德国房产突然失去魅力了？专家提醒趋势的转变

去年德国全境新建公寓超过306000套，比2019年增长4.6%。这对那些已经购房的人会产生影响：已经有一些城市中的房东担心贬值问题。

自从联邦、州和地方当局于2018年9月确定联合“住房攻势”开始建造新公寓以来，德国所有主要城市都在不断涌现新的住宅区。仅就促进社会住房而言，联邦政府将在本次立法期间向联邦各州提供50亿欧元的财政援助，并将继续每年支付10亿欧元，直至2024年。

新的建筑热潮以及不断增长的供应自然对房价产生抑制作用。波鸿EBZ 商学院房地产经济学教授Günter Vornholz说：“由于大规模的新建筑活动，德国房地产市场正在放松，供需即将平衡，在一些城市已经达到这一点。”

租金全面上涨的时代已经结束

目前最初迹象已经出现：“租金全面上涨的时代已经结束，很快，只有在特别受欢迎的区域才能预期进一步的租金上涨。“

如果预测正确，租户当然会很高兴，而购买公寓出租的投资者会遇到问题。一旦供大于求，甚至面临房产贬值风险。

政府的统计数据也显示，2020年，现有公寓的租金仅比上年增长了2.7%。而上一年的增长还超过百分之五。

汉堡房地产研究公司F+B甚至在其最新的市场分析中看到租金下降的趋势：今年第一季度末，德国房价最贵的50个城市，新租赁租金平均比上一年同期下降0.3%。半数城市租金同比下降，其他25个城市的租金停滞或仅小幅上涨。

如果供应增长快于需求增长，租金和房地产价格就会下降，购房者将面临价值损失。而且从长远来看，新建筑的数量可能会超过需求。因为大城市已经开始建造 10万多套新公寓，而且还有更多正在计划中。仅在慕尼黑，到2040年就将新建超过111000套新公寓。其中10000多套目前正在建设中。

房价增长开始疲软

根据在线经纪商 McMakler 的市场研究报告，疲软的价格发展已经显而易见：2020年上半年，德国七个大城市房价平均上涨7.9%，而今年上半年仅上涨4.8%。而原因不仅仅在于供应的增加：大流行导致2020年工资负增长(约－0.6%）以及与之相关的房地产市场购买力下降可能造就了这一趋势。

慕尼黑 2020 年的公寓价格与 2019 年相比上涨了8%。而现在和去年同期相比仅上涨3.4%。法兰克福下滑幅度更大，从 2020 年的 14% 下降到今年的 4.8%。其他城市数据如下图：

此外，还有另一个原因降低了大都市区中心的住房需求：“越来越多的人从大城市搬到周边地区。”例如柏林。去年，首都人口15年来首次下降：2020 年失去了大约 7700 名居民，这些人的大部分都搬到了勃兰登堡州, 同期该州增加了6800 多名新居民。

房产泡沫过大

柏林、杜塞尔多夫、法兰克福、汉堡、科隆、慕尼黑和斯图加特等大都市的公寓，目前的房价高达年租金的50 倍。这使投资者的总回报率为2%。然而，考虑到辅助成本和维护成本，净回报仅为 1.5% 左右。虽然和国债或者储蓄利息相比，仍然具有吸引力，但是投资者必须冒着公寓因为找不到租户而暂时空置的风险。而且，随着新建筑数量的增加，这种风险在未来几年可能会增加。房价也可能会下跌。

是否会出现这个情况取决于很多因素

首先是疫情后移民的数量。因为新冠，去年德国人口自 2011 年以来首次没有再增加，而是减少了约 12000 人，至 8320 万居民。

其次是居家办公趋势，如果以后居家办公成为常态，那么来自大城市的更多家庭可能会搬到郊区。

最后，利率的转变也可能给需求带来压力，从而给公寓的价格带来压力。