借款合同到期后签订的以房抵债协议效力界定

以房抵债作为普遍的一种社会现象，在法院的审判实务中经常出现。尤其伴随着近年来问题频发的民间借贷问题，使得以房抵债更是问题层出不穷。借款合同到期后由于债务人无力清偿到期债务，双方签订房屋买卖合同效力如何？本文将从最高院７２号指导案例出发，对借款合同到期后其签订以房抵债协议的效力进行探析。
裁判要旨：双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。
基本案情介绍：汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚与彦海公司于２０１３年先后签订多份借款合同，通过实际出借并接受他人债权转让，取得对彦海公司合计２．６亿元借款的债权。为担保该借款合同履行，四人与彦海公司分别签订多份商品房预售合同，并向当地房屋产权交易管理中心办理了备案登记。该债权陆续到期后，因彦海公司未偿还借款本息，双方经对账，确认彦海公司尚欠四人借款本息３６１３９８０１７．７８元。双方随后重新签订商品房买卖合同，约定彦海公司将其名下房屋出售给四人，上述欠款本息转为已付购房款，剩余购房款３８６０１９８２．２２元，待办理完毕全部标的物产权转移登记后一次性支付给彦海公司。汤龙等四人提交与彦海公司对账表显示，双方之间的借款利息系分别按照月利率３％和４％、逾期利率１０％计算，并计算复利。
最高人民法院裁判观点：本案争议的商品房买卖合同签订前，彦海公司与汤龙等四人之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了相应的商品房预售合同，并办理了预