策划调研,提出需求,
设计赋形,满足期待,
营造统筹,落地设计,
建筑项目来到世间的过程,像接力赛,合作无间,披星戴月。想要更加充分的理解一个现代住宅项目的诞生,需要带入多专业的视角。
地产开发是以100000000为单位的资本运作,兵马未动,粮草先行,开发之前,选址论证,必不可少。如果有块地,有山有水,芳草如茵,风景如画,在这里造房子可好?那这块地不但有山有水,还靠着高尔夫,位于长三角腹地。绿城观云小镇就是这样一块地。背靠莫干山,环绕高尔夫球场,自然资源堪称顶配。位于湖州德清,上海、南京车程2-3小时,杭州城北开出,半小时可达,高铁更是只需13分钟。
建筑学讲究从场地出发,好的建筑仿佛从基地自然生长而出,其实策划也一样:
从场地出发。
因地制宜的制定产品类型,研究客户需求,打造美好的居住环境,然后测算利润,站着把钱挣了,是一个开发商的自我修养。场地优越的自然环境,加上江浙沪的富庶,为G端改善度假产品的打造提供了土壤。而别墅合院这类低密度产品就是改善产品中的顶配。
顶配不但意味着产品力优秀,也意味着利润率高。2018年,苹果手机出货量占比只有14.9%,利润却占全行业的62%。
首先,低密度产品,单体占地较大,不节地,所以国家现在不提倡做纯低密度的住宅区。在规划设计条件中,地块容积率1.0-1.05,而合院的容积率在0.3左右,在数据上杜绝了满铺合院的方案。
容积率=项目的地上总建筑面积/净用地面积。是衡量建设用地强度的重要指标。
其次,销售也不建议,从现金流来说,多品类搭配风险更可控。合院产品的利润率虽好,但是总价太高,受众较少,一旦出现销售困难,资金回流压力较大(谁还没点贷款嘛)。如果用洋房搭配合院,不但可以把量做足,而且洋房门槛相对较低,客户群体更大,为项目提供稳定的现金流,对冲风险。观云合院已经发布,回顾戳→观云合院 。本文我们主要讲讲高尔夫洋房。
因为洋房要惠及投资度假等更多类型的客户,所以总价不能太高;同时洋房也要服务改善客户,所以面积适当上探,但上限要低于合院下限,于是产品最终确定为:
高尔夫洋房,户型面积75~160㎡。
2018年初,这个设计任务交到了BA蓝城设计手中。
往东,防洪渠→城市。
显然,西面的景观条件更好,如何充分的利用景观资源,比如这样?
是不可能的。
设计是在多种动态要素中,寻求平衡的艺术。
除了利用景观之外,还有地形,日照,间距,容积率等一系列要素需要通盘考虑。策划定性,而设计定量,凡是上来就畅想美好生活的文章都是一种假象,项目的开始往往不过是算账而已。
仔仔细细核算了一遍容量后,建筑师眉头一皱,发现事情并不简单。
容积率做不足!
即使是极限状态,行列式排列,还是有好几千平的缺口。这是一件很严重的事,说的直白一点,面积就是钱,几千平,就是千万上亿的销售额。
与此同时,建筑团队突然被告知有一个好消息和一个坏消息:
好消息:场地内有棵枝繁叶茂的百年香樟树。
坏消息:树长在了楼的正中间……
保留古树,就要砍楼,砍楼就损失数千平,可建筑面积已经很紧张了……
△ 二维码扫得出
虽然古树对于容积率不是一个好消息,但对于园区场所精神的塑造却是个大大的好消息!家有一老,如有一宝。帐多了不愁,砍楼,留树。设计师围绕古树设计了下沉庭院,香樟成为了未来业主们的“村口老树”,避暑纳凉,孩童嬉戏,赋予了商业住宅项目难得的辨识度。但面积缺口是越来越大了,BA设计师尝试了增加单元数量,扩大户型面积等手段,但杯水车薪。最后,在不改变建筑造型和层高的情况下,巧妙地微调了檐口高度,将原本只能做7层的洋房变成了8层,一下增加了约6600平的可售面积,面积的窘迫终于得到了缓解。
如何利用好景观?
规划层面:在不损害容量的基础上,局部错动布置,既让拥有高尔夫视野的户型占比达到40%,也让总体布局显得不那么单调。户型配置:将大户型调配到面向高尔夫一侧,让更多的建筑面积享有景观。A户型:南向正对高尔夫球场,西向山景,采用了标准的两开间横厅设计。B户型:西南两向俯瞰高尔夫球场,在A的基础上,卧室增加了西向开窗,主卧设计了转角飘窗。C户型:侧对高尔夫,餐客厅改为竖厅设计,侧面完全打开,形成6.6米的超大飘窗,主卧室配置转角窗,享有180度的景观。清晨醒来,抬头莫干山,低头高尔夫。不管卧室,客厅还是餐厅,都仿佛置身于美景之中;庭院纳凉,邀三五好友,品茶,聊天,采菊东篱下,悠然见南山;或沿溪水散步,行到水穷处,坐看云起时。
不同于棱角分明的城市公寓,观云洋房是自然中的建筑,她的造型应该是轻松的,灵动的。BA设计师以绿城Young系列杨柳郡为母版结合新亚洲风格进行改良,通过数轮推敲,得到了评审们的一致认可。自然中不存在棱角分明的几何体,洋房用坡屋顶柔和建筑形态,呼应山形。
化妆,通过对人的五官进行描画,渲染,突出立体感,掩饰缺陷,从而达到美容的效果。建筑立面的风格塑造异曲同工。
“眼影,高光,画眉”。
“眼影”:暗色让建筑大部分的体量感退入阴影,让建筑变得轻盈。“高光”:立面上留下的都是修长优雅的线条,向外突出呈 < 形,增加立体感,与坡顶形态呼应,进一步柔和建筑轮廓。“画眉”:用金属分隔立面线条,让修长更长,无限延伸,作为点睛之笔,提升了建筑整体的精致感。
随着设计工作接近尾声,接力棒交给建安团队辉迈建设。
设计定量,而营造 不一 定做 的出。
建筑师在工作以后常常会淡忘,大学时期被做模型支配的恐惧,一边被自己的双手蠢哭,一边骂自己:谁让你设计的这么复杂的?
CAD等建模软件里哪怕100000000米长的线条依然是笔直挺括的,而现实世界中靠工人的双手连五米都粉不直(这里槽点很多,欢迎留言)。所以建筑师喜欢幕墙,喜欢预制,毕竟相比人工,机器永远是那么的可控。但现实很骨感,大部分项目用不起幕墙。
建安团队迈辉建设有手绝活,现浇粉刷工艺技能点拉满。有赖于工人们的细心与巧手,建筑立面用粉刷涂料做出了媲美石材幕墙的效果,100%的造价,300%的颜值。
样板墙的建设就是用来发现问题的。建筑师暴露设计节点的不接地气,建安团队展现自己到底有几分实力,管理团队袒露到底有多少家底。设计,施工,成本,一起优化设计,才能保证后续大面施工的顺利进行。
按照原设计施工,线条粉刷工序过于繁琐,凹口线条大面施工难以保持笔直。改为阶梯形式,大大增加施工便利性,保证了完成度。
原设计< 形线条凹口采用成品铝合金型材,后期与粉刷界面容易出现缝隙,有渗水风险。采用深色涂料代替,效果相近,控制成本,避免渗水。(此处施工难度高,请勿轻易模仿。)原设计屋面挑檐采用整块铝板制作,成本过高也没有必要。改用整体现浇混凝土,涂刷深色涂料,留下90x20线条装饰保留精致感,因为离地面较远,替换后基本分辨不出。
但世上没有免费的午餐,控制成本需要的是更加严格的施工把控,以下可能是最逼真的真石漆的制作过程。
颜色3:比底色深,分缝颜色过于凸显。
因为凹槽处于日照阴影下,相比其他灰面颜色会更深。通过现场打样,选择浅一,调整后阳光下与其他灰面保持一致。
抗碱底漆施工如果采用喷涂工艺,容易往下流挂,形成泪点,影响最终效果。改为滚涂可以有效避免泪点。仿石灰石涂料拍点与大花成品对工人工艺要求高,通过制作滚涂大花工具,在施工措施上保障大花成品效果,同时安排专人拍点,最大程度保证仿石效果。细节决定项目的成败,优秀建筑作品其实就是这样一点点,一点点的打磨而成,朴实无华且枯燥。600多天的日夜兼程,房产,设计,工人,包括因篇幅原因,未能深入介绍的景观,室内的同事们……
观云洋房的呈现,离不开每个专业每个人的努力付出!
项目名称 绿城莫干山观云小镇洋房区
项目地点 浙江 德清
用地面积 69471.18㎡
建筑面积 208139.90㎡
设计时间 2018年
项目摄影 此间建筑摄影
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