根据发行安排，2021年5月31日-6月2日，九家公募基金的REITs基金即将批量发行。各类媒体疯狂报道，很多小伙伴也跃跃欲试，咨询者众多。今天分析下其中的机会和风险，其中需要重点提示的是风险。REITs中文为“房地产信托投资信托”，本意是指集中大家的资金，投资房地产、产业园和高速公路等不动产，并获取收益的一类基金。特点是能抵抗通胀，分享不动产增值，以及期间高分红的收益，同时因为不动产与股票和债券关联性不强，可以有效分散投资组合风险。如果买了REIs，就相当于把钱交给基金经理，让他（她）帮你投资相应的不动产，可以获取不动产租金和收益增值两方面收益。因政策原因，本次发行的基金投资领域是基础设施，不能投资住宅和商业地产，所以买了也不能当房东！按照管理期间，基金份额是否可以变化，可以分为开放式和封闭式。开放式分额可以变化，而封闭式维持不变，封闭期内，不能向基金公司按照净值赎回基金，只能在二级市场按照价格进行卖出。本次批量发行的REITs为封闭式REITs，而且期限非常长。按照投资权益划分，TREITs可以划分为权益型、抵押型和混合型。权益型是指拥有不动产的所有权和经营权，主要从运营和转售方面获取收益；抵押型主要从事抵押贷款（借钱给不动产公司）或对应的支持证券（购买对应的资产），主要收益来源于贷款利息；混合型则具备以上两种。本次批量发行的REITs为权益型，收益来源于资产的运营收益和转让收益。可以通过证券账户、第三方代销平台、直销平台和银行等渠道购买，但是只有证券账户（俗称场内渠道）可以在上市后直接卖出，其他渠道（简俗称场外渠道）均需要办理转托管手续，将基金份额转托管至场内证券经营机构，方可卖出。（1）投资的资产单一。这次发行具有非常典型的政策要求，基金不低于80%的净资产需要投资在高速公路、产业园等领域，无法实现业态的风险分散。例如，如果高速公路可能受停业停产或者价格调控导致出现利润暴跌，区域地震可能造成设施被毁等。本次REITs基金基本是一只对应一个项目，本身无法实施风险分散。
数据来源：基少成多根据互联网资料整理。
（2）评估价值较高。信托的本质是将现存占用资金多、流动性差的资产，变动流动性好的资产，并提前变现一部分价值，回笼资金。所以在募集资金时，相关的项目均做了一次评估，不少增值非常高。这相当于抬价销售，对于新进入的持有人，收益会降低。例如普洛斯仓储，评估价值较原先的净资产提高了342%，幅度非常大。（3）变卖受限制。由于底仓资产规模大，而且法制不太健全，相关的资产后继处置起来难度很大，甚至可能出现贬值风险。之前的嘉实元和，基金到期后，贱卖非上司公司股权，且未能给持有人一个合理的交待，投资收益缩水，未来不排除在这批REITs中重演。（4）缺乏管理经验。目前公募基金普遍缺乏不动产管理经验，在实际的运作和管理中，可能出现出现管理水平低于预期的情况，造成项目收益不达预期。举个小例子，国内的诺安全球不动产（320017），是一只在全球范围内投资REITs的主动管理型基金，2011年9月23日成立，截至2021年3月底，9年多累计跑输业绩基准84.57%。期间业绩基准涨幅为135.27%，基金涨幅为50.7%，不到业绩基准的一半，年化收益率仅为4.4%。（5）收益率不高。根据测算，目前高速公路、水务等净值逐步归零的资产，预测的年回报率为6%；物流地产和产业园等物业持有类资产，预测的年回报率为4.5%。这个水平仅比短债基金稍高，甚至低于不少二级债基金。加上基金另外20%左右的资产，主要投资低风险债券，对于多数投资者而言，可能吸引力不足。这类基金，很可能走当年战略配售基金的老路——收益低。（6）存在折价。封闭式基金因为不能直接按照基金净值赎回，封闭期内往往长期存在折价。例如2015年7月6日发行的鹏华前海万科REITs（184801），封闭期为10年，长期存在7%左右的折价。这次的REIT基金封闭期更长，最长的达到99年，折价率可能会更高，到时配置更划算。（7）投机风险。该类基金上市首日涨跌幅为30%，其后单日涨跌为10%。由于基金封闭期内无法实现套利，可能上市或某日突然被爆炒，追高者容易长期被埋。最后说个小结：此次发行的REIT们预期收益不高，吸引力不大，潜在的风险不小。最好的方式是，上市观察一段时间后，符合预期或者存在较大折价再下手。如果希望短期投机一把，机构认购较多的值得关注。从机构认购情况看，最受欢迎的依次为蛇口产园（有效认购15.31倍）、首钢绿能（有效认购11.13倍）、张江REIT（有效认购8.85倍）、盐田REIT（有效认购8.47倍）和首创水务（有效认购8.35倍）。
优选指数估值
当前估值偏低的为医疗、银行、中概互联、地产，业绩增速较快的为医疗、中概互联和银行。
场外组合业绩
本周基金组合净值全部上涨，“守正出奇”组合涨幅靠前，前期逢低买入的策略，继续提供赚钱机会。
