李强：地产发展趋势下的组织功能转变与效能优化之道
11月9日，由博志成举办的“迎战2019·赋能个体 激活组织——第十一届中国房地产人力高峰论坛·2018”第二站亮相武汉，本届峰会吸引了300多位知名房企高管及人力负责人相聚江城学习交流！本次嘉宾涵盖行业学者、实战专家、名企高管等莅临分享，精英们齐聚一堂，帮助广大房企同仁分享理念，共享经验，贡献我们的智慧与力量！
本次峰会上，太和顾问总经理李强围绕《地产发展趋势下的组织功能转变与效能优化之道》的主题展开了精彩演讲。
太和顾问总经理 李强
以下内容节选于峰会演讲：
首先从上世纪改革开放之后到上世纪90年代末期，这个阶段正处于国家人口红利和土地红利的集中释放期，在那个阶段，我国地产行业的主流业务模式是通过拿地→建设→销售，实现资金的快速回笼，之后再去拿地、建设、销售。这种模式可以概括称之为“开发+销售”模式。利润的来源和保障条件，主要是源自于靠人口红利、土地红利支撑下的销售利润。
从上世纪年代末到本世纪第一个十年的中叶，随着中国土地红利和人口红利的逐渐收窄，土地获取的成本增加、难度增大，再加上人口红利的收窄和城镇化进程变化，都使得开发商的开发难度和销售难度增加，利润率下降，盈利效果不良。在这种情况下，部分开发商开始尝试进行产业链延伸，在销售型物业的基础之上，向持有型物业进行延伸，一方面，这样不仅能够通过持有型物业的运营管理获取一部分经营性收益，同同时有助于为销售型物业形成配套，进而带动销售型物业的可变现性和溢价改良。另一方面，也让大家变得有机会去等待更为合理的市场机会，以获取更好地收益。那么这种思路，我们可以概括为一种简单的资产打理理念。
之后的一段时间里，一方面，随着整个中国经济的发展，金融资本活动的不断向前发展，从本世纪05、06年起，金融资本越来越多的进入到地产领域，其实给房地产带来了更多的发展契机；另一方面，受海外一些成功的标杆企业的影响和冲击，中国的地产行业逐步的发展到一个新的阶段——“大资管”时代。从本质上来看，大资管时代的地产行业更像是一种由资本嫁接地产的金融活动。是以地产行业为载体，以金融为主要手段的包含募、投、管、退四个环节的大资产管理行业。
第一阶段：传统的这种开发销售模式，基本上的主要的业务环节，包括四个部分，获取土地，开发建设，营造，销售，这个阶段有人口红利，有土地红利，赚什么样的钱，就是销售利润，这是我们这个阶段的主要模式。
第二阶段：产业链向后延伸，去尝试持有一部分物业，做持有运营，从根本上有两个目的：第一，持有运营获取一部分经营性的收益，作为一个现金流的补充。第二，通过这种持有运营等待契机去进行更好的有溢价之后的销售，这个阶段我们把它概括成一种开发+运营+资产打理模式
第三阶段：地产行业的开发和运营，变成了一种资产价值包，具有一定的资产溢价和提升空间。那么金融做的是什么？发现价值被低估的资产包、创造有价值的资产包，并且通过对资产包的运营管理，去获取稳定的资产价值收益，并在未来对其进行资本二级市场的退出变现。这其中，募和投的环节，固然重要，但通过运营获取持续稳定现金流收益或者资产溢价这个环节，更为重要。也正是因此，在地产行业的大资管时代，持有型物业由于更好地具备运营管理基础，因此，备受青睐。另外，地产运营、管理环节，由于是资产溢价和深度商业机遇获取的重要途径，因此在这个阶段，也变得越来越受重视。
所以说从这个角度来看，目前我们国家的地产企业，无论大小，基本上全包含在这三种模式里面。当然也会有一些企业，目前正处于从第一种向第二种或从第二种向第三种过渡期。
那么如果说要概括一下这些不同发展模式的差异性，那么差异性主要体现在以下这几个地方。从传统的开发思路上来讲，是一种获取资源（更多指土地资源），在土地资源的基础上进行开发、营造。如果是商业物业，可以去持有运营，获取稳定现金流收益，之后通过销售变现去实现商业价值。
那么在新的“大资管”时代，资产管理的理念是什么？资源可能不仅仅是一块土地，可以去市场获取很多有升值空间的资产包，获取这样东西之后，通过持有运营，开发建造等，把资产价值提升上去。当获取到稳定现金流收益之后，将来放到公募市场、二级市场去做资本退出，那时候所赚到的利润，第一，可能比销售来得更为简单。第二，经济附加值要高很多，这是从商业模式上来讲的一种本质区别。
不同的模式和业务内容，直接锁定了不同的盈利点。大资管时代地产赢利点分成三类：
第一类，传统收益，是传统模式之下所能够产生的一些租金，土地销售、代理/管理输出类收益等。
第二类收益，新经济收益，随着产品线的变换、经营思路的转变，其实在整个地产行业里面出现了很多新型的经济收益，比如说社群经济收益，共享型经济收益也有很多标杆的企业，通过共享帮助企业节省成本，也降低了空间的租金，获取更加稳定的入住率，降低空置率等。
第三，资本市场收益，等到二级市场成熟之后，可以获取一些新型的资本类收益，这是目前整个地产行业所有的价值点和盈利的可能性。
也正是由于地产行业加载资本概念之后能够具备大资管概念，这些反而进一步降低了地产行业的进入门槛，在这样一种情形下，金融资本和稀缺资源持有者，也正在纷纷跨界进入这个行业领域。那么现阶段，地产行业的参与主体都包括哪些呢？概括的来说，大致包括三种，第一，传统的地产行业参与主体，包括开发商、运营商或代理商等。第二类，一些金融机构和资本持有者，通过并购、持股等模式，也参与了进来。第三类，是一些资源拥有者，例如某些具有大量土地资源或不良资产的大型央企或国有企业，还比如，像腾讯、京东等一些拥有丰富客户资源和“粉丝经济”的企业。这些参与主体共同涌入这个行业，根据自己的优势不同，分别扮演者开发商、服务商、金融机构等角色。一起来分享地产行业未来的金融红利、运营红利以及土地红利。这是目前的整个地产行业的竞争格局，其实是较之前已经发生了很大的变化。
基于目前的竞争格局，为了获得更好地竞争优势，每一家企业都会根据自己不同的发展愿景、资源优势等条件，进行产业链的布局或者阶段性的布局。
我们刚才列举了一些典型的地产商的产业链布局思路。比如说SOHO，SOHO在之前更多的商业模式在于开发＋销售，它们的地理位置通常都非常好，对于开发商而言，通常情况下都能够很容易实现销售变现，但对于业主或者说对于物业资产本身而言，为什么它们在市场上销售后的资产升值空间和溢价空间不大？更多的原因我认为源自于散售，散售之后业权比较独立，而且基本没有统一的售后物业管理，所以不容易进行统一的经营管理，地理位置虽然是好，也仅仅能够支撑起来你的资产不贬值，但是你未来大幅度的资产价值的提升其实是不容易的。从2016年潘张夫妇的一次公开对外发声之中，我个人感觉未来SOHO也是想变销售为持有，核心目的在于通过持有运营，获取稳定的现金流收益，以便将来能够谋求资本市场退出。所以目前来看，他们已经开始在尝试布局持有运营环节，可以把它视作一种尝试去进行资本退出的布局。
除了像SOHO之外，我们还有其它的一些运营商代理商，他们的方式也在发生不同的变化，比如说传统的代理商，比如说五大行，他们现在也是尝试。他们原来只是做代理，想通过布渠道，运营管理，做管理输出这样的一种思路去获取一些稳定的经营收益，将来也是准备走资本退出这样的一个道路。除了这些之外，我们说还有进行全产业链布局的，比如说铁狮门、凯德等等这些，他们是一直海外做全产业链布局的优秀代表，他们的本身的优势就在于金融端、运营管理端以及退出端都比较成熟，所以他们一直走的是全产业链布局。
在同样的这种产业链布局之下，操作方式也是不一样的。除了操作模式、商业模式不一样之外，业务环节也不太一样，即便是同一个都是最简单的开发营造加销售这样的一种地产公司，它们内部的业务链环节也可能不太一样。比如说我们之前进行开发和营造的过程之中都是我们先开发规划，设计做好之后营造，营造好了之后运营。在过程之中，很多用户在使用你的建筑，使用我们产品的时候会发现有很多的问题，设计上的一些缺陷或者是不合理的地方，要让物业运营人员、物业管理人员参与到前期的工程规划和营造环境之中去，以避免后期产生这样的问题。所以它们的整个的岗位组织设置以及流程都是不太一样的。
此外还有产品线的差异，即便是同一种商业模式、同一种业务流程，我们的产品线也是千差万别的，每一个人可能会根据自己不同的优势所在，去打造自己的产品线体系。从未来来看，由于“大资管”时代对于持有物业的这种倾向性和这种依赖性，目前各大企业开始纷纷的进入到领域，即便都是同一种持有型物业，到底是做文旅综合体，还是做传统的商业综合体，乃至做一些新型的创新性的工作空间等等这些东西也都是不太一样，所以说产品线也是不同的。本身玩法不一样，产业链布局不一样，业务内容、流程等等所有东西都不一样，这些都会直接导致我们每一个地产行业在你的组织结构分工上、岗位以及职责上，我们的业务流程和制度上以及人力资源的体系上都会产生一些差异化。
从本质上来看，效能优化，其实就是一种优化投入产出。从大的逻辑思路上来讲，它应该包括三个层面。第一，要充分的认知自己，比如说战略愿景、商业模式、业务选择，要充分地认知自己跟别人的区别，不同的想法决定大家的业务不一样，甚至可以说是同行不同业。第二，在明确自身的基础之上找到关键，我们自己如果要进行组织发展、组织优化、效能提升，应该从哪些点上去进行发力，或者是说现阶段是一种什么情况，将来要达到一个什么样的阶段，那么在过程之中应该做哪些明确，哪些关键。第三，要进行对标分析。对于对标分析的时候，切忌完全不可以盲目的去进行对标，一定要合适的选取对标对象。
地产企业的效能来源：第一，从流程上要效能。第二，向信息化和标准化去要效能。很多地产商都说了，目前整个传统的，比如说销售型物业的利润率，它其实是基本上大家都差不太多。你在市场上的竞争力来源于哪里？有可能谁更快的建造出来、谁的开发销售周期更短、谁控制成本控制的更好，谁就有利润。从营造上去要效率，在营造环节借助BIM、鲁班、广联达等一些知名的信息化体系，在标准端，借助BOMA、LEED、WELL等体系，这些东西都是我们出组织效能的地方。第三，向人才和专业的结构去要效能。这个图表和数据是干什么用的？找到对标对象之后分析人家为什么做得这么好。例如，它的一些职能分工都包括哪些？我们有没有？或者是整个市场都是一种什么情况？拿出自己的公司的一个实际情况跟整个市场的人才或者职能分工去做一个对比，看看我们到底处于一种什么样的阶段和水平，是否有优化和提升的空间，是否需要改良等等。第四，项目的专业结构需要效能。目前整个市面上的企业在不同的岗位职级体系是怎样进行的分工？有没有借鉴意义？第五，向岗位编制效能。从整体上来看，比如说城市项目公司在岗位编制上通常情况下是怎样的一个配置？别人家都是多少人？具体的某一个职业，某一个岗位配置多少人，我们是配多了还是配少了？这些都是我们需要进行分析问题之所在的一些解法和途径。比如说我们城市项目公司在专业领域人员的配置情况，是一种什么样的情况？跟市场对比是什么样子的？这些东西也是能够解决岗位编制设定，影响人工成本，影响管理成本的一些核心数据。
这里尝试用最简单的方式帮大家去了解一下概念，所以跟大家分享三个基本的恒等式，以下都是一些个人观点。财政收入减去财政支出，就是财政盈余，财政收入也好，或者是盈余也好，并非是越高越好，而是够用就好。
财政收入是由什么构成的？中国目前的财政收入主要依靠的是税收＋国债＋土地收入，下面还有两行小字，第一行71%，这是前段时间公布的一组数字，从国家层面来看，中国的整个税收收入大概占国家财政收入的71%，其中企业的增值税占36%，企业所得26%，个人所得只占9%。除了之外，还有一个占大头的就是我们的土地收入，大概占到整个国家财政收入的27%。下面44%是从地方的层面来看，土地收入其实占到了地方财政收入的44%，将近一半。换一句话说，中国的财政收入对于土地收入的依赖性还是比较大的，这也是近几年来房地产行业一直能够持续不停地向前发展，不停推高的原因之一。因为目前我们的企业的税收大概只能占到71%，企业的负担和个人的负担都会比较重，我们没有办法通过去提升税率摆脱对于土地收入的这样依赖。而我们的税收是由什么构成的？我们说税收是等式等于我们的税基乘以税率，再乘以我们的实际征收率。
目前中国的税收处于一种什么情况？第一点，税基严重被侵蚀，什么叫税基？大家可以理解为整个全国用于去缴税的资产总值。某些国家进行降税活动之后，就容易导致我国的税基被侵蚀，资产外流。例如向海外转移资产等。其次，实际征收率低，这种情况下，我们没有办法清晰有效的衡量出我们的税收收入的总盘子，所以现阶段我们只能通过一些税改政策的出台，把一些逃税、避税、漏税的一些路堵死，扩大我们的税基，提升实际征收率，才能知道税收蛋糕在现有税率不变的情况之下有多大。等税收盘子明确大小之后。我们才可以做到精确的通过控制税率来做到调控。所以在我看来，目前我们国家想要摆脱收入结构不合理、提升国际竞争力等这些问题的有效解决之道之一，就是进行税改。等到未来的财政收入调节能够通过税收有效调控的时候，就基本可以摆脱对土地的依赖。没有土地的依赖，对谁产生影响最大？当然是我们的地产行业。这次国家的决心也非常大，也一直在出台很多细则，通过税收、税改改善我们的经济形势，未来一定会对我们的土地产生影响，下一步对地产行业、对地产行业的人力资源影响其实是最大的。
谢谢各位！