周四产品说 | 和黄泷湾——卖得便宜最重要

和黄泷湾产品做的一般，之前卖得也很一般。后面通过控制单价，性价比突出，抓住了主流客群，即使在面积做小的趋势下，依然成功实现市场突围。

编辑：娄萍

最近我们一直在说产品做小控制总价是趋势，也列举了很多成功的项目案例。但今天要谈一个面积相对比较大，但是销售情况同样不错的项目——和黄泷湾。项目位于青浦赵巷板块，靠近嘉松公路，位置比较偏，但是在今年上海别墅市场中却脱颖而出，整体成交量位于前列。

和黄泷湾所处位置示意图

（数据来源：克而瑞数据库；数据统计时间：2016.1.1-2016.10.31）

为什么这种相对大面积的别墅也会卖的这么好呢？我们先来看下它的产品。

和黄泷湾的开发商是和记黄埔地产，港企打造的自然是典型港式别墅，户型面积较大，主力面积段为279-353平，分为地下一层和地上三层，带有地下室和露台，实际使用面积可达500平左右。比较有意思的是，项目采用了一些不同于常规项目的“奇葩”做法。

首先，社区容积率为1.02，这种容积率目前市场上大多做的是联排和叠加的混合社区，而和黄泷湾做成了纯类独栋社区，相较于联排和叠加私密性更强，更接近于独栋的居住体验感。

其次，在户型设计上将公共空间餐客厅搬到二层，方便一层和三层出入，生活动线更加人性化。

此外，项目虽然带有地下室，但是没有设置地下车位，反而将该功能区移到地面，虽然出入方便，但同时损失了南向空间，而且一层采光受到一定影响。

总的来说，项目的产品做得中规中矩，不算特别好，不足以吸引高端客户，卖得好更多是因为价格上的优势和客群的更迭。

备注：其中和黄臻水岸苑项目2016年4月第一次开盘，最早成交数据仅从当月开始。

从数据可以看出，自2015年入市以来，在大市疯涨的宏观背景下，项目和板块内其它楼盘相比，价格涨幅是比较慢的，而这也直接带来了项目后期在价格上的明显优势以及对应客群的变化。项目开盘时的640万总价在当时的市场来说并不算低，客户在此总价范围内的选择面也较广，而如今的850万总价，属于当前的改善型价位，使得项目客群范围进一步扩大，有这么好的销售成绩也就不足为奇了。

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总结 

项目能否被市场认可，产品力是关键，而是否具备价格优势同样至关重要。和黄泷湾产品做的一般，之前卖得也很一般。后面通过控制单价，性价比突出，抓住了主流客群，即使在面积做小的趋势下，依然成功实现市场突围。因此，可以这么说，在当前市场环境下，大面积产品的唯一出路是控制总价、卖得便宜。