打破物业行业盈利黑洞：物业企业多种经营开发及落地策略
随着资本市场对中国物业行业的青睐，仅去年，我国便有9家物业公司上市，足可以看出国内物业在资本市场上的受欢迎程度。
换一句话说：“物业公司不是走在被其他物业公司吞并的路上，就是走在吞并别的公司的路上。”
物业公司想要向前发展，要靠市场拓展以及多种经营。因为在管理面积、管理业态、收费标准不变化的情况下，每年收费的总额不变、但是每年人力资源成本（最低工资标准以及社保标准逐年上涨）在增加；在业委会没有成立、动不了维修基金的时候，设施设备维保的费用在增加；管理成本增加，收费总额不变，所以利润一定是逐年下降。所以要做好两点：
第一，客户满意度，通过客户满意度保障物业费的收取；
第二，横向市场拓展以及纵向多种经营，对于大中型的物业企业必须做市场拓展，但对于所有的物业企业来说，必须要做多种经营。
3月17日博志成地产学堂【客服物业专场第3期】如期开讲，刘磊老师带来主题为《物业企业多种经营开发策略及落地执行》直播课程，在线解读如何正确认识物业企业多种经营以及多种经营落地实操。
本文为刘磊老师在客服物业专题研讨会及线上直播课程中的部分成果。
深圳在2019年修订了物业管理条例，于2020年3月1日执行。其中第五十一条：“物业收到的业主共有资金，将会在物业企业签订合同的十天内、也就是当物业企业和建设单位签订合同的十天内必须成立一个共管账户，所有公共资源收取的收入都需要存到这个共管账户中。共管账户由物业公司或业委会或政府相关部门共同进行管理。”
深圳是中国物业的发源地，此政策将来有可能会全国推行。
这也就意味着物业企业以后收取的广告费、电梯外包的费用有可能不由物业企业单方面决定，需要由三方或五方共同共管。
“两毛、三毛的物业之所以能撑着，要么是公司在贴钱，要么就是在做多种经营” 。
一
增值服务：为了提升客户满意度的服务；
多种经营：为了提升整个项目的利润率。
多种经营与增值服务可以同步进行，但多种经营一般交给多种经营专员以及项目同事一起去完成；而增值服务一般只交给项目同事完成，例如：客服、安保、保洁等。
选择酬金制还是包干制？
包干制自负盈亏，因为是在给业主带来更多的收益，无论有无成立业主委员会，包干制做多种经营相对较为容易。
酬金制较难，需要经过大业主及小业主的同意。
多种经营的重要性：
不同的战略阶段，多种经营应该有不同的功能。
增加利润：疫情过后物业行业将会飞速发展，增加利润是物业公司接下来工作的重点。要提高利润率，就要将利润率KPI化，应让项目经理与多种经营的工作人员共同承担多种经营的指标和利润率。
输出管理：利用多种经营较为成熟的项目，向同类型的物业公司、向周边的小区推荐，帮助其做多种经营的孵化、收取管理费。
增加流水：增加上市流水、提升自我供血的能力。
二
场地类：
1．物业用房的圈地；
2．架空层及公用空间的圈地。
关于场地对外租赁的要点：
a)要明白客户真正的需求点，切不可因此损失客户满意度；
b)需要与社区定位相匹配，比如高端货改善型社区千万不要做棉被的场地租赁；
c)水电的登记、有线电视的开通等，或许现场不能办理业务，但是可以进行提前宣传；
d)收费类：装修公司、软装公司、家居卖场、搬家公司、保洁、中介等，可考虑凑一个“产业链”；
e)建议慎重考虑的：无人便利店、净水器、6元洗车等。
广告类：
1. 电梯广告及硬广等;
2. 社区软广植入。
基于业主先入为主的心理，在综合验收后、在业主入住前，能把电梯广告尽量全部使用。
中介类：
1．房屋中介；
2．家政中介等。
房屋中介是最具特色的多种经营。在办理入住时，收集居住情况调查，了解清楚房屋是用来自住、出租还是准备出售。
合作类：
1．装修：硬装+软装。硬装、软装可以通过合作收取场地及广告费用；
2．装修贷款。通过与银行合作收取费用，目前大多数人会使用农行以及工行这些利率低的装修贷款进行装修，并且装修贷款可以使用消费贷做其他事情。
环境治理类：
1．清洁自来水管道。可考虑将清洁自来水管道作为退装修押金前最重要的环节。
2．甲醛治理。
三
目前的最后一公里已经被第三方抢夺殆尽，例如：饿了么，美团等。现下最核心的应该是最后一道门的理念。拎包入住、商业、社区教育、多种经营、租售中心等都是最后一道门，安保、客服绝对不能外包（绿化、消杀、保洁除外）。
多种经营是销售行业，不是劳动密集型行业，一个好的多种经营带来的利润将远超过物业服务费。
未来的物业多种经营一定是社区公共资源往物业经营优势的转变：
基于物：
1. 公共场所：广告、场地租赁等；
2. 业主房屋：资产管理、买卖、租赁、财险、装修、家居、有偿维修、家政等等。
基于人：围绕业主做社区餐饮及社区商业等。
基于互联网：
1. 叫餐、购物；
2. 干洗、洗车；
3. 家政、维修；
4. 网络课堂、网络诊断。
5. 美容、美甲、按摩等。
基于创新：
围绕业主及商铺：
1. 社区金融；
2. 社区教育；
3. 社区养老
4. 公寓等等。
物业多种经营的敏感点：
1. 营业范围。多种经营必须变更营业范围，即去往工商局进行营业范围的变更，增加一些营业项目，避免超范围经营。
2. 发票项目。发票项目只能开具物业管理费及物业服务费。
3. 第三方公司。警惕第三方公司，同时基于第三方机构的竞争，如果物业不做多种经营，就会失去市场。
四
关于租售中心如何把控的问题：
1. 加强对安保的管理；
2. 对于相关中介的要求：
a) 需在物业公司备案；
b) 看房人员的固定；
c) 看房时间固定，比如10:00~12:00，2:00~4:00；
d) 提供专用入口供中介人员出入，进入时必须登记房源具体信息、登记陌生访客电话，同时安保需要在监控核实实际看房与登记情况是否一致，如不一致不再同意出入小区。
3. 获得租售信息后的第一时间，物业中心要与双方，既业主及客户进行沟通联系。对业主主要告知我们的服务内容及我们的优势比如安全、可靠等；另一方面与客户沟通，告知客户所关心的内容，比如房源丰富、无差价等；主要是以满足双方的诉求点做为我们的沟通内容。
4. 物业经理将KPI下达至安保，成交后要给予安保一定提成。
多种经营中有些项目可一劳永逸，比如智慧路灯：
智慧路灯在广告层面被称为城市智能化进程的推进手段，全国都在推进城市化进程，一定程度上推动智能化升级改造。
绿色的智慧路灯：
1．LED灯具能匹配太阳能光板， LED光能不费电，即使每天使用10小时以上耗电量也非常少；
2．5G信号；
3．WiFi热点。整个小区WiFi热点全面覆盖、免费上网，可以通过业主接入免费WiFi来赚取广告费；
4．视频监控。可设置比如红色按钮：通至110指挥中心或120急救；绿色按钮通至物业中心。
物业人不能只做传统物业服务，各位物业人未来一定是有趣的、有料的、好玩的、能赚钱的。要想与90后00后业主之间有交集，必须要跟得上时代的步伐。
社区多种经营的远景规划：
做多种经营，第一阶段是6个月内完成温饱目标，第二个阶段开始盈利，第三个阶段开始需帮助项目分担部分指标。
1．将今天所有的内容发给老板和项目经理看；
2．在4月份春暖花开之际，可能会有博志成举办的周末线下课，面对面的与各位交流辅导。
多种经营的重点：
1. 多种经营一定要投入时间
多种经营与市场拓展不同，多种经营与客户满意度是一样都需要长期做，多种经营并非今天做明天就能“挣钱”。
2. 轻资产运营
为什么诺基亚会“死”？因为诺基亚的尾巴太大了“转不过来”。不可在多种经营投入太多费用，会导致转身的时候不好转。比如此次疫情发生后，会发现社区食堂已经“活”不下去。
最后分享两句话：
1. 远亲不如近邻，近邻不如物业。
2. 今天由物业来守护业主，明天请业主守护物业！
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