单价18.4万/平！宜和园法拍房成交，买家省下264万税费

昨天，杭州法拍市场上成交了一套217.45㎡的融创宜和园合院。

△截图自阿里拍卖

该场拍卖共13人报名，吸引5.8万次围观，经过203轮的出价，最终以4000万元成交，溢价率近38%，单价高达18.4万/㎡。

随后，该房源也被冠以「杭州第二贵法拍房」之称，仅次于徐青甫故居。

2019年5月，建筑面积419.57㎡的徐青甫故居，以8804万元的价格被拍出，折合单价约21万元/㎡。

对比来看，徐青甫故居有名人属性且在西湖边上，具有不可复制的稀缺性；纵然融创宜和园的地段、产品、学区等条件都不错，但本质上仍然只有普通的商品属性。

如果用总价思维看，杭州豪宅史上曾出现过1.45亿的绿城云栖玫瑰园、1.05亿滨江华家池别墅等，这套融创宜和园4000万的成交价虽然高，但也未站在金字塔尖。

于是乎，有人说疯了，有人说值得。

1

存在即合理。

光看这套房子拍出的18.4万/㎡，确实可以说是天价，但对比项目高层涨幅的变化，这个价格却在合理的范围之内。

2018年5月，融创宜和园首次开盘，高层均价4.74万/㎡。今天二手房市场上，融创宜和园的高层均价在9万/㎡左右，等于说快3年的时间高层价格翻了一倍。

△截图自贝壳找房平台

2018年11月，融创宜和园2幢合院领出预售证，均价9.8万/㎡。透明售房网一房一价表显示，8幢34号房源（即这次法拍的合院）当时总价为2446万，单价11.2万/㎡。

△截图自透明售房网

即便有合院业态、法拍房源的因素影响，但按上面的逻辑来看，从11.2万/㎡涨到18.4万/㎡，应该属于正常的价格涨幅。

2

我们知道，在普通二手住宅交易过程中，不满5年的话，需缴纳增值税为5.3%。原则上，这笔钱本该由卖家缴纳的增值税。

如今市场整体供不应求，呈卖方市场，由买家承包增值税，渐渐成为约定俗成的规矩。

而法拍房的税收方式按正常执行，融创宜和园这套法拍房的拍卖公告中明确：

出卖方（被执行人）缴纳本次交易环节的增值税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、个人所得税、教育费附加、地方教育附加等。

买受人缴纳本次过户所产生的印花税、契税。

由于融创宜和园交付未满2年，所以原房主需要缴纳5.6%的增值税及附加、个人所得税全额1%，一共264万。

4000万*5.6%+4000万*1%=224+40=264万。「注：个人所得税全额1%和差额20%二选一」

买家须支付契税部分，最高3%，即最高120万。这也解释了为什么有人愿意参与竞拍法拍房。

要知道，若在普通的二手房市场上，原房主出的这笔钱也是要买家出的。

3

根据阿里司法拍卖对该标的物的介绍，该房源曾进行过4次抵押。

除了银行30年期的抵押贷款之外，还抵押给了3个自然人，抵押金额分别为450万、442万、630万。

也就是450万这笔抵押的债权人，在去年抵押期限满了之后就将房主告上法庭。

浙江省杭州市滨江区人民法院出具的民事调解书显示，原主人的民间借贷纠纷一案，欠款450万及利息15.3万。

因未如期偿还，所以这套房子进入了法拍市场。

问题来了，这套法拍房光起价就高达2485万，最终卖了4000万，远远超出了欠款465.3万。

有人说，或许是原房主身陷囫囵，需要更多的钱。也有人说，是有托在恶意抬价，或者是房东利用这种方式在间接卖房。

还有一种猜测认为，买家是和原房主是一伙儿的，通过拍卖来抬高房屋价格，原来只能市场价2400多万的房产抵押，现在可以用市值4000万的房产抵押。

房子只是左手换右手，但套出来的钱却更多了，付出的代价只是一些手续费用。

4

据了解，这套融创宜和园的合院，共5层（地上3层、地下2层），带院落和地下双车位，建筑面积217.45㎡。

其实，这里透露了一个信息，宜和园的合院产品地下室是不计入容积率的。

你想啊，如果地下2层都计容的话，5层加起来建面217.45㎡，单层才40多㎡，还能叫豪宅吗？

所以说，虽然建面只有217.45㎡，但实际使用面积还得算上地下两层，因此单价也就拉高了。

为什么地下室不计容？

简单说，就是为了造更多的房子，实现利益最大化。

融创宜和园项目整体容积率为2.6，高低配打造，地下室不计容可以省出空间利用到高层或者多做几幢合院。

值得注意的是，融创宜和园的合院带地下双车位还是比较良心的，若是车位另卖的话，又要多支出个100万左右。

当然，市场也有将地下室计容的合院产品，比如萧山的湘湖壹号。

因为1.0容积率的限制，只能做纯低密产品，所以地下室自然得算面积，也就计入容积率了。

这样一来，纸面上的建筑面积也有410方、430方，若是同样的总价，单价就会被拉低。

但是对于居住于此的企业家或者富人来说，需要资金周转时，房本上产权面积越大大，贷款就越好批。

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