多伦多房市的总结和展望，2019年好转

为准备在多伦多置业投资安居乐业的您

献上一本电子杂志

进入2019年都快10天了，我一直没有腾出手来写点东西，毕竟，总要对过去的一年做一些总结，对今年做一些展望。但是，如果把地产局excel表直接贴出来，或者将数字用中文重新讲述一遍，做这样勤奋的搬运工实在太无趣了。因此，我就简单地漫谈一二，近期对投资置业感兴趣的，可以·找我详聊。

交易量 大跌

2018年大多伦多总共发生了7万7个二手房交易，成交量降了16.1%。在多伦多的二手房市场中，10万的交易量算是火爆，9万个交易算是温暖，8万算是正常，7万就开始算是淡市了。

虽然交易量下降了16.1%，但是在一片惨叫声中，感觉华人地产经纪的业务量可能跌去了不止这个比例，在有深入交流的老铁们中，有不少跌去了一半。说明重灾区主要是华人区。这个符合常识，因为，国内加强了外汇管制+华人投资房产太跟风了。事实上也是，华人喜居的约克郡从2017年中到2018年中，跌得最惨。

（这里要再说明的是，约克郡和约克区是两个完全不一样的概念，到现在还有很多人不明所以，如果连这都没有搞清楚的，说明你还站在门口。）

我看过一个统计表，2017年全年中，安省共有5万多个地产经纪，有1/4的经纪老铁们一单没做，另有超过1/4只做一单。而2018年的情况比2017年更惨，按照这个逻辑来推，2018年可能有70%的经纪同侪做单量小于等于1，这样的业务量是无法生存的，只能用Part  time做。据说，去年已经有超过5000个地产经纪不续地产局会员费，逃离这个行业，另觅出路。所以，如果以后再有人说地产经纪行业是个很赚钱的行业，大概率Ta不是业中人。或者Ta只看到赚钱的人。但是，其实各行各业都有金字塔尖的一个小群体，这不是行业的普遍现象和平均值。

成交价 中小跌

从总体上说，2018年的平均房价（78.7万）比2017年（82.2万）降了4.3%，这个比例可以够得上中小幅度。但是，这是所有二手房的平均价。若从房型来看，独立屋是下跌的主体，公寓却表现神勇，上涨7.8%。为什么？因为房贷门槛提高，压力测试之下，可贷到的款比之前少了，所以只能买总价较低的公寓。

无房者的痛苦

这个房市现状对于无房者是不是好消息？房价下降，乍一听是好消息，深入思考下去，其实不一定。房价虽然跌了4.3%，但是现在的贷款难度比之前多多了，之前如果是因为首付不够没有入市的，这样的中小跌幅之下，现在的首付仍然是不够的；如果是还贷能力达不到要求的，现在更加达不到要求。反而，由于买房的人少了，租房的人就多起来了，竞争者增加了，竞争环境反而恶劣了。所以，2018年的房租大涨。最近不是有刷屏文章说了，2019年的多伦多房租会涨11%吗？

对于部分无房者来说，寄希望于房价大跌个2、30%，然后入市，再坐等升值。所以网上也有很多唱空的声音，希望能够把多伦多房价唱下来。心情可以理解，但是现实不可能，因为多伦多的人口净流入太多了。2018年多伦多净流入了11.7万人口。要不，租房怎么会那么难呢？租金怎么一直在涨呢？

公寓楼花独立行情

2018年虽然房市惨淡，但是公寓楼花却走出独立行情，量价齐升，数量无法统计，但是我们在一线可以很明显地感受到投资者的热情，经常是开盘一两周就售罄（没有售罄的往往是因为开发商特意慢慢卖）。价格确实是一路狂飙，市中心现在找不到呎价1千以内的，宣传上的1千/呎都是最低层的单元，买到手的一般要1200/呎以上，条件好的名品楼盘，单价上1500并不惊奇，这里就不说呎价上2千、3千的奢华楼盘了。（点击蓝字可得楼盘介绍）

公寓楼花的投资者中，华人的比例非常高。可以预见，不久的将来，多伦多最大的房东群体，就是华人了。就像印巴人垄断了的士行业一样，华人挟着资本优势华丽转身当房东，确实是不错的选择。

各区都影响不一

现在讲讲重灾区，华人喜居的约克郡，其中以万锦和列治文山市最惨烈，最典型的社区就是万锦的清华园（Berczy）和列治文山市的姐夫村（Jefferson）,最多的时候跌去了30%，从2018年中开始价格企稳回升，但是交易量非常低迷，上市量减少到2017年的3成左右。

最惨的不是这些，而是那些在2016年及2017年初买入的独立屋房花的人，他们的苦，这里就不讲了……

Midtown和Uptown的豪宅区，由于房贷政策的严苛，交易量也受到了影响，但是，这里的业主，大多数都是富人级别，受到冲击反而较小。

其他的区域如杜兰区等以本地白人为主体的多元化居民，抗跌性较强，但是由于普遍性地受到金融政策的影响，成交量也低迷。这些区域在之前的涨幅也相对不大，所以此次下降也有限，算是对于不跟风的一种奖赏吧。

从最近的楼花市场上，我们发现，其他族裔的人也开始加入到这个阵营来。所以，如果只专注在华人市场，业务量会有很大的局限性。

展望2019

个人认为，2019年应该会比2018年好转，原因有几个：

1、利率上涨乏力。加拿大的利率一般采取跟随政策，跟着美国走，毕竟美国的进口额达到了加拿大外贸总量的76%

2、省政府的提议有利于房市。省政府已经向联邦政府提议降低对首购族的贷款门槛，增加首购族的购房优惠，并且要求放宽土地供应。

大家都知道，房市短期看金融，中期看土地供应，长期看人口净流入。感觉，多伦多房市已经利差出尽，开始反转的赶脚有没有？

3、放盘量大降。在过去的2018年12月，放盘量减少了31.5%。放盘量就是供应量，供应大减，供需关系发生变化，价格就会上涨，这个浅显的经济学原理，你懂得。

4、人口持续净流入。这是最重要的。

买一个城市的房地产，就是买这个城市的未来。如果您愿意对多伦多进行中长期的投资，那么，2019年动手吧。