高产品力才是杀手锏｜研习社
成都整体楼市自2018年来均处于量缩价涨趋势，市场容量缩量的情况下价格高企，各项目高价僵持鏖战，各房企在竞争红海下急迫寻找突围方向。
多数项目并非含着“先天的豪宅或低价地入市”的金汤匙出生，甚至部分是地段较差的近远郊地块，因此产品力即成为这些项目突围关键。本文将从以下四个大点出发，讲述如何打造高产品力。
01 形态革新
【开发背景】
1）低容非热门区域地块，建规允许下，在高产品力与客群基础间权衡所选取的补缺型产品；
2）本质为全跃层洋房，通过退、错、院、露的形式，每户都呈现出别墅的居住体验；
3）实现墅质体验，洋房价格。
洋墅
洋墅建筑形态上表现为户户花园（露台）、户户跃层的多层建筑，是客户对居住品质提升引发市场细分的一种体现。
通过前后花园与退台、屋顶等赠送，保证户户均有花园院子，户户均是顶底跃的标准。
1）纵向物理层为8层+负一层地下室，但仅有4户，所有户型均为跃层。
2）三、四层通过高差与楼梯设置，同样拥有花园赠送，五、六楼直接退台1户，营造超大露台。
3）创新的楼栋结构，改变了传统洋房中间层无花园赠送、资源集中在顶底跃的现象，每一户均能享受私家花园大院。
与一般洋房单元划分略有不同，如堂悦洋墅1栋楼24户，划分为两个单元，共设置3部电梯，B户型端户电梯需业主自行搭建。
全跃层洋房，形态与传统洋房有所区别。通过退、错、院、露的形式，每户都呈现出别墅的居住体验，各自户型都具备私密性，赠送效果向别墅靠拢。实现“墅质体验、洋房价格”。
洋墅是传统洋房和叠拼别墅之间的“补缺型”产品，舒适度优于传统洋房，性价比高于叠拼别墅；相关规定的许可，改善需求的爆发，洋房产品的精细化发展共同催生洋墅产品的出现；以高性价比优势对洋房、大平层及叠拼竞品构成强劲冲击，重庆市场上洋墅已成为市面上的明星产品。
02 面积赠送
【开发背景】
1）城市新兴发展及边缘区域，各项目产品同质化严重；
2）在先天条件（地段、景观资源、地块指标等）无法改变的情况下；
3）结合当地的政策和规定，通过户型设计做出差异化，从而提升产品竞争力。
挑高大面积阳台
大面积挑高阳台产品的设计方案之一 ——“第四代建筑”，以“立体城市森林” 为特色，外立面整体为大面积外挑露台，且覆盖有大量绿植。每家每户享有独立庭院，上下户阳台相互交错。
“第四代建筑”阳台面积可占建筑面积约30%-60%，远超常规户型15%的占比。
对于小面积户型，同一位置奇偶层户型相同，通过将挑高阳台布置于户型的主采光面和侧面，阳台相互错开、形成6米的挑高空间。
对于大面积板式户型，奇偶层户型通过将外挑阳台分置于南北，形成6米挑高。
至于楼体结构，以小面积梯六户型为例，上下户及相邻户阳台相互错开。
以99㎡三房双卫户型为例，外挑大阳台分别位于主卧正面和侧面，因阳台设计位置不同，更加细分的满足不同类型客户的需求。
实景展示：
此类“第四代建筑”多在城市新兴区域开发，在区域配套尚未成熟的前提下，以新颖的建筑形态和高得房率作为主要卖点；上下户外挑阳台相互交错形成6米挑高的布局，广泛适用与梯二、梯四、梯六等多种梯户比、多面积段户型；对于定位刚需的产品，能够做出远超常规户型的赠送面积，性价比优势明显；对于改善类产品，大幅提升空间尺度，获得通常只有低密产品才有的“前庭后院”，从硬件上有效提升品质。
03 面积分配
【开发背景】
1）同等面积段户型，针对不同的目标客群时，在户型设计上做出相应倾斜。
2）常规户型设计趋于定式，仅在房间尺寸上微调。
3）通过重新分配客厅、卧室等房间面积，改善居住动线从而提升产品力。
大卧室户型
大卧室户型，建筑面积110㎡三房户型，卧室总面积43㎡（不含主卫），占比39%，远超同类户型的30%占比；同时保留生活阳台、保障了客厅尺度，横厅开间做到6.9m。
大面积卧室通过外接阳台实现。改造前主卧尺寸3.9*3.7m，已大于同类户型，次卧B尺寸3*3.3m，属于常规水准，但次卧A仅3.3*2.3m，进深严重偏小，影响实际使用。通过在卧室外接阳台的设计，经后期改造将房间进深扩展1.5m，使三个卧室的面积均变得可用。
110㎡户型外观尺寸12.8*8.5m，长宽比1.5；开间约相对当市面122-129㎡户型，因缺少景观阳台，客厅面积偏小，但获得了两个大于市场平均水平的大面积卧室。
相比常规的卧室假飘窗偷面积，外接阳台拓展面积更大，飘窗通常进深0.6-0.7m，阳台可做到1.5m。同时无两侧墙垛的影响，房间更规整、实际使用面积更大。
方厅的运用
同面积下刚需产品中，方厅可较竖厅实现1-1.5m的面宽优势，并大大增大客厅面积，较竖厅多出近10㎡，实现功能多样化。
方厅客厅、主卧均有优势，仅对两次卧有少许尺寸、面积牺牲，但满足基本功能性、居住体验大提升。
改善产品中，方厅实际较简单横厅满足更多的功能性、实际客餐厅区域更大，且避免了横厅端头位置的过道面积浪费；但主卧尺寸小，缺乏衣帽间。
大卧室户型：针对特定客群，将重点向卧室倾斜，做出大面积卧室的户型；相比常规的通过卧室飘窗偷面积，利用阳台扩大卧室面积，使房间更规整、实际使用面积更大；作为卧室面积做大的妥协，客厅面积相对较小、无景观阳台。
方厅：刚需108㎡下，方厅较竖厅选择明显更优，客厅退后避免浪费，仅有次卧尺寸稍小；改144㎡以上，牺牲主卧面积，保功能区（如客餐厅）面积与主卧尺寸。
04 精装
【收纳系统】
全屋收纳系统，从户型设计开始便考虑到后期的精装布置，预留出了改造空间。
步入式组合玄关
步入式大容量组合玄关柜，由步入式鞋柜、玄关鞋柜和餐边柜组成。日常生活的琐碎和常用物品，都能够被合适地安放。
儿童房
儿童房，利用房中三面墙解决了孩子收纳、睡眠、学习的基本需求，为孩子打造了兴趣墙、衣柜区和多功能学习空间。
主卧
赋予主卧空间的独立属性，让男女主人都有属于自己的“私人空间”，利用主卧壁面，可加载4米长的柜体。
厨房
3J厨房是指整洁、清洁、便捷的厨房设计理念，U型厨房设计，使得厨房的操作空间和橱柜空间达到了最大化。
阳台
种植阳台，洗衣机、烘干机等家务工具都可以放在这里，既能实现兼洗晒于一身的家政功能，又能满足阳台休闲的需求。
从户型设计之初将精装纳入考虑范围，在户型结构上预留空间；大面积的收纳空间、贴合实际生活场景的设计，从细节上使客户产生认同感；此类产品在市场竞争中表现亮眼，相比竞品溢价500-800元/㎡，同时去化速度更快。
结语
本文从建筑形态、面积赠送、户型设计、精装配置四个方面探讨了提升产品力的可行方式。除以上提及的提升产品力方式外，还有物业服务、科技、园林景观等……随着地产迈入白银时代，开发企业逐渐成熟，同质化竞争亦愈发激烈。唯有不断的从客户出发，从细节着眼，打磨产品，方能在激烈的竞争中保持领先优势。