烫手董家渡，冰冷南外滩
撰文/ 游乐乐 陈澄
编辑 / Lemon Mousse
在债务危机中风雨飘摇的中民投，不得不把自己最值钱的资产卖给张玉良。
2月14日晚，绿地控股公告称：绿地集团收购中民投董家渡地王项目50%股权及转让方对标公司全部债权，交易价格共计121亿元。
股权变更后，绿地地产集团持有中民外滩50%股权，安信信托持有中民外滩45%股权、上海外滩投资开发（集团）持有中民外滩5%股权。
2014年，中民投248.5亿拿下董家渡项目时，中民投原董事局主席的董文标曾许诺，“在上海外滩这块地上建百层高楼，三年即能回本。”
上海董家渡17年变迁史（资料来源：公开整理 制图：商业地产头条）
如今5年过去，董文标“挥手离去”，留下董家渡这个“烫手山芋”。即便这笔是折价交易，但张玉良最初并非主动想收购这一项目。
2月12日，绿地事业二部和集团高管就接手中民投董家渡项目，开会商议方案。消息称，因这一事项重大，绿地集团董事长张玉良当晚几乎一夜未眠。
也许，他也拿捏不准：接手董家渡地王项目，绿地能否“消化”这个商业“巨无霸”？作为商贸集团成立以来，绿地最大一笔商业项目收购案，究竟是“福”还是“祸”？
情人节一大早，绿地和中民投“约”在了谈判桌上。
据消息人士称，最初中民投出售董家渡项目余下的50%股权，报价为160亿元，但经过2月14日上午多轮谈判，最后将交易价格确定在121亿元。
图片来源：绿地集团官方微信
澎湃新闻透露，此前，恒基、CPPIB（加拿大养老基金投资公司）、龙湖、平安、正大等公司都参与过接手该项目的洽谈，其中恒基、CPPIB等甚至已经报价，且报价高于121亿元。而绿地是近几日才介入，最终在政府部门的协调下，“红顶商人”张玉良才以上述价格拿下项目。
彼时，一宿未眠的张玉良不忘给自己和绿地打气：“绿地将充分发挥绿地各方面优势，全力为上海打造一个国际金融中心的新地标。”
因为他知道，半路接手董家渡项目有多难。
2014年，中民投联合上海外滩投资及上海佳渡置业以248.5亿元拿下董家渡地块，该项目一度成为当年的上海总价最高地块，也是中民投最优质的资产之一。
资料显示，该项目用地性质为商住办，占地面积12.67万平方米，容积率5.54，总建筑面积119.9万平方米，其中地上建筑面积为76.2万平方米，地下建筑面积为43.75万平方米。
图片来源：绿地集团官方微信
据原规划，项目融汇地标建筑群及国际办公与生活环境，办公部分包括4栋甲级写字楼及7栋总部办公楼，商业涵盖高端购物中心及开放式休闲商街，另有超高层五星级酒店及8栋住宅楼。
但大体量就意味着高投入。
此前，相关机构就曾预计，董家渡项目总投资概算达到了惊人的604亿元，相当于3～4座上海中心大厦的投资。整个项目计划在2021年全部竣工。
绿地控股公告显示，截至2018年12月31日，标的公司总资产453.16亿元，净资产100.18亿元，而总负债高达352.98亿元。
不难看出，在后续还需大量“输血”的前提下，绿地面临着不小的资金压力。
按照官方规划，董家渡金融城将是“7×24小时”不夜城、外滩到新天地将现“蓝绿丝带”……融合金融、创意产业、文化以及旅游等多功能。
其中，外滩金融集聚带将重点打造成“外滩-陆家嘴以金融市场为主的决策中枢”核心之一；老城厢地区成为传承上海传统文化较为完整和独特的重要空间载体，商业贸易和旅游观光的标志性区域；黄浦滨江岸线建设成为“世界级滨水区”重要组成部分。
上海南外滩商圈周边三公里商圈（图片来源：赢商大数据）
无疑，任何一项功能的实现，都是由资本来兑换的。更尴尬的是，董家渡金融城所处的南外滩商圈，目前无论是办公楼，还是商场，都缺乏必要的人气支撑。
据商业地产头条了解，该区域目前有少量办公楼项目，但多已老旧。
上海南外滩商圈概况（图片来源：赢商大数据）
赢商大数据中心数据显示，虽然南外滩商圈面积共64.78万平方米，但商圈客流指数(3.9分）、商圈时尚指数（4分）及交通便捷指数（2.6分）均远远低于其周边的新天地商圈、豫园商圈。
但机遇则是，南外滩商圈的工作人群中有52.3%为中产，16.4%为富人，0.1%为超级富豪。
上海南外滩商圈人群画像（图片来源：赢商大数据）
总体而言，该商圈有着一定的购买力以及发展潜力，但南外滩地区整体成熟程度尚不及静安区的南京西路地区，该项目未来的招商、运营和销售，对绿地也存在一定考验。
张玉良为何愿抢这个“烫手山芋”?
在他的眼里，商业地产曾被寄望成为绿地的“摇钱树”。
2012年，原绿地商业集团第一个缤纷城项目在北京开业，但7年过去，绿地商业地产之路并不顺利。
图片来源：企业年报
据绿地控股2018年半年报，绿地商品销售及相关产业营业半年收入达89.8亿元，毛利率仅3.81%，换句话说，利润只有3.4亿元；而绿地商业集团的2018年上半年重点购物中心总体租金仅达0.5亿元，同比下降26.2%。
绿地商贸集团董事长、总经理薛迎杰曾说，“作为绿地集团大消费板块的一部分，购物中心、零售已成为商业集团最大的利润来源。”
数据来源：企业年报
但从半年报披露的五座绿地缤纷城租金来看，0.5亿元的租金收入分摊至5个商场，平均租金仅1千万元。这完全是“矮子堆里挑高个”。
张玉良理想丰满，却奈何现实骨感。但他并不甘心。
于是，去年10月中旬，绿地集团公布了重组成立商贸、酒店旅游、大基建三大集团。这也意味着，已经落地运营多年的绿地商贸业务板块浮出水面。
绿地商贸集团的前身就是绿地商业集团，它包括了消费零售、进口贸易、商业运营、物流地产等四大业务板块，拥有缤纷城系列购物中心、G-Super绿地全球商品直销中心等零售商业品牌。
据绿地商业集团官网介绍，绿地目前运营及筹建的项目——“绿地缤纷城”达到9座，分别布局于北京、上海、武汉、西安、南昌等城市。
绿地缤纷城项目（图片来源：企业官方微信）
相比运营购物中心， G-Super的扩张更为迅速。截止到2018年末，G-Super门店总数达到61家，已顺利进入上海、北京、南京、杭州、济南、郑州、成都、长沙、重庆等全国 18 座城市。据悉，2021年绿地G-Super预计达到200家。
为此，张玉良甚至给商贸集团立下“军令状”：在2021年营业收入达500亿元，利润总额10亿元。
上述目标能否实现还有待时间证明。但这是否意味着张玉良为绿地商贸“抢下”了一个“翻身”的可能，肯定要打上疑问号。对此，上海中原地产市场分析师卢文曦对商业地产头条分析指出，潜藏的问题主要有三：
董家渡金融城规划中，住宅比例低。换言之，绿地靠卖房子回笼的资金很有限；
此次收购的董家渡地块位于核心区域，但绿地打造高端豪宅优势不明显；
考虑到近几年国内外金融形势恶化，未来是否有足够多金融企业入驻该项目，也是不确定的。
但拿下董家渡项目对张玉良显然意义重大。至少，在上海这个商业地产商必争之地，绿地收获了超百万平米的商业土地储备。这是绿地重整商业河山的重要棋步。
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