希腊雅典海景房价格评估游戏，开始

昨天下午，我和一个朋友聊到希腊雅典南部海岸的海景房，我们一起勾画出一个简单的价格评估模型。这个价格评估模型有一定的参考价值，但不必当真、更不必较真，权且当做一个数字游戏，欢迎你来测试一下：

我们以距离雅典市区最近的法力奥为例：

位于法力奥的Flisvos 游艇码头是希腊最高端的游艇码头

假设有一栋建于1995年的五层公寓楼，有AB两个户型，面积都是100平米。

一、如果这栋公寓楼坐落在波塞冬大道旁边，可以没有任何遮挡地看到爱琴海，步行3-5分钟就可以走到海边，A户型在两个卧室和客厅都可以看到爱琴海，B户型只能在客厅或一个卧室看到爱琴海：

1、1层A户型，27万欧元；

2、1层B户型，24万欧元；

3、2层A户型，29万欧元；

4、2层B户型，25.5万欧元；

5、3层A户型，31万欧元；

6、3层B户型，27万欧元；

7、4层A户型，33万欧元；

8、4层B户型，28.5万欧元；

9、5层A户型，35万欧元；

10、5层B户型，30万欧元。

二、如果这栋公寓楼距离爱琴海的直线距离在1公里左右，步行10-15分钟就可以走到海边，3层以下都看不到爱琴海；4层和5层A户型在两个卧室和客厅都可以看到爱琴海，4层和5层B户型只能在客厅或一个卧室看到爱琴海：

1、1层A户型，22万欧元；

2、1层B户型，22万欧元；

3、2层A户型，22.5万欧元；

4、2层B户型，22.5万欧元；

5、3层A户型，23万欧元；

6、3层B户型，23万欧元；

7、4层A户型，26万欧元；

8、4层B户型，24.5万欧元；

9、5层A户型，29万欧元；

10、5层B户型，26万欧元。

三、如果这栋公寓楼距离爱琴海的直线距离在2公里左右，步行25-30分钟才可以走到海边，3层以下都看不到爱琴海；4层和5层A户型在两个卧室和客厅都可以看到爱琴海，4层和5层B户型只能在客厅或一个卧室看到爱琴海：

1、1层A户型，20万欧元；

2、1层B户型，20万欧元；

3、2层A户型，20.5万欧元；

4、2层B户型，20.5万欧元；

5、3层A户型，21万欧元；

6、3层B户型，21万欧元；

7、4层A户型，23.5万欧元；

8、4层B户型，22万欧元；

9、5层A户型，25万欧元；

10、5层B户型，23万欧元。

直线距离两公里，只能看到爱琴海上的片片白帆

简单总结一下：

1、第一种才是真正的爱琴海海景房，价格贵在一览无余的爱琴海海景和稀缺的地段。3-5分钟的步行距离，可以想去就去，随时可以去。

2、第二种的四层和五层勉强算是爱琴海海景房，一层、二层、三层只能算是距离爱琴海很近的房子。10-15分钟的步行距离，不是想去就去的——希腊夏天的阳光很毒，在阳光下走10-15分钟，是一个很痛苦的经历。

3、第三种的四层和五层只是可以看到爱琴海的房子，已经不能算是爱琴海海景房；至于三层以下，只是普通的房子而已。25-30分钟的步行距离，需要专门安排时间才会（能）去。

4、影响雅典海景房房价的关键指标，首先还是地段，然后才是爱琴海海景的饱和度、清晰度和距离爱琴海的远近，这取决于买家对“爱琴海”的个人定价。

雅典南部海边有很多免费的市政游泳场

基于上述房价评估模型：

1、如果你特别喜欢看大海，第三种情况的四层和五层A户型，性价比最高。

2、如果你特别喜欢去海边散步、跑步或游泳，第二种情况的一层和二层B户型，性价比最高。

3、如果你买来自住，第二种情况的四层和五层A户型，性价比最高——在海景、距离、安静之间取得了一个很好的平衡：10-15分钟的步行距离，可以接受；站在家里就可以把爱琴海风景尽收眼底，没有遮挡；远离吵杂的波塞冬大道，很安静、更适宜生活。

4、如果你买来投资，第一种更能保值增值。

5、如果中介向你推荐第三种的“海景房”，你要当心——价格合理的话，可以购买。

霍庆川

2020年5月17日于希腊雅典

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一栋位于雅典XX大学旁的学生公寓楼，建于2019年，年化收益超过5%，欢迎了解一下：