深度研究丨云贵房企侧重省会深耕，外拓布局以四川为主
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01
云贵城镇化率落后全国，房产投资规模中游
受限于经济发展，云贵区域城镇化率全国倒数，区域内部两极分化明显。2019年云南城镇化率为48.9%，较2015年提升5.6个百分点，但仍处于全国倒数第三；同年贵州城镇化率为49%，仍处于全国倒数第四。城市层面，云贵区域内省会城市城镇率均超70%，其中2019年昆明常住人口695万，城镇化率73.6%，而同期贵州的76.13%，而剩余的中小城市城镇率普遍偏低，如2019年云南曲靖城镇化率49.64%,贵州毕节约44.3%，与省会差距明显。
图：2015-2019年云南和贵州的城镇化率
数据来源：云南省统计局、贵州省统计局
房地产投资规模处全国中游，区域内省会贡献约4-6成
云贵区域的经济增长主要以投资驱动为主，对房地产的依赖程度较高，2019年云南和贵州的房地产依赖度分别为17.87%和17.83%，处全国第6名和第7名。云贵当地政府对房地产的高依赖，叠加云贵长期以来人口外流，缺乏稳定的刚性需求支撑，云贵整体房地产政策环境相对宽松，地方政策出台较少，主要以市场较火热的昆明和贵阳出台的政策较多。
在此背景下，2015-2016年以来云南和贵州的房地产开发投资维持快速增长，2019年云贵两省房地产投资增速均超27%；但整体房地产投资规模仍处全国中游，2019年云南和贵州实现房地产开发投资分别为4151.41亿元和2990.81亿元，规模排名全国第14名和第18名。
图：2015-2019年云南和贵州的房地产开发投资额和同比增速
数据来源：云南省统计局、贵州省统计局
省内城市层面，省会和核心城市对全省房地产投资额的贡献度高达60%。云南省内部呈现“一超多弱”格局，2013-2018年的大部分年份中，省会昆明对全省房地产投资的贡献度持续攀升，2017年甚至达到60.4%。而贵州省内部，房地产投资格局呈现“一超一强多弱”格局。2013-2018年贵阳和遵义对全省房地产投资的贡献度稳定60%左右。
图：2013-2018年昆明以及贵阳和遵义对省内房地产投资开发的贡献度
TOP20房企已全部进驻云贵，本土房企生存空间压缩
云贵房地产市场需求和规模处全国中下游，但区域内部仍有如昆明、玉溪、大理、西双版纳、丽江、贵阳和遵义等部分城市，或因刚性需求拉动，或因发展文旅地产诉求等因素，近年来龙头房企纷纷进驻云贵。据统计，2020年销售排名TOP20房企在云贵的进驻率达100%，且均已完成省会昆明和贵阳的布局。
以云南昆明为例，2015年国务院同意设立国家级新区——云南滇中新区，新区规划发布后，龙头房企纷纷抢滩云南市场，主要进入方式为合作开发和公开拿地。据不完全统计，2015年绿城、北大资源和海航首入昆明，2016年碧桂园、融创、金科、新城、大悦城和中建等房企首次落子昆明，2017年美的置业、中铁建、中交、中南、首创、中粮、远洋和东原等房企成功打开昆明市场，2018年包含奥园、花样年、佳兆业、金茂和阳光城等在内的13家外来房企成功入驻，2019-2020年累计22家外来房企新进昆明。
龙头房企不断进入云贵市场，凭借品牌和资金实力，逐步压缩本土房企生存空间，本土和外来房企竞争格局呈现“二八开”趋势。根据克而瑞发布的《房企销售业绩TOP20——云南榜》，2019-2020年云南全口径销售TOP20房企中外来房企销售贡献度分别为80.67%和73.25%；由于克而瑞暂无贵州销售排行榜数据，以省会贵阳为例，据CRIC系统显示2019-2020年贵阳全口径销售TOP20房企中外来贡献占比均超85%。
表：2019-2020年云南和贵阳TOP20房企外来/本土占比
数据来源：克而瑞《房企销售业绩TOP20：云南榜》、CRIC系统
02
云贵房企侧重省会深耕，外拓布局以四川为主
从云贵区域的9家重点房企（包括5家云南省本土房企及4家贵州省本土房企）来看，自2017年起，仅有五家在克而瑞TOP200全口径金额排行榜中出现，分别为俊发地产、中天城投、云南城投、麒龙集团、宏立城，仅中天城投（中天金融）及云南城投实现上市。其中，俊发地产规模最大，2020年的全口径销售额达670亿元，两百强中排名第59位；中天城投的全口径销售额也达到了183亿元，排名132位。
整体来看，云贵房企上榜数量较少，9家中仅有5家；且排名较后，除了俊发地产在60名之内，其余房企均在100朝外。如2017、2018年上榜的云南城投、宏立城，排名均在160名左右，2018年上榜的麒龙集团则排名第200名。
表：历年克而瑞全口径销售榜单中云贵房企上榜情况（单位：亿元）
数据来源：CRIC整理
从云贵房企的城市布局情况来看，在云南省内，俊发地产的城市覆盖面最广，已覆盖了昆明、西双版纳、大理等5个地级市或自治州。从城市层面来看，云南省会昆明毫无疑问是各家本土房企最多布局的城市，此外西双版纳、大理、丽江也有较多房企布局，这些城市均属于经济较为发达的旅游城市。
表：云南本土房企省内城市布局情况
注（1）：普洱项目为特色小镇项目：普洱茶小镇及茶禅世界特色小镇。
注（2）：玉溪项目为参股项目：太阳山国际生态旅游度假社区。
数据来源：CRIC整理
在贵州省内，麒龙集团已基本实现了省内的全覆盖，于各个地级市或自治州均有项目存在，是贵州本土房企中覆盖最广的房企之一。此外贵州城市中，省会贵阳同样是各家本土房企的兵家必争之地，此外遵义、黔西南、安顺也有较多房企布局。其中遵义是全省除贵阳外，GDP规模及人均可支配收入最高的城市，同时也属于成渝经济圈内；而黔西南是近年来三个自治州中GDP增长最快的城市。此外，安顺主要凭借贵安新区的规划，也有部分房企布局其中。
表：贵州本土房企省内城市布局情况
数据来源：CRIC整理
在云贵区域的9家重点房企中，向云贵区域外拓展的企业有6家，云贵房企向外拓展意愿相对强烈。从省份来看，四川省共有4家布局，这主要由于四川与云贵相近且接壤，为云贵房企拓展四川提供了地理便利性；成渝地区双城经济圈的提出，也为云贵房企带来了更多机遇。此外经济强省浙江、江苏、广东也均是云贵房企布局的重点。单从城市来看，布局较多的城市包括有成都、四川泸州、宁波、杭州等。但整体来看，除了云南城投外，大多数房企仍主要深耕省内市场，省外市场的销售贡献占比较小，仍处于初步探索环节。
表：云贵房企向外拓展布局城市情况
03
本土房企产品标准化程度低，多元业务参与云贵建设
多数云贵房企资金实力相对有限，更多局限于省内市场且整体市占率偏低，多为省内零星布局，而省内不同城市甚至不同地段都对产品开发提出差异化要求，因而多数云贵房企尚未形成标化的产品线。据不完全统计，本地房企中仅俊发、中天城投、云南城投和麒龙集团已经形成统一的产品线，其余规模靠前的如诺仕达、华夏阳光、宏立城、云南江东、子元集团、宏德置业和云城置业都尚未统一整理产品线。
表：云贵本地头部房企旗下的产品线以及定位和布局
9家云贵重点房企中，物业服务及商业运营是房企布局最多的两大板块。在物业服务领域，规模较大的为俊发物业和中天物业。其中俊发物业已进驻昆明、玉溪、大理、开远、西双版纳、成都、贵阳、无锡等城市，覆盖项目超百个，管理面积超4000万平方米；而中天物业服务在管项目达104个，在管面积同样超4000万平方米。在商业领域，俊发商业的规模也同样较大，目前拥有商业管理项目约20个，运营面积约400多万平方米。
此外，部分房企还根据云贵两省内的资源禀赋，拥有旅游文旅、茶叶矿产等业务。
表：云贵房企多元化布局方向
在云贵区域内两极分化加速的背景下，通过对区域内25个地级市的拿地盈利空间进行分析，发现西双版纳、丽江、保山、大理、玉溪和临沧为最佳盈利区域，而红河、昭通、六盘水、黔南和黔西南投资价值相对低，另外楚雄、怒江、安顺、毕节、遵义在内的11个地级市投资盈利空间属走量型，且人口持续外流，不具备可观的回报率；而省会昆明和贵阳市场内卷化竞争严重，土地溢价高，利润率可能承压。
整体来看，云贵房企虽然规模较小，但具有自身不同的发展模式与业务壁垒，非其他房企短时间内可以取代，与此同时，云贵房企也要思危、思变，以更好的姿态投入到美好生活的建设中。