周二市场说 | 厦门已限贷，下个轮到谁？

下面点名的这些城市，现在要小心“政策收紧”来袭了，最起码应该做好调整开发节奏的预案。

上周六，厦门突然发布“限贷”新政，宣布自7月15日（本周四）起调整住房信贷政策，宣布对于名下有一套房但未结清贷款的、或两笔及以上贷款记录的从原本执行40%首付提升到60%，而有两笔贷款记录且未结清的则由原先的50%首付变为不可贷款，此外，停止向三套房发放公积金贷款。

此次调整信贷政策的目的，是为了支持刚性和合理改善性住房需求、并抑制投机性购房，潜台词即控制房价的过快上涨。2016年6月，厦门商品住宅成交均价为2.8万元/平方米，仅次于深圳、上海和北京，排在第四位；最新发布的70大中城市房价指数显示，2016年5月厦门房价环比上涨5.5%，涨幅在70城中高居第一，同比上涨28%，排名第三；消化周期5.2个月，全国排名第九。从豪宅市场来看也是如此，2016年上半年厦门千万以上豪宅成交336套，全国排名第8，均价5万元/平方米以上商品住宅成交385套，全国排名第六。

无论是从房价绝对值、上涨速度、市场供求压力、还是高端产品销售来看，厦门都位于房价高企城市的前列。 

谈及房价，除了深圳和上海之外，目前最引人注意的就是热点二线城市了。从房价绝对值、同比涨幅、消化周期三项指标来看，厦门、南京、杭州三项指标均位列全国前十，厦门和南京的房价绝对值、涨幅指标均跻身前五，房价同比涨幅分别为28%和27%，价格上涨压力巨大。苏州、合肥也有两项指标跻身全国前十，消化周期均不足5个月，这还是在苏州不在70大中城市房价统计范围之内、合肥的预售证价格审批过低的情况之下，若非如此，二市排名表现还将更进一步。此外福州、天津、郑州、武汉等房价涨幅较快、或消化周期较低的城市也值得关注。

就土地市场表现来看，这些城市也是最火爆的。在2016年上半年拍出的200幅“高溢价率”、“最高区域总价”、“最高区域单价”三高地块中，南京、杭州、苏州、合肥等4座城市即有93幅，占比达到46%，其中更有27幅地块刷新所属板块单价纪录，成为了新的单价地王。从溢价率表现来看，这些城市表现也十分突出，其中合肥市上半年平均溢价率更是高达242%，高居全国首位。

 

为了控制房价，不少二线城市已经出台了一系列政策。如苏州、南京均出台了预售证“限价令”和土拍“熔断令”，武汉下调公积金贷款额度，合肥先是禁止变相涨价，而后更是在6月21日率先出台了差别化信贷政策。但联系成交表现来看，效果却是参差不齐，仅苏州6月份出现了较大回落，供应、成交面积同比分别同比下滑45%和44%，来电来访量也明显减少。南京、合肥等其他城市市场热度并没有得到明显遏制，合肥更是在政策的末班车效应下出现了成交上升，6月份成交量突破150万平方米，环比增长50%。

但正如上周五南京土拍的主持人所言，“让政府不好办,那样你们（开发商）就不好办了。”对于控制房价，政府永远会不遗余力地行使行政手段，也仍有大量的“调控政策储备”。具体来说，二线城市基于原则性考虑，应当还是不会使用限购这一“杀手锏”，最终调控还是会落在供需引导上。

一方面是供应侧的“放”，一如调用未来土地供应指标，短时间内增加土地供应；再如加大保障性住房供应，增加廉租住房的覆盖面；三如调整土地规划指标，增加中小套型，改善供需矛盾等等。

另一方面则是需求侧的“收”，这方面政策手段更多，首先就是提升首付比例，从目前各大城市的首付执行情况来看，二套房首付比例多数在4成以下，仍有较大的提升空间，其它调控政策还有提高二套房贷款利率、降低公积金贷款额度、降低还贷收入比、暂停契税优惠政策等等。

应该说，消化周期在6个月以下，绝对房价、房价涨幅位居前列的城市都是出台限制性政策的大热门。三项条件都满足的城市肯定要出台限制性政策，厦门、南京、杭州、苏州均是如此（据我们测算苏州房价同比涨幅超过40%）；符合两个条件的城市也在政策收紧的候选之列，合肥、福州、武汉、南昌也均在此列。

以上点名的这些城市，现在要小心“政策收紧”来袭了，最起码应该做好调整开发节奏的预案。当然调控结果如何，那还是要具体情况具体分析。尽管上半年调控效果不及预期，但市场惯性和政策调控之间从来都是漫长的拉锯战，每一次真的都是“狼来了”，每一次市场参与者也都应当认真对待。