成名趁早，置业亦然：抄底不是技术活儿

上周，“多伦多地产局” 5月 “市场观察报告” 新鲜出炉。如同每月的地产数据被揭晓，自然会被关心房市的业界人士拿来说事儿，甚至成为各路专家的命题作文。

我这次也不能免俗。文科生不上枯燥数字，我就根据报告的大体内容，以我近期看过的房子为例，以及每天身临市场得出的体会，与这份“市场观察”对一对。

首先，报告说，与去年同期比，就是，2018年5月份的房市情况比，销售量上升 18.9 %，接近 1万套。

有二点要特别提出：1.销量上升，比去年好，并不意味着就恢复到大好状态。在过去的15年里，大多伦多地区平均销售量均超过 1万套，2018年5月是过去15年来最差的一年，所以，今年比去年好，是个好现象，但仍未超过以往的平均销售量。2.销量里，也算了公寓和镇屋这些小户型，价格不贵的物业。

其次，上盘数量，就是说，拿出来卖的房子，和去年比，上升了微不足道的0.8%。对仍然犹豫不决的买家们来说，这是一个细思极恐的数字。

想想看，卖出的房子比去年多18.9%，而正在挂着卖的房子，只上升0.8%，这中间明显的差异，导致买卖量不均衡。这就意味着，市场已经开始向卖家倾斜。

销售量，上市数，简单说完，接着就来了咱们要说的第三个数据，售价比去年5月上升 3.6%。

很正常，必须要上升啊，您想，求卖的少，卖出的多，存货和出货量不成比例。同时，别忘了公寓和镇屋。

所以，想买独立屋的买家们，先不用太着急。地产局的市场报告中有一句跟着的话，算是严谨的注解吧，就是，价格和销量均有上升的好成绩，主要驱动力来自于共管公寓 Condo 和镇屋 Townhouse。

所以，得出的数字，是把Condo ，镇屋，半独立等经济适用物业都算在里边的。这也是我上边一再提到公寓和镇屋的道理。

如同我前两周的文章中提到的，央行连续5次不加息，为什么畅销的仍然是低价房？共管公寓和镇屋就是低价房，地产局5月出来的数字，量价齐升的根本数据支撑，也印证了我说的事实。

过去的几周，我分别在北边的Richmond Hill 和Aurora 看房。这两个地区的上市量不少，而要价和售价都相对有所下跌。上周出来的另外一份地产分析报告说，2017年开始的政府房改，约克郡受灾最严重。

我看的这两个区域，都在约克郡，我自己住的，以及我的出租屋，也在这边。Aurora的跌幅在整个约克郡占第二位，超过31%。Richmond Hill 跌幅 27%。

举例说明。Aurora一栋独立屋，位于公认高尚区域，白人传统老区，靠近Aurora 排名高，人气超高公校Aurora High；同时，紧邻著名三大男子私校之一的St Andrew ，占地属于标准面积，50/130，使用面积3000 尺以上，坐南朝北，户型方正，走出式地下室，花团锦簇，保养得当，2016年售价 $120万，2017年售价 $155万，2018年售价 $130万，当下售价介于 $128万上下。

该房在市场上已经停留20天以上，讲价可以到 $120万到 $130万之间。您可以看出来，Aurora 的房价，基本回到了2016年。

您如果本来想着2016 年买房，前瞻后顾，各种原因，错过了，今年又想买，恭喜，您穿越了。没错过什么，买就是了，因为您买的，还是2016年的房。

再举另外一个比较有代表性的例子，咱们华人追捧的列治文山。Jefferson 地区拥有得天独厚的森林步道，交通便利，好小学好高中，人文好，风气正；房子较新，占地方正，45/120的标准房，使用面积 2500尺以上，地下室未装修。

2016年售价 $135万上下，2017年初疯狂期 $170万，2018年 $130万上下，目前可成交 $135万上下。和 Aurora 一样，列治文山此刻也接近 2016年，但是正在抬头，蓄势待发的涨势已经呈现。。。买吗？

顺便插播一下加拿大的房屋朝向，与国内人喜好的区别。国人对加拿大房屋朝向的选择，不符合当地实际情况。

本地人选择房子，对朝向并不挑剔，至少，我接触过的几个西人买家，虽然有很多风格各异的要求，但对朝向，都未曾提出过格外的要求。所以，卖房时，朝向并不影响销售价。

我更多接触和服务到的，是华人买家，其中很大比例是国内买家。国人对朝向大有讲究。东西向是厢房，不要；南北向是主房，要得；南北朝向，也要是坐北朝南。听着感觉家里必然是佣人如云，大红灯笼高高挂的状态。

后院通常是花草，树木，以及咱国人的菜地所在地，日照以及日照时长，是关键。而且，后院朝向的地方，也多是家中主卧室，客厅朝向的地方。而前院，则是车库及次卧的朝向。

所以，后院朝南，或者朝西，是独立屋上佳选择。加拿大冬天寒冷漫长，西和南，可以最大程度的享受日照。您说夏天？暴晒加起来也不过几周，夏季也多是凉爽的，再说，您有空调啊。

多伦多地产局的分析师认为，根据现状，人们对买房的好处看的更清楚，更多的租客们希望可以在未来的日子里买房置业，而不是永远租房。

加拿大每年的大量移民，数量从未减少，其中80%的新移民仍然会，也正在奔向多伦多地区。这些移民一旦生活安定下来，就会考虑置业。

所以，未来的日子里，大多伦多地区的置业者会越来越多，这是不争的事实。

失业率目前有史以来最低；与此同时，现在的物业拥有者，即潜在的卖家们，由于对市场不稳定的顾忌以及无法找到自己心仪的房子可替代，选择暂时不换房。

这样一来，惜售的卖家会把额外的投资物业放盘出租，而挂盘出售的房源少，买家就开始积聚，还未准备好资金买房的租客们，也逐渐增多，导致租金上涨。

这就扯出了租房市场的行情。大多伦多地区的租金，同比上涨大约 7.2%，2居室上涨4.5%。说的还是Condo和镇屋。但是，根据我今年开春，代理独立屋房东客户出租的房子来看，所有房子，包括独立屋，都不愁租。

这也应验了我原来说过，也是我客户总结出来的：当房市下行时，租市则在上扬。所以，买么？

总结下来，以及实践中的切身体会是，1.想换房，那就以小换大；数据都显示了，房价同比上升，全靠小房子顶着；2.想买房，买大房；同理，性价比好。

继续观望，等待抄底？可以啊，谁不想抄底呢？这世界上，想把便宜占尽的，大有人在。然而抄底可不是技术活，仅靠分析数据无法完成，因为，人算不如天算。

您更需要的是：格局，胆识，和运气，以及，一点点儿慈善心。

任何成功，都离不开上帝的眼睛，而您的一颗慈善心，才是上帝所看重并愿意护佑的。