别再乱买了！苏州这些房子真的没未来
楼市风云变幻，不管是新房市场还是二手房环境，时局明朗，但并不乐观。
展望下半年，很多持币待购的刚需有些忐忑，房票难得，资金有限，到底怎么下手，才能避免被牢牢套住？
今天我咨询了很多资深中介和业内大咖，加上我自己一年多对苏州市场的观察，为大家解决一个共性问题——今年下半年，什么样的房子你不该买。
老破小：户型奇葩！贷款难下！
房价多年不涨！接盘侠都难找！
那些藏在狭窄巷子里，阴暗潮湿的老破小是真不建议你们买。
这种房子，有3个很大的硬伤：1、户型奇葩，居住舒适度差，2、房龄太老，贷款难，3、房价多年不涨，资产贬值。
慎买！慎买！
手枪户型、厕所藏在厨房旁、暗卫、不通风采光差
现在都主张改造代替拆迁，很多房子的房龄老，户型设计放到现在来看，也有很多不合理的地方。
图源贝壳
苏安新村 2室1厅 44.1㎡：开门就是厨房，卫生间就在入口处，还是暗卫，卧室没有私密性，进深狭长，既不通风也不通透。
图源贝壳
久福里 2室1厅 47.25㎡：典型的手枪户型，客厅实际上是餐厅，而且厨房也难以散味，卫生间还是暗卫，也是南北不通透，南面采光性很差。
图源贝壳
可以看到整体舒适度其实是非常差的，这样的户型设计放在潮湿的苏州，如果还是低楼层，长霉、蟑螂繁殖等都是很常见的。
如果买这类房子自住，真的不太值得，不过相对而言这类房子确实也比较便宜。
资金缩水！接盘侠都难找！
哪怕是学区房，难逃房价几年不涨！
从价格层面上，也反映了这类房产的保值性非常差。
比如苏安新村的房子，还是星港双学区呢，因为有个学区加持，成交量还是不错的，90天交易了31套，但从成交价上窥探，资金缩水还是非常严重的。
比如7月份成交的高楼层精装单价22537元/㎡（无电梯），低楼层简装单价27786元/㎡，但相比两年前高楼层精装25753元/㎡，低楼层简装单价27619元/㎡。
（2021年成交价）
（2019年成交价）
可以说2年价格完全没有起伏，这房子要是全款买的，可能还欣慰些。贷款买，是真不值当，住的不舒服，还要贴上交易税，还得花时间花中介费找下家。
贷款利率高！难放款！交易周期长！
更重要的，其实还是老破小的贷款问题。
商业银行在给老破小批贷款的时候，一般都是会考虑楼龄、房屋结构，一般都是最长贷款年限30年减去楼龄。
就拿一套1995年不到60㎡的老破小来说，现在房龄已经26年了，基本上要全款了，就算能贷款几年，也不能用组合贷，只能商贷。
这么大的还贷压力，你还能找到愿意接盘的买家吗？同等条件下，能拿出一百多万的接盘侠们为什么不去买同地段的次新房甚至是新房？
而且站在银行的角度看问题，给二手房放贷的风险肯定比新房高，在各行贷款额度紧张的情况下，限贷自然要从二手房限起。
事实证明，确实如此，最近苏州的房贷利率几次跳涨，二手房利率最高已经达到6.5%！
所以即使总价便宜，房龄超20年的老小区，成交量依旧惨淡，90天0成交的也比比皆是。
酒店式公寓：总价低但税费高
鱼龙混杂，居住舒适度差
千万不要因为手里资金不够就去买公寓！
年轻人真的很容易入这个坑，包括我自己，刚毕业那会儿的愿望就是买个单身公寓，虽然小但温馨，关键是总价低呀。
在苏州，姑苏平江新城的一个单套不过最低只要50万就能入手了。
但是你要记得，这4个问题，你是否能接受：
1、水电商用，生活成本高；
2、不能落户、落学区；
3、鱼龙混杂，户型采光差，一梯多户；
4、贷款只能10年，还贷压力大，后期想出手，税费一大笔，流通性差。
其实水电商用的问题，不是什么大事，你每个月的水电费再贵，又能贵到哪里去？至于落户、学区的需求，相信很多买商住房的人也是不会考虑的。
那么公寓最大问题，还是不好交易，流通性差。
买的时候只能商贷，贷款年限最多10年，前期自己还贷压力大不说，未来想出手还要交一大笔税费！
当然，也有很多年轻人表示不在乎商住房未来不好卖，“反正我是自住嘛！”
你，打算在公寓里住多少年？
商住房一层十几户，基本没有南北通透的格局，另外，商住房很多是用来出租的，住户很杂，素质不一。
很可能你隔壁就是一家足疗店，对门就是一家理发店，甚至一层都被人家包下来做主题酒店了。
整天人来人往，鱼龙混杂，你真的能忍？就算你对商住房是真爱，也很难真在里面住个几十年。一旦要换房，那么，你势必就要面对商住房流通性差的问题。
而且苏州的公寓市场，是真的不尽如人意，我随便找了一个公寓楼，看看今年的成交价格和2年前相比，没涨就算了，还跌了2000元/㎡。
总价少了8万不说，二手房交易税费也要搭进去将近5万，加上中介费，前前后后少说是折进去10万，10万租2年大别墅，不香吗？
（2021年成交价）
（2019年成交价）
最后附上二手公寓交易税费：
卖方：
1、营业税及其附加税：（合同价－买入价）×5．65％；
2、土地税：（合同价－买入价－买入的契税－营业税－自然税额）×系数；
注：（1）自然税额＝买入价×5％×房屋年限（按产证记载时间足年算）。（2）系数：（合同价－买入价－买入的契税－营业税）／买入价＜50％，系数选30％；50％＜（合同价－买入价－买入的契税－营业税－自然税额）／买入价＜100％，系数选40％；
3、个人所得税：（合同价－买入价－买入的契税－营业税）×20％；
4、印花税：合同价×万分之五；五、评估费：合同价×千分之三。
买方：
1、契税：合同价×3％；
2、交易手续费：合同价×2．5‰（没错，是千分之2．5，100万的合同，交易手续费要2500元，而且是下家单方出）；
3、印花税：合同价×万分之五。
结语#
当然了，买房的坑不少，我说的也只是凤毛麟角，在苏州这样的市场环境下，一旦买错，真的好几年都难以翻身，更何况房票珍贵，别把机会放在错的房身上。
另外楼市坑多，扫码加我，任何楼市问题给你解答，下一期，我继续说说，还有哪些房子千万不能碰！