新民诉法司法解释对建设工程、房地产诉讼的六大影响

作者｜刘文韬

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一、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同等纠纷纳入法院专属管辖范围

法条索引

第二十八条 民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。

评析

1、房屋租赁纠纷和建设工程施工合同纠纷被确定为不动产纠纷，由不动产所在地法院管辖，预计未来通过约定仲裁条款排除专属管辖适用的情形将会增多。

2、新的司法解释仅将政策性房屋买卖合同纠纷算作不动产纠纷，商品房买卖合同纠纷仍属于一般地域管辖范畴，由被告住所地或者合同履行地人民法院进行管辖。

二、网上聊天记录、微博、电子签名等可作为不动产纠纷证据使用

法条索引

第一百一十六条 视听资料包括录音资料和影像资料。电子数据是指通过电子邮件、电子数据交换、网上聊天记录、博客、微博客、手机短信、电子签名、域名等形成或者存储在电子介质中的信息。存储在电子介质中的录音资料和影像资料，适用电子数据的规定。

评析

1、电子数据证据形式的合法性得到认可，但为避免非实名认证形式电子通讯方式的真实性举证，在实务中双方当事人可以在协议中明确约定特定邮箱地址、微信号、QQ作为双方文件往来和交流沟通的专用号码。

2、对于接收到的原始电子证据，当事人应当完整保存，还可以借助公证程序，由公证机关确认真实性后，向法庭提交证据，以增强电子数据证据的证明力。

三、允许专家代表当事人对鉴定意见进行质证

法条索引

第一百二十二条 当事人可以依据民事诉讼法第七十九条的规定，在举证期限届满前申请一至二名具有专门知识的人出庭，代表当事人对鉴定意见进行质证，或者对案件事实所涉及的专业问题提出意见。具有专门知识的人在法庭上就专业问题提出的意见，视为当事人的陈述。

评析

1、工程合同纠纷中往往涉及大量专业性内容的鉴定，专家的出庭有助于帮助法庭了解专业性问题，当事人和代理律师要善于使用专家的出庭。

2、根据新司法解释，当事人所聘请的专家出庭对鉴定意见的质证并非证人证言，而是当事人陈述，且专家还需要面对法庭和对方当事人的询问。因此，在邀请专家出庭之前，代理律师需要慎重地与专家进行充分沟通，以避免作出不利的当事人陈述。

四、申请司法确认调解协议中涉及不动产确权的，人民法院不予受理

法条索引

第三百五十七条 当事人申请司法确认调解协议，有下列情形之一的，人民法院裁定不予受理：（一）不属于人民法院受理范围的；（二）不属于收到申请的人民法院管辖的；（三）申请确认婚姻关系、亲子关系、收养关系等身份关系无效、有效或者解除的；（四）涉及适用其他特别程序、公示催告程序、破产程序审理的；（五）调解协议内容涉及物权、知识产权确权的，人民法院受理申请后，发现有上述不予受理情形的，应当裁定驳回当事人的申请。

评析

1、经司法确认的调解协议具有强制执行效力，但为避免当事人利用调解协议，损害第三人的合法权益，或借此掩盖真实的交易活动实现避税的目的，新的司法解释排除了法院司法确认具有物权确权内容的调解协议。

2、如果当事人需要法院出具法律文书以办理不动产变更手续的，可以经过诉讼程序获得生效判决文书或调解书，再办理不动产登记。

五、法院查封不动产、冻结其他财产的期限延长到不得超过三年

法条索引

第四百八十七条 人民法院冻结被执行人的银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定的期限。人民法院也可以依职权办理续行查封、扣押、冻结手续。

评析

在实务操作中，由于不动产被查封后可能要经过审理、判决、评估及拍卖等环节，程序复杂，时间冗长，两年的期限往往不够，即使当事人申请延长的也不超过一年，不动产还未被执行便超出。新的司法解释将不动产查封期限扩大到三年，经申请人申请的还可以再延长三年，期限的延长，便于法院厘清法律事实关系，在期限内结果诉讼，能够更好地保障债权人的合法权益。

六、实现不动产担保物权的特别程序的细化

法条索引

第三百六十七条 申请实现担保物权，应当提交下列材料：（一）申请书。申请书应当记明申请人、被申请人的姓名或者名称、联系方式等基本信息，具体的请求和事实、理由；（二）证明担保物权存在的材料，包括主合同、担保合同、抵押登记证明或者他项权利证书，权利质权的权利凭证或者质权出质登记证明等；（三）证明实现担保物权条件成就的材料；（四）担保财产现状的说明；（五）人民法院认为需要提交的其他材料。

第三百七十一条 人民法院应当就主合同的效力、期限、履行情况，担保物权是否有效设立、担保财产的范围、被担保的债权范围、被担保的债权是否已届清偿期等担保物权实现的条件，以及是否损害他人合法权益等内容进行审查。被申请人或者利害关系人提出异议的，人民法院应当一并审查。

第三百七十二条 人民法院审查后，按下列情形分别处理：（一）当事人对实现担保物权无实质性争议且实现担保物权条件成就的，裁定准许拍卖、变卖担保财产；（二）当事人对实现担保物权有部分实质性争议的，可以就无争议部分裁定准许拍卖、变卖担保财产；（三）当事人对实现担保物权有实质性争议的，裁定驳回申请，并告知申请人向人民法院提起诉讼。

评析

1、根据新司法解释，判断实现担保物权申请的裁判标准主要有两个：一是是否有实质性争议；二是担保物权条件是否成就。这意味着法院需要对当事人的异议进行实质性审查，而非当事人提出异议即需另行起诉。

2、该规定的出台对于银行、金融机构等是极大利好消息，实现担保物权的时间成本大大降低。