“超级供地”模式开启！金额可能上万亿

中国房地产业正迎来土地出让环节的巨变。

一个多月前，自然资源部明确重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应。现在，第一批集中供地城市陆续揭开新模式的“面纱”。

近期，包括杭州、长沙、重庆、北京、天津、广州等在内的多个城市公布了第一批次的商品住宅用地出让安排。多数城市一次供地数量超过30宗，有的甚至达到上百宗，部分城市一次挂牌土地金额就达到或接近千亿元。

同策研究院研究总监宋红卫表示，截至4月2日，已有16城出台了集中供地相关政策。传统楼市成交“小阳春”（3月、4月）及“金九银十”（9月、10月）是集中供地期。

今年的第一批次集中供地，就有可能形成价值上万亿元的土地交易。

多地开启“超级供地”模式

4月7日，杭州发布2021年首批57宗住宅用地出让明细，总起始价943.7亿元，计划于5月7日、5月8日两天集中出让。

重庆同日公告称，今年第一批次集中供地供应119宗住宅用地，共计约11280亩，总起始价549.23亿元。

天津市今年第一批次“两集中”出让挂牌的住宅用地数量高达58宗，拟出让土地面积合计约375.5万平方米，挂牌起始总价超过500亿元。

广州市规划和自然资源局公布近日出让48宗国有建设用地，共挂牌48宗涉宅用地，总占地面积超393万平方米，总建筑面积近928.5万平方米，起拍价901亿元。

无锡自然资源与规划局第一批次挂出16宗涉宅地块，起拍总价约227.73亿元。

北京市近日发布本年度第一批次商品住宅用地出让公告，共计30宗宅地，建筑规模约345万平方米，挂牌总价超过1035亿元。30宗地中，29宗挂牌，1宗招标，除招标的住宅用地外，其余全部将在5月8日集中现场竞价。同时，北京市预告称，7月、11月将再集中推出两批商品住宅用地。

此番各地土地集中出让声势浩大。以北京为例，中原地产首席分析师张大伟指出，北京市此番宅地起拍价1035亿元，单此一项就占到了去年全年北京住宅土地出让金（1736.9亿元）的近60%。整体的建筑规模345万平方米，相当于去年全年住宅供应（605万平方米）的57%。换而言之，仅这一次的集中供地就完成了去年一多半的任务量。

广州的供地计划同样“大方”。据统计，此番集中挂牌宗数超过去年全年广州宅地挂牌数的一半，挂牌金额也达到广州2020年土地出让总收入的35%。

此外，天津的宅地供应面积占2020年供地比重也达45%。各城市总体供地节奏快于往年同期平均值。

大手笔供应也带来本次土地交易额的暴涨。张大伟指出，从目前这些明确起拍价的城市来看，第一批入市地块起价已经超过6000亿元，如果叠加即将出台两集中政策的上海、深圳等城市，预计未来重点城市今年第一批集中供地的交易额有望超过万亿元。

开发商很难说“No”

此前市场传言，22个重点城市将是执行集中供地政策的主要地区。这些城市的土地市场对楼市以及开发商来说影响有多大？

中指研究院日前发布的一份研究报告显示，2020年22城商品房销售额和土地出让金占全国楼市的比重均接近四成。

22城均为核心一二线城市，是我国经济最发达、产业结构与人口规模最具吸引力的地区，住房需求旺盛。2020年22城商品房销售面积占全国的比重为24.3%，住宅用地成交规划建筑面积占全国的比重12.2%。

换言之，单纯从布局来看，房企就很难放弃这些地方。可以预见，重点城市土地首拍的竞争将会十分激烈。

宋红卫表示，核心城市首批住宅土地即将推出，这也意味着新一轮的抢地大战已经一触即发。他解释说，“集中供地”政策出台前，重点城市基本暂停了住宅供地，而且，上半年一般是房企拿地的主要时间点。与此同时，集中供地的城市大多是百强房企集中布局的区域，因此，此轮供地大潮中，房企拿地的竞争激烈程度将超过以往。

有分析指出，虽然今年有三波集中供地，但开发商格外看重第一批次，一是因为优质地块较多，地方政府慷慨拿出了不少“好地”，二是因为4-5月份拿地可以抢在今年进行预售回款，保住今年的业绩。

房企的“钱袋子”还好吗？

目前，土地市场现有的招拍挂方式需要缴纳高额的保证金和土地出让金，集中供地无疑会分流房企资金。

张大伟指出，以北京为例，一批次就有价值千亿元的土地供应体量，这将对房企的资金链带来巨大的考验，如何准备保证金，将成为2021年未来一个月大部分房企的最难课题。

钱不仅仅是唯一的难点。中指研究院土地运营总监张凯表示，面对单次大量供地时，需要企业对城市发展趋势及板块价值进行科学研判，若集中跟进多个地块，也需要投拓人员更加高效的分析能力。

可以说，集中供地是对企业融资、管理、投资决策等综合能力的测试。

万科集团董事会主席郁亮在2020年业绩会上表示，今年土地集中供应新政下，要求企业的资金实力要有很大的弹性。2020年万科净负债率18%。郁亮认为，净负债率处于低谷，可能正是为了等待市场出现此类变化的机会。

保利置业董事总经理王健认为，对资金比较充沛、资信比较良好的上市房企，集中供地是一种利好信息，因为这些在短期之内要调动比较大的资金和储备信贷。不过，他同时也坦言，集中供地的竞争比较激烈，要加强在公司招拍挂以外获取土地的能力。

集中供地后，房企竞争格局或洗牌。克而瑞研究中心企业研究总监朱一鸣指出，综合当前市场表现和企业战略来看，房企投资回归高能级城市是趋势，此次集中供地新政所涉及城市，主要为一线城市和重点二线城市，因此也进一步强化了“抢地”预期。

他认为，在集中供地模式下，信息披露更加公开透明，便于多地块的综合评估比较，规模房企都将更加聚焦在优质地块上，竞争集中，导致中小房企拿地难度进一步加大，或将彻底放弃热点城市的热门地块，转向次优地块寻求机会。

目前，面对一二线城市拿地高门槛、高成本，50强房企之外的中小房企独立拿地开发越来越少。随着集中供地政策推行，中小房企的合作模式将进一步深化。

集中拿地之后，房企也可能会形成集中推盘潮。张大伟指出，北京一次供应30宗地，年底很可能带来超过2万套商品住宅的供应量。市场很可能在2021年年底再次进入局部区域的供应高峰。