你太看得起公积金了 #M0006
公积金怎么用，需要随机应变。
公积金没那么重要，大家不用太重视。
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早买房，不管是一次性提取，还是办理冲还贷，
都是把公积金中心的低效资金盘活起来，
也是对经济发展作出一点贡献。
破除公积金的神话
如果你去网上搜一下公积金怎么用，
马上就有很多文章骄傲的告诉你，公积金对于买房是多么的重要。
非常低的贷款利息，还可以把公积金账户上的钱利用起来冲还贷！
你不知道体制内的朋友，公积金余额有多高！
对，为了用上这个公积金，买了一套房，纯公积金贷款，
商贷是不可能用的，利息太高。
还有的夫妻两个人纯公积金贷款，毕竟两个人能贷100万，
补充公积金可以贷120万，再办理月冲，月供都没有压力。
小日子还是很舒服惬意的，房奴是不可能当的。
以上全错。
公积金的使用充满误区，我们一一揭露。
01
夫妻双方纯公积金贷款
自从2016年开始那一波去库存，短短几个月上海的房价涨了一倍，
同时也迎来了最严苛的认房又认贷的政策：
为什么贷款记录可以全国联网，因为有中国人民银行给你做了记录，
体现在征信报告上，征信报告是全国联网的。
即使没商业贷款，有过公积金贷款，也不能享受35%的首付。
如果夫妻俩纯公积金贷款，那两个人的征信报告上公积金贷款一栏都有贷款记录。
以后你们置换，走正常按揭贷款，都不能享受35成首付。
你还置换的了吗，7成首付？
后台咨询的客户90%都是由于有贷款记录，而动弹不得。
普通住宅不是5成吗？
你都置换了，还是普通住宅，你买房子有多么的不尽力啊，
就不能关注我，科学规划一下，认真学习凑首付？
我一直强调首房首贷弥足珍贵，魔都刚需上车，首房首贷是你的优势，
政府为了你也是用心良苦，
首付比例低，贷款利率低，各种限购限贷政策为你保驾护航，让你有充分的时间上车。
你还不早点准备，尽快上车，那只能被这个城市抛弃。
而首房首贷能不能最大化利用，是刚需上车的分水岭。
用得好，上跑车，进高速，
打烂牌，上破车，被限行。
正确的用法，永远是夫妻双方，一个当主贷人，使用商贷和公积金贷款，
另一方当参贷人，不参与商贷，也不使用公积金贷款，保留首贷资格。
虽然二代征信传言参贷人的征信报告上也会体现贷款记录，
但目前还没有实施，大家不用担心。
以家庭为单位认贷已经够严苛了，如果参贷人再上征信，那楼市更加冰封。
银行也要反抗了，按揭这么优质的贷款放不出去啊。
有的人说贷款以家庭为单位，你这样做没有意义。
只要夫妻双方有一个有贷款记录，那都不能首贷。
确实，我来说个段子，楼市行情好不好，民政局的人是最先有感触的。
为什么，因为大家排队去离hun，jie 婚了。
所谓的真爱大法。
有的读者就不爽了，你这个号怎么如此没有道德底线，还在宣传这个。
我也很无奈啊，我只是陈述一个事实罢了，而且我也知道有些风险啊。
经济学不作价值判断，经济学的分析也是很冰冷的，
我只能告诉你，行动人都是在约束条件下作出行动人认为的最优的选择。
限购限贷的政策下，人们为了达到买房的目标也逼得没办法啊。
谁想这样呢？面对这种无差别打击。
但不管怎么样，不管你现在是否接受或者认可这些做法，
都给未来的自己多留个选择。
万一未来的自己后悔了呢？
万一未来的政策松动呢，贷款以个人为单位呢？
毕竟现在很多人已经没有后悔药了。
02
公积金贷款年限短，月供更高
公积金利率很低，首套3.25%，商贷利率首套目前最新的LPR是4.65%.
但是贷款三要素，利率，期限，成数。
最不重要的反而是利率。
商贷一般能做到30年，但是公积金的年限较短：
房龄5年(含)内，最长可贷30年；
房龄6-20年内，最长可贷（35-房龄）年；
房龄20年（含）以上，最长可贷15年；
如果你买了一个1998年的老公房，只能贷15年。
同样是贷50万，我们计算一下月供，PMT公式已经介绍过了，房价做高的精算法。
PMT(3.25%/12,15*12,500000)=3513元
PMT(4.65%/12,30*12,500000)=2578元
你不是抱怨月供高吗，还走公积金贷款干嘛？
同样是50万，一个月省了1000块钱月供。
都说月供越还越轻松，一方面你的收入再涨，
另一方面通货膨胀，普遍上涨的物价带着你的工资也在被动上涨，
而月供是不变的。
很简单的道理，很多人就是想不通。
成天就想着自己背负几百万房贷，人生就索然无味。
还有的朋友觉得等额本金好，还的总利息少，我也懒得启发你了。
或者我们这样算：
PMT(3.25%/12,15*12,500000)=3513元
PMT(4.65%/12,30*12,681400)=3513元
你能看出什么结论？
我们买房规划，第一句就问，你的月供能力如何？
你准备拿多少钱来当月供？
有的人说我家庭月入2万，但我只能拿1万来当月供，
还有1万老婆要买化妆品，买衣服。
这个我先不做评价。
我们就假设相同的月供能力，3513元，你用了公积金，贷了50万。
但你走商贷，可以贷68.1万，比你走公积多贷了18.1万。
你的月供压力完全没有变化。
但你的预算又提高了啊。
一直强调首房首贷要贷足，这不，你在细节上又比别人做的更优秀了。
有的人说我买的次新，能贷30年：
PMT(3.25%/12,30*12,500000)=2176
PMT(4.65%/12,30*12,422100)=2176
这下公积金胜出了，同样的月供，你的公积金贷款比商贷多了7.8万。
很大吗，一张信用卡的额度而已。
而且你这贷30年才能挣到这7.8万。
实际我们前面就说过，一般5~10年，你就会把贷款提前还清，无论是置换还是转贷。你也就赚个两三万的样子。
所以贷款的年限比贷款的利率更重要。
大家就不要纠结公积金利率多低多划算。
刚需上车，限制你的从来不是首付，而是你的月供能力。
03
公积金贷款交易周期长
上海有个房产论坛，叫篱笆网，现在玩的人很少，当年在房产领域还是很出名的。
你去搜搜公积金，最多的就是：
怎么公积金还没放款，公积金放款怎么这么慢？
发帖，篱笆大神保佑我公积金今天放款。
按照目前这个行情，一般过户缴税，办理抵押后，商贷最快一两天就放款，
然后你开始煎熬的等待公积金放款，
不过现在10多天也是可以放款的。
时间再倒退到2016年4月，互联网是有记忆的。
大家都买涨不买跌，像2016年的大行情，买房的太多，
恰逢公积金贷款金额调高，申请公积金贷款也非常多。
这就变成对公积金中心的挤兑，公积金一下子没钱可贷了。
大家只能排队，焦虑的等待，两三个月都算正常，
还有个别的等了五六个月。
我们在篱笆网翻翻历史，依然能感受到当年等待公积金放款的人们的那份绝望。
然后上家每天几个电话催你。
如果上家等着你的公积金放款来当首付，那这个置换链就因为你这个环节出问题。
所以房东是很不喜欢公积金贷款的客户，不管组合还是纯公积金。
同样，开发商也不喜欢公积金贷款，
就这放款速度，开发商怕是被你拖累得要破产。
全款的往里走，贷款的别堵门口，公积金的把车挪走。
不是笑话，也别怪开发商歧视，谁让你贪图公积金那点小羊毛呢，
而你的对手已经纯商贷甚至全款杀进去了。
反过来，既然你看了这篇文章，认识到公积金没有想象的那么重要，
那你就和房东说，我纯商贷，放款快，
房东你早点拿钱，早点置换，或者存银行理财也至少3点多的收益啊。
房东一高兴，价格再让个几万，岂不是赚了。
你在观念上已经领先市面上绝大多数小白购房者了。
04
公积金贷款额度低
2015年修改的公积金贷款额度，个人也就50万，加上补充也就60万，
相对于现在的房价，只是杯水车薪。
前面已经说过了不要两个人纯公积金贷款了，就不要跟我说什么100万了。
这一段怎么这么短，就这么点钱，有啥好分析的。
公积金的正确用法
公积金该怎么用，考虑实际行情：
1）市场行情平稳，买方市场
主贷人使用组合贷款，商贷和公积金，
配偶作为参贷人，不参与贷款。
然后双方都办理公积金冲还贷，需要还一期贷款后办理。
当然借款人的直系血亲也是可以直接参与冲还贷的。
冲还贷办理没有时间限制，你随时都可以去申请商贷所在银行申请。
冲还贷不仅能冲公积金贷款，还能冲商贷！
2）买方市场，但是碰到房东急卖的，急着拿到资金去交认筹金或者置换
果断放弃公积金贷款，走纯商贷，越快越好。
这样你就可以领先大多数盘算着公积金利率多划算的对手！
买方和买方竞争，卖方和卖方竞争！
乘机还可以压一压价格。
不过，你有可能碰到全款的对手。
3）卖方市场
你已经没得选择了，看中了直接走纯商贷吧，你要组合贷款，房东让你出去把门口的小黄车挪一挪。
说说提取的事情：
需要在公积金中心办理。
纯商贷的，可以先提取余额，再办理冲还贷。
个人及其配偶，且无住房公积金贷款，无提取住房公积金归还贷款委托的，可以在五年内申请提取。
注意哦，以家庭为单位，如果一方办理了公积金贷款的，那另一方的公积金就不能提取了，只能办理冲还贷。
公积金余额多的，月供少的朋友，要冲好久，怎么办？
只能多凑首付，标的增大，月供提高了！
如果你父母也上了产证，那你父母的公积金也可以提取。
如果你是朋友合伙买房，都上产证，那还是只能提取其中一人及其配偶的公积金。
公积金贷款在买房里面没那么重要，看淡一点。
但是公积金的真正用途在于办信用卡，信用贷这一块。
如何发挥公积金的最大用途，不妨来我的知识星球探索，许你惊喜！（毕竟文章看到的内容，知识星球早就分享了）