周五创新说 | “小”仓库的“千亿”市场

一个帮人存放“杂物”的仓库，背后是你想象不到的千亿市场。

20 世纪 60 年代末，在美国得克萨斯州出现了一种专门针对小户型用户，化繁为简，化整为零的仓储形式——迷你仓。

迷你仓实质上是一个储物间，经营者将 100-1000 平方米的封闭空间，改装分隔成可提供租赁服务的若干间小仓库或储物柜。而客户每月只需支付二三百元的租金，用于存放那些家里临时不用、或是周期性不用的物件。

我曾经在《商业不动产》这本期刊上看到，迷你仓行业的美国行业大佬 Public Storage，在全美拥有 2200 家分店，市值近 320 亿美元；英国龙头 Safestore，在当地拥有 121 家分店，市值 6 亿英镑；甚至于人口只有 700 万人的中国香港，行业 NO.1 的储存易也拥有130 多家分店，市值约 30 多亿港元。

据北京日报 4 月的调查数据显示，国内从事迷你仓业务的企业有近 50 家，除了个别品牌之外，这些运营商绝大多数只开设了 1-3 家门店，基本都位于北上广深。这对比国外的成熟市场，有很明显的上涨空间，国内的微仓储市场完全可以做到上百乃至上千家门店的规模。

迷你仓的运作原理跟现今大热的联合办公、青年公寓类似，都是在优化空间。在我看来，迷你仓对于地产商的意义主要在于以下三点：

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存量低效资产的盘活

家庭或个人仓储需求，属于刚需、低频类需求。在住宅所承载的复合型需求中占比不高， 但通过社区型仓储的市场化操作，激活了社区内低效存量的部分。

客户使用个人仓储来存放物品，一方面是因为更追求独立的生活方式，不爱把东西放亲朋好友家，打扰别人；另一方面，迷你仓适用的场景非常丰富，比如私密信件资料、长期离开的物品寄存、阶段性不用的物品存储等。

迷你仓其实是一个升级版的储物间，与传统的库房相比，它有更高的行业标配，比如控温控湿、24 小时摄像头监控、专人看管、免费保险等。

以万科万物仓为例，它是万科对社区物业管理服务内容的新尝试，给业主提供便利的存储空间的同时，又能得到稳定的租金收入及可观回报。

万科万物仓的盈利模式

图片来源：万科创新服务之万物仓对外宣传的PPT

此外，针对不同业主的仓储需求，主要提供储物柜和储物仓两个种类。储物柜较小，可以存放衣物、书籍、玩具等；储物仓则相对较大，家具、家电都能存放。

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占据社区入口

尚处于起步阶段的迷你仓需要各家运营商大范围的推广，找到并锁定自己的客源。无论在高端住宅区、商业中心区，国内迷你仓运营商都需要去摸索找寻自家客户，当前国内迷你仓行业的客群定位是以个人客户为主，中小型企业客户占比只在两到三成的比重。

个人仓储需求可嫁接于物业，成为物业升级创新的部分，或绕过物业直达 C 端客户，以服务 C 端衍生多种服务，这成为一种新的商业模式。

宝库 2.0 就是一个典型例子，从 B2C 到 B2B 的一个迭代。大家都知道在上海中心的宝库 1.0，而宝库 2.0 是社区版的宝库，是把 1.6 万平米上海中心的宝库浓缩成 500 平米进入社区，将博物馆空间和收藏空间结合，互为补充。

上海中心的宝库1号

图片来源：宝库 1 号对外宣传资料

试想下，如果你家门口有一个博物馆，你是不是会经常光顾下？如果在你家楼下有一个保险柜，你是不是会去经常打开一下？宝库2.0大规模的获取了无限量的社区借接口，而且是有粘性的接口。

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深度挖掘空间价值

过去房地产的盈利标尺以平方计量， 一个房屋的价值直接体现在每平米的单价上。而仓储服务的收费标准打破了这一方式，以空间（立方）计量，通过匹配需求深度挖掘了地产的空间价值。

仓储服务帮助用户节省了空间和开销，更是一种开发商的增值服务。在家里，人们通常不会很紧凑的收纳物品，在迷你仓则可以更加有条理的摆放，在家里需要 100 立方米的存储空间，在迷你仓可能只需要 50 立方米。对于开发商来说，给用户提供更好生活服务的同时，还能实现土地价值的最大化。

此外，使用仓储服务的绝大部分用户，一旦试用过一次，很容易形成刚需。因为许多人不管居住面积多少，都会觉得家里拥挤，空间不够，只要愿意把物品存在外面，基本都会持续使用。

除了社区的迷你仓之外，办公企业同样也需要迷你仓。用于存放工商人事档案、展会用具、宣传物料、办公耗材等。