周三企业说丨未来离千亿一步之遥的那些房企——中南、富力、阳光城
9月26日，南昌市政府研究同意并印发执行《南昌市划拨国有土地上城镇住房转让不动产登记办法》，其中提到划拨国有土地上城镇住房转让，由购房人按房屋成交价格的1%缴纳土地出让金，房屋成交价格参照税务部门计征契税时计税价格确定，并于11月1日起执行。
点评： 成本不高
9月26日，时隔5日北京再推3宗涉住宅用地，分别位于顺义区、房山区和大兴区，总起始价81亿元，总面积约19万平方米。
点评： 集中供应
9月26日，恒隆集团有限公司及恒隆地产有限公司联合宣布，恒隆地产向中国银行间市场交易商协会正式申请注册及建议发行总额不超过人民币100亿元的境外非金融机构人民币债务融资工具，并于未来适时发行一期或多期。
点评： 都要借钱
9月26日，新城控股集团股份有限公司正式宣布，该公司于2017年9月26日召开了第一届董事会第三十次会议，审议通过了《关于聘袁伯银先生任公司副总裁的议案》，同意聘袁伯银先生任公司副总裁，任期与本届董事会任期相同。
点评： 重大利好
之前几次已经谈过了5000亿、3000亿规模以及今年冲1000亿的房企。除此之外，还有几家离千亿仅仅一步之遥的房企，今天也一并介绍。他们分别是中南、富力、阳光城，我认为，这三家房企未来的发展空间甚至会比部分今年冲千亿的房企更大。
从销售规模来看，中南、富力、阳光城各有特色。中南的业绩增速较快，这两年发力比较明显。富力是“老牌帝国主义”，但近两年也焕发了青春。值得注意的是，富力公告的是权益销售的数据，虽然今天在销售榜上排在20位左右，但从实际销售的情况来看，含金量还是比较高的。虽然阳光城今年在销售业绩上比另外两家略低一点，但阳光城近几年的增长速度迅猛，5年复合增长率在三家房企中最高，达84.2%。近两年阳光城并购土地的速度也非常快，未来发展空间和增长潜力很大。
新增土地投资上，三家房企各有千秋，但总体都是比较积极的。富力和阳光城原先的投资都是倾向于一二线城市。现在富力依旧坚持一二线战略，但阳光城扩张的速度相对来说更快。朱荣斌加入之后，阳光城整个扩张的速度又上了一个台阶，从之前的并购到现在进入更多的城市双管齐下。而中南实际是区域深耕的，一二三四线都有布局，近年来也在长三角的热点城市加大了投入。
投资上有两点值得一提。富力不仅土地投资比之前迅猛得多，目前在酒店业务上也是一枝独秀。今年7月份富力出资199亿元完成了对万达77家酒店的收购，实现了持有投资物业的规模扩张，迅速成为中国酒店板块位列第一的房企。
阳光城则是并购比较多，最近刚公告完成了和物产中大的并购，获得了总建面约323.1万方的土地。阳光城并购的速度远比销售的速度来得快，在所有房企中排在很靠前的位置。2017年上半年，阳光城通过收并购共获得了27个项目，新增了约552.4万方建面的土地，占比高达76.6%。从土地投资的角度看，阳光城的发展速度在房企中是特别快的。
财务指标上，三家房企目前的净负债率都比较高。但从这两年快速发展的角度来看，负债率较高也属正常。从盈利能力来看，富力2017年上半年的毛利率相对行业水平较高，为36.2%，其中物业销售的毛利率大幅上升至38.7%。核心利润也增加22%至人民币20.5亿元。而在千亿左右规模的房企中，中南和阳光城的毛利率及归母净利率目前则在一个较低的水平。中南2017年上半年的营业收入较去年同期减少4.9%。阳光城虽然营业收入同比增长83.9%，但是毛利率却从32.2%下降8.4个百分点至23.8%。不过阳光城的融资成本得到了改善，截止2017年中期平均借贷成本较2016年末下降了1.28个百分点。
战略上看，中南和阳光城高周转快增长的战略还是比较明确的。规模上小目标都是千亿，中期目标瞄准三千亿以上，要挤进前十强的行列。基于这样的一个发展目标，一方面是抓拓展，在资源整合方面全力以赴。另一方面是抓管理，不约而同地进行了管理团队的调整。
中南正式引进了陈凯任中南置地董事长与二代陈昱含搭档。这样的职业经理人和二代的组合，大家都非常看好，既保持活力又保持稳定。而阳光城引进了碧桂园的双斌组合，最近招兵买马的速度也很快，还引入了跟投机制。这次世茂的执行董事阚乃桂也离开世茂加入阳光城。这样的调整对阳光城来说可能是一种挑战，但相信更多是还是机遇，在阳光城再上台阶的过程中新鲜血液的注入也是一种动力。
最后谈一下这三家房企目前各自需要思考的一些问题。中南原先是区域深耕模式，在陈凯正式加入再上台阶的过程中，项目层面还有一些风险需要规避。既要解决历史遗留的一些问题，又要在新的发展阶段中快速上攻，实际给陈凯的挑战还是不小。富力作为“老牌帝国主义”，稳定保守可能是他原来的特征，如何重新焕发青春焕发活力，实际是他们今天要更多思考的内容。而对于阳光城来说，如何将碧桂园好的方法和经验全面融入阳光城，成为适合阳光城发展的方法和文化，这是朱荣斌目前最需要做的。
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