都不能得出新增车位、车库的权属归建设单位或者物业管理部门的结论。第四，另外，占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车，本条第2款仅规定属于业主共有的，从其文字表述可见只有车位而不包括车库在内。第二百七十六条　建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。一、本条规定的“应当首先满足业主的需要”是否属于强制性规定本条规定属于效力性强制性规定。本条属于调整小区公共利益的条款，停车位、停车库应当首先满足业主的需要，不是指满足某特定的业主的需要，而是满足全建筑区划内的所有的业主对停车位、停车库的需要。如果开发商违反了本条规定出卖或者出租车位、车库，有利害关系的业主请求宣告该买卖行为无效或者请求终止租赁关系的，人民法院应予支持。二、原告在何种情况下可能胜诉原告需满足以下条件才可能胜诉:一是必须是涉案小区的业主。二是原告必须是按照车位、车库与房屋套数的配置比例，合理的停车需要没有得到满足的业主。三、在什么情况下开发商与业主签订的买卖车位、车库的合同应当被宣告部分无效在原告作为小区业主，其合理的停车需求没有得到满足的情况下，应当宣告开发商与其他业主签订的超过配置比例买卖车位、车库的合同无效。这里需要注意，其他业主在满足合理停车需要的情况下，按照配置比例要求买卖车位、车库的合同是有效的。宣告无效的部分只是其在满足合理需要之外的超出配置比例的买卖车位、车库的合同。这里需要注意区分，不能够将合同效力一概而论。四、在什么情况下开发商与业主签订的出租车位、车库的合同应当被部分终止履行在原告作为小区业主，其合理停车需求没有得到满足的情况下，应当宣告开发商与其他业主签订的超过配置比例租赁车位、车库的合同终止履行。这里同样也需要注意，其他业主在满足合理停车需要的情况下，按照配置比例要求租赁车位、车库的合同是有效的。宣告终止履行的部分只是其在满足合理需要之外的超出配置比例的租赁车位、车库的合同。第二百七十七条　业主可以设立业主大会,选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序,依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。业主大会和业委会选举中的纠纷不属于人民法院民事案件受理审理范围审判实践中出现了当事人以业主的身份起诉业主大会，要求撤销业主大会成立业委会决议的案件。《民事诉讼法》中并未规定业主大会和业主委员会选举中的纠纷属于人民法院民事案件受理及审理范围。如果有关业主以此为由向人民法院提起民事诉讼的，人民法院应当根据《民事诉讼法》的规定，告知当事人向有关行政机关申请解决，当事人坚持起诉的，应当以不符合《民事诉讼法》关于起诉与受理的规定为据，裁定驳回起诉。第二百七十八条　下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;(七)改建、重建建筑物及其附属设施;(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。第一，为维护业主共同权益提起诉讼是否应当经过业主共同决定审判实践中主要有两种情况:一是针对占用共有部分的行为；二是解除物业服务合同。二、业主能否在业主大会议事规则中约定与本条规定不同的决议通过规则对于业主的此类特别约定，我们认为应当承认其效力。业主大会.是业主的自治组织，而共同管理事项更是业主最重要的自治内容。因此，法律层面上没有干涉的必要。第二百七十九条　业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主一致同意。一、以本条规定提起诉讼的民事主体确认及证明标准问题以本条规定提起民事诉讼的主体应当仅限于与“住改商”业主处于同一建筑区划内的业主。对于非与“住改商”业主居住于同一小区的当事人，可以基于传统民法理论和相邻关系等提起诉讼，要求法院保护其合法权益，而不能以本条规定作为对其诉请是否支持的判断依据。人民法院在审理具体案件时，应当注意区分有利害关系的业主所处的不同法律地位，对其适用不同的证明标准。有利害关系的业主主要可分为两种情况: 一种是与“住改商”业主处于同一.栋建筑物内的业主，另一种是本小区内其他有利害关系的业主。二者身份不同，其承担的举证证明责任的事项、举证责任分配等，都是有区别的，在个案中应注意区分。二、有利害关系的业主的一致同意需以明示的方式表达方为适格明示的意思表示必须具备一定的要件，在具体表现形式上可以有两种:一是书面；二是明确无误的口头表示。不能以业主在约定期限内未表态即认为其默认同意“住改商”行为。在处理“住改商”纠纷时，要注意审查业主之间是否有证据证明书面同意相关业主将住宅性质的房屋改变成商业用房或者办公用房等经营性用房。没有书面证据证明的，不能认定为同意。第二百八十条　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。一、 关于业主大会及业主委员会的诉讼主体资格问题业主行使撤销权请求法院撤销的是业主大会或业主委员会的决定，因此，业主撤销权纠纷的被告理论上应当是业主大会或者业主委员会。但我国现行法律中并未就业主大会以及业主委员会在诉讼中的主体资格问题进行明确规定。尤其是涉及业主委员会的案件中，法院大多肯定了业主委员会作为原告进行诉讼的法律地位，但对业主委员会作为被告的案件大多作出不予受理的裁定。实践中应当根据不同情况具体进行界定，可尝试综合衡量考虑案件的实际情况准许业主委员会应诉。二、关于业主撤销权纠纷诉讼中的举证责任问题司法实践中，主要包括业主实体权益及程序权益受到侵害两种情况下举证责任分配的问题。三、部分业主对业主大会或者业主委员会决定事项不服提起的诉讼如何处理实践中，经常发生部分业主以其没有参加业主大会或者业主委员会的会议为由，提出与业主大会或者业主委员会的决定事项相反的意见，要求人民法院支持其诉讼请求。根据本法有关规定，业主大会或者业主委员会作出的决定，只要是在符合法定人数或者具有投票权的业主参加的情况下，所作出的涉及小区事项的决定，对该小区所有业主都发生效力。单个业主或者部分业主以其未参加会议为由提出的主张不能得到支持。四、业主大会或者业主委员会作出的与物业管理无关的决定如何处理业主大会或者业主委员会作出的虽然与物业管理有关但侵害业主合法权益的决定，属于业主有权请求人民法院撤销的范围。《物业管理条例》规定，业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。因此，如果业主大会或者业主委员会作出与物业管理无关的决定，属于违反法律、行政法规的强制性规定的行为，自始就不具有法律效力，对业主也就不具有法律约束力。