希腊新建房屋的成本到底是多少？
2019年11月18日，我曾经写过一篇关于在希腊自建房的简易指南，介绍在希腊自建房的基本步骤、建筑成本和我的建议：
鉴于希腊人和希腊政府的工作效率，从买地到入住，短则两年、长则三年，如果中间遇到一些法律问题，三五年住不进去也不是不可能。至于建筑成本——不包括土地成本和软装成本，中等品质的话，每平米需要1500-2000欧元；高品质的话，每平米至少需要2500欧元。 霍庆川，公众号：我们在希腊「原创」希腊自建房简易指南
过去这段时间，我又花了很多时间去研究希腊建筑成本的问题，于是有了今天这篇文章，算是对希腊自建房综合成本的补充和细化。
在希腊，新建房屋的成本，弹性很大……
在希腊，如果自行购置土地并建造房屋，其综合成本主要有以下3项子成本构成：
1、土地成本；
2、前期成本（申请建筑许可证等费用）；
3、建筑成本（建筑承包商代建）。
以上三项子成本中，前期成本和建筑成本是相对稳定的，土地成本则弹性较大，每平米的价格从几十欧元到上千欧元不等：在雅典北部的基菲夏区域，一平米土地的市场价达到八九百欧元；在雅典北部的马鲁西区域，一平米土地的市场价是六七百欧元；在雅典北部的哈兰德里区域，一平米土地的市场价需要五六百欧元；在雅典东部很多区域，一平米土地的市场价只需要三四百欧元甚至一两百欧元。
希腊的土地价格，每平米从几十欧元到上千欧元不等
我在网上搜索到了很多家希腊本地的建筑设计公司和建筑承包商，它们的网站会对希腊新建房屋的建筑成本有所介绍。综合来看，以中等标准新建的房屋，建筑成本在每平方米900欧元到1300欧元之间。
我们可以举例说明：
马鲁西地区位于雅典东北部，是雅典的CBD
一、在雅典北部马鲁西区域按照市场价（700欧元/平米）购置一块300平米的土地：
1、土地容积率是0.7，建造一栋210平米的独栋别墅，地下一层+地上两层，不建游泳池——鉴于希腊房屋地基多为石质地基，地下室的建造成本是地上楼层部分的1.5-2倍：
土地成本：
300平米*700欧元/平米=21万欧元；
前期成本：
210平米*100欧元/平米=2.1万欧元；
建筑成本：
地上部分：140平米*1200欧元/平米
地下部分：70平米*2000欧元/平米
合计：30.8万欧元；
总计：53.9万欧元，折合每平米2567欧元。
2、土地容积率是1.5，建造一栋地下一层+地上5层的公寓楼——在希腊，建于1990年以后的公寓楼，地下一层用于车库、储物间、设备间；0层悬空，建有公寓楼大门；地下一层和0层均为公寓的公共部分，不计入产权面积。
土地成本：
300平方米*700欧元/平米=21万欧元；
前期成本：
450平方米*100欧元/平米=4.5万欧元；
建筑成本：
地上部分：450平方米*1200欧元/平米；
地下部分：112.5平米*2000欧元/平米；
合计76.5万欧元；
总计102万欧元，折合每平米2267欧元。
雅典东部地区也非常宜居
二、在雅典东部地区按照市场价（200欧元/平米）购置土地，购置一块300平米的土地：
1、容积率是0.7，建造一栋210平米的独栋别墅，地下一层+地上两层，不建游泳池：
土地成本：
300平米*200欧元/平米=6万欧元；
前期成本：
210平米*100欧元/平米=2.1万欧元；
建筑成本：
地上部分：140平米*1200欧元/平米；
地下部分：70平米*2000欧元/平米；
合计30.8万欧元；
总计38.9万欧元，折合每平米1852欧元。
2、容积率是1.5，建造一栋地下一层+地上5层的公寓楼：
土地成本：
300平方米*200欧元/平米=6万欧元；
前期成本：
450平方米*100欧元/平米=4.5万欧元；
建筑成本：
地上部分：450平方米*1200欧元/平米；
地下部分：112.5平米*2000欧元/平米
合计76.5万欧元；
总计87万欧元，折合每平米1933欧元。
三、土地零成本——希腊本地人建造房屋的土地，大都来自父辈或祖辈的馈赠：
1、容积率是0.7，建造一栋210平米的独栋别墅，地下一层+地上两层，不建游泳池：
土地成本：0；
前期成本：
210平米*100欧元/平米=2.1万欧元；
建筑成本：
地上部分：140平米*1200欧元/平米；
地下部分：70平米*2000欧元/平米；
合计30.8万欧元；
总计32.9万欧元，折合每平米1524欧元。
2、容积率是1.5，建造一栋地下一层+地上5层的公寓楼：
土地成本：0；
前期成本：
450平方米*100欧元/平米=4.5万欧元；
建筑成本：
地上部分：450平方米*1200欧元/平米；
地下部分：112.5平米*2000欧元/平米；
合计76.5万欧元；
总计81万欧元，折合每平米1800欧元。
以上的测算，都是基于自建房的建造成本。要想在希腊自建房，既需要具备专业知识，又需要付出很多耐心和精力，连希腊本地人都不容易做到。如果不是自建房，而是委托建筑承包商设计、建设，或者直接购买已经完全建好的房子，价格至少要在上述建造成本基础上增加40%——政府税费和商业利润:
一、在雅典北部的马鲁西区域：
1、新建独栋别墅，每平米3594欧元；
2、新建公寓楼，每平米3174欧元。
二、在雅典东部地区：
1、新建独栋别墅，每平米2593欧元；
2、新建公寓楼，每平米2706欧元。
三、土地零成本：
1、新建独栋别墅，每平米2134欧元；
2、新建公寓楼，每平米2520欧元。
房子会因为老旧而被拆除，土地会永存……
霍庆川
2020年5月1日于希腊雅典
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