开发商逾期交房，应如何承担违约责任？
来源：法信
裁判规则
1.逾期交房致守约方损失的赔偿范围包括因违约造成的实际损失以及合同履行后可以获得的利益损失——王璐等诉北京房开置业股份有限公司房屋拆迁安置补偿合同、商品房预售合同案
案例要旨：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。由此，一方已按约腾退原有房屋并足额支付了购房款，而对方当事人逾期未履行合同义务，对方当事人构成违约，其应当依法赔偿守约方因其违约所造成的实际发生的损失以及合同履行后可以获得的利益损失。
案号：（2010）一中民终字第15548号
审理法院：北京市第一中级人民法院
来源：《中国审判案例要览》（2012年民事审判案例卷）
2.开发商主张逾期交房违约金过高的，由其承担举证责任——李春勤诉宏康公司商品房预售合同纠纷案
案例要旨：开发商逾期交房后主张合同约定的违约金过高而请求法院予以降低的，应当由其承担举证责任。开发商主张按照同地段同类房屋租金标准作为认定损失依据的，应当予以支持。
案号：（2013）渝一中法民终字第01501号
审理法院：重庆市第一中级人民法院（原四川省重庆市中级人民法院）
来源：《人民法院报》2013年07月11日第6版
3.买受人在房屋存在不足以对其正常居住造成严重影响的质量问题时延迟入住的，出卖人不承担合同中约定的逾期交房的违约责任——樊克增诉北京市朝阳万科房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案
案例要旨：在因收房争议导致违约条款适用的案件中，房屋存在不足以对买受人正常居住、使用房屋造成严重影响的质量问题，出卖人进行了修复，买受人存在迟延入住的情形，则出卖人不承担合同中约定的逾期交房的违约责任，而应参照房屋入住的使用价值，赔偿买受人延迟入住的经济损失。法院在确定“逾期交房”概念的过程中要注意房屋交付是否实际完成，同时需要考虑合同约定的真实意思。
案号：（2012）二中民终字第17435号
审理法院：北京市第二中级人民法院
来源：《中国审判案例要览》（2013年民事审判案例卷）
4.因房屋质量问题导致房屋迟延交付的，开发商应当承担违约责任——陈志光、王惠芬诉华丰置业有限公司商品房预售合同纠纷案
案例要旨：因开发商所提供的房屋存在质量问题导致买受人未能按时实现合同目的，买受人可以拒绝接收房屋，并要求出卖人赔偿因延迟收房产生的损失。
案号：（2012）浙甬民二终字第590号
审理法院：浙江省宁波市中级人民法院
来源：浙江省高级人民法院《案例指导》2013年第4期（总第28期）
5.开发商已取得商品房交付使用通知书，购房人有充分证据证明开发商交付的房屋不具备合同约定条件的，开发商应承担逾期交房责任——郭双琴诉金科集团苏州房地产开发公司延期交付商品房违约纠纷案
案例要旨：房屋管理行政部门出具的商品房交付使用通知书是证明开发商所建房屋符合交付条件的重要依据。开发商虽已取得商品房交付使用通知书，但房屋购买人有充分证据证明开发商交付的房屋不具备合同约定条件的，不能认定房屋已符合交付条件。开发商以商品房已取得商品房交付使用通知书为由，主张其已按约履行房屋交付义务不应承担逾期交房责任的，人民法院不予支持。
案号：（2014）苏中民终字第04475号
审理法院：江苏省苏州市中级人民法院
来源：《江苏省高级人民法院公报》2015年第2辑（总第38辑）；（2015）参阅案例19号
专家观点
1. 开发商逾期交房的违约责任的承担
（1）购房人有权要求开发商支付违约金并继续履行交付房屋的义务根据《合同法》的规定，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
（2）购房人有权要求支付违约金并解除合同
a.法定解除。依据《合同法》第94条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。如果商品房始终未具备交付条件或长期无法履行交房的义务，导致购房人无法实现购房目的，购房人有权解除合同。
b. 约定解除。《商品房买卖合同（示范文本）》第9条第2款规定，出卖人逾期超过一定期限，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起一定期限内退还全部房款，并按买受人累计已付款的一定比例支付违约金。
c. 合同解除的法律后果。《合同法》第97条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
（3）购房人有权要求赔偿损失
《合同法》第114条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《商品房买卖合同解释》第16条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第17条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。根据私法自治原则，如果当事人约定了违约金，应当优先适用违约金条款，只有在双方没有约定违约金的情况下，才能适用第17条规定。
（韩延斌、王林清：《房地产纠纷裁判思路与规范指引（下）》，人民法院出版社2014年版，第655~656页）
2.合同当事人没有约定违约金数额，出卖人逾期交付房屋时违约金数额的确定
当出卖人不能按照合同约定交付使用房屋的，按逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的买受人所购同地段同类房屋租金标准确定。
租金标准根据不同的区分，可出现统一租金、协议租金和市场租金。统一租金是指国家或者地方政府有关房地产主管部门在一定时期统一规定的房屋租金指导标准，这一标准受国家政策和房地产市场行情影响会经常处于变化之中。协议租金是指租赁合同双方在平等、自愿基础上协商确定的租金额。市场租金是指在房屋租赁市场形成的租赁关系的租金，其标准随着市场行情的变化而波动。同样面积的房屋，因为所处的区域位置的不同、朝向的不同、周围的环境不同，往往使用价值相差很大，体现在价值上也差别较大。因此，人民法院在审理商品房买卖合同纠纷案件时，涉及确定违约行为应当承担的房屋租金标准时，按照平均价格予以确定，只是相对公平。
目前，不少地方政府房地产主管部门会定期公布商品房或者经济适用住房的指导价，还会公布不同地段和种类房屋租赁价格标准；有的地方政府房地产主管部门没有公布此类房屋租赁价格标准。人民法院在审理此类纠纷案件时，涉及出卖人没有按照商品房买卖合同约定的期限向买受人交付使用房屋的，可以按照《民事诉讼法》的规定，在当事人申请的前提下，委托取得房地产评估资格的评估机构进行评估，确定所购买的房屋在商品房买卖合同约定的出卖人交付使用房屋期间以及所在地段同类房屋租金标准。考虑到每一个地方政府房地产主管部门向社会公布的房屋租金标准会有波动，在确定讼争纠纷涉及的房屋租金标准时，要以合同约定交付使用时的价格作为基准；在逾期交付使用房屋期间租金标准有变动的，按照这一期间的平均租金标准确定买受人应当得到的违约金数额或者损失赔偿额。
由于出卖人未能按照合同约定期限交付使用房屋，使得买受人不能在预先设定的时间使用所购房屋，行使占有、使用、收益、处分的权能，在不能取得自己的房屋情况下，买受人为了解决居住使用问题，就可能要花费一定的费用去承租相同或类似性质的房屋居住，也可能采取其他补救措施来解决居住之需，如向朋友借房，或者住在亲戚朋友家，但不管买受人采取什么方式弥补失去商品房买卖合同约定的利益替代，都不影响买受人提出要求出卖人赔偿损失。出卖人作为守约方在提出赔偿要求时是以合同期待利益作为依据的，也就是说，是基于合同正常履行所应当获得的利益，因此即使买受人没有花费支付租赁费用，出卖人以此作为抗辩其不承担违约责任的，也是不能成立的，人民法院不应支持。
在人民法院委托有资格的房地产评估机构进行评估时，首先要审查该评估机构的资格，一般情况下，各地都有公示，也可以在网上查找和核对。房地产评估，又称房地产估价，是指房地产专业机构的房地产专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，结合估价经验，通过对影响房地产价格因素的分析，对房地产最有可能实现的合理价格作出的推测和判断。
房地产估价，是受人民法院或者当事人委托，对争议标的价格作出判定的法律行为。之所以要对争议涉及的房屋租金问题进行估价，是因为房地产价格问题是房地产经纪活动的中心，房地产价格的确定十分复杂，普通民众和法官难以凭据自己的水平和经验对该价格作出独立的科学的判断，无法作为认定事实和定案的依据，故需要由专业估价人员进行评估。市场上房地产价格包括房屋租赁的租金价格经常呈现多元化多层次的状态，比较混乱，随意性较大。价格的划分种类繁多，需要根据案件的具体情况，评估出客观真实的与房屋相当的价格。
按照有关规定，对房地产进行估价的主要程序是：
（1）申请估价。当事人向人民法院申请，人民法院委托评估机构递交估价申请书，估价申请书应当载明当事人的名称、标的物的名称、面积、坐落；申请估价的理由项目和要求等。
（2）评估机构受理后，进行现场勘测和综合作业评估专业人员在综合各种因素进行全面分析，作出估价报告。一般来说，估价内容应当包括标的物名称、面积、结构地理位置、环境条件、使用情况、所处区域城市规划及发展前景；房地产市场发展行情；标的物及其附着物质量等级评定；估价的原则、方法、分析过程和估价结果。房地产评估机构评估的房屋租金标准，作为对案件涉及的专门性和技术性问题进行鉴定评估的范畴，属于证据材料的一种，仍然需要在法庭上进行质证、经查证属实后，人民法院才可以作为定案的依据。
（最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2015年版，第226~228页）
·法律依据
1.《中华人民共和国合同法》
第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百四十八条 因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。
2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
3.《商品房销售管理办法》
第三十条 房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。
因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。
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