强者恒强格局未变，千亿阵营后续储备充足
昨天克而瑞研究中心发布了《2018年中国房企总土储货值TOP100》的排行榜，实际上也是房企发展潜力和综合实力的一次比拼。毕竟企业的总土储不仅代表了未来发展的潜力性和空间性，也在一定程度上反映了企业的战略决策眼光。
当然，土储并不是越多越好，过量的土储会使得杠杆压力大、资金承压，但储备不足又会导致企业规模增长缺乏动力。所以我认为，只有适合自己的才是最好的。
那么此次总土储“较量中”，房企整体表现如何？又有哪些风险暴露？
我认为有几组数字很能说明问题。
第一，总土储货值排行TOP3恒大、碧桂园、保利货值均超过2万亿，短期行业领军地位难以被撼动；
第二，总货值榜TOP20企业合计货值超22万亿元，是剩余80个企业货值总和的1.3倍，由此可见，规模房企优势依然明显；
第三，货值储备在3000亿以上的企业共有37家，意味着千亿阵营的后续储备依然充足，其中至少还有7、8家存在冲击千亿的可能性；
第四，销售TOP20企业中有18家都出现在总土储货值前二十，资源加速流向规模房企，强者恒强的格局未变。
受市场调控、楼市预期转冷等因素影响，2018年房企拿地态度趋于谨慎。因此，在谨投资、促销售的策略下，2018年百强企业总土储平均去化周期为3.9年，相较2017年末的4.6年有明显下降。
结合去化周期和总土储货值来看，百强中多数企业土储仍处于相对安全的区间，去化情况尚佳。典型如碧桂园、万科等龙头房企，土储货值虽大，但整体去化均能维持3年左右。
此外，总货值在3000亿以上的房企，除了远洋、金融街等，多数去化风险可控，例如阳光城、旭辉等，土储足够支撑企业未来3-5年的发展。
当然，如蓝光、新力等企业，在规模快速攀升的阶段总土储并不富裕，去化周期不足2年，想要规模可持续增长，未来仍需看准时机在土地市场积极纳储。
从总土储的较2017年的涨幅来看，尽管2018年行业整体拿地保持谨慎的态势下，但仍有部分企业总土储货值较2017年大幅上涨，表现较为积极。
典型如保利、万科、中海等规模房企，2018年末货值储备相比2017年增幅达到3000亿元以上，强者恒强的格局未变。
其中保利发展2018年末土储货值22524亿元，规模已排进前三，同比增幅达到20%，涨幅高于恒大、碧桂园。在储备货值大增的基础上，房企2019年的销售也表现得底气十足：保利发展2019年第一季度销售金额已经同比上涨22%，全年销售有望冲击5000亿元。
对比房企2018年末的土储货值排名和销售排名来看，金茂、中骏、越秀等企业值得关注。其总土储货值也较销售排名大幅提升，例如金茂，2018年销售排名24位，而总土储货值则排在第12，上升了12个名次。充裕的土储也是金茂冲击更高规模的重要保障。
从百强房企2018年末土地储备的分布情况来看，各能级的土储占比维持稳定，一线、二线和三四线以1:5:4的比例呈现。随着2019年房企重回二线的战略，未来二线城市的可供货量占比还将提升。
从区域层面来看，四大区域货值储备相对均匀，去年持续高热的中西部以32%的占比排在第一，另外三个区域占比相近。
从百强房企最热衷的布局城市也可见一斑，前五席有四个城市都来自中西部。其中重庆是百强房企囤货量最多城市。一线城市广州和北京分别位列6、7名，其中龙头房企万科、保利等在这两个一线城市均有丰富的土地储备。
总的来说，多数房企都在2018年的总土储榜单中交出了令人满意的答卷，但仍有部分房企需要更为积极，尤其是那些并未出现在总土储货值排行榜中的销售百强。如果不积极改变当前被动的态势，会面临业绩增长后劲不足、拿地策略被迫调整的问题。但对于部分土储少、去化较快的企业而言，一方面需要看准时机在土地市场积极纳储，但另一方面仍需保持冷静，毕竟，只有适合自身企业战略的土储的才是最好的。
数据说明
1.企业范畴：主营业务在中国内陆的房地产开发企业；（华夏幸福、华侨城等企业的土地储备中含有大量产业用地和文旅用地且无法区分,暂不计入。）
2.项目属性：本榜单土地数据包含招拍挂土地以及收并购项目；包含住宅、商业、办公等经营性用地，而一级土地开发、未确权土地不予计入。
3.指标解释：货值计算中参考的项目市场价值以报告期当前时点为准，不对未来价格预测。
4.时间跨度：各项数据如无特殊说明，统计时间段均为截止到2018年底。
5.数据范畴：企业在中国大陆地区的土地或项目，海外及港澳台地区的数据不予计入。
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