分割式产权商铺的业主所有权行使限制
编者按
分割式产权商铺的所有权归业主所有，经营管理权由商业管理企业享有，此时，业主所有权的行使是否受到限制？本案例从分割式产权商铺经营模式的整体性特点、商业管理企业统一经营管理行为的合同约定、分割式产权商铺无法强行区分四至边界等方面予以论述，主张分割式产权商铺的业主所有权行使应受到一定程度的限制。
裁判要旨
分割式产权商铺的业主所有权的行使，须受到一定程度的限制。基于合同授权的商业管理企业，对分割式产权商铺的统一经营管理行为，不构成对个体业主所有权的侵权。
诉辩主张
1．原告武某诉称
武某诉称，我于2007年购买了位于北京市海淀区中关村南大街乙12号院房屋一套。2015年7月初，东方万瑞公司在未经我同意和授权的情况下，私自对我房屋进行大规模改造（拆除重建），造成建筑面积减少2平米之多（经营通道由1.5米宽向两边各扩2米，两边各减少0.25米）。给我造成了极大的经济损失，我与东方万瑞公司协商无果后，为维护自身的合法权益，我现依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国侵权责任法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，特向法院提起诉讼，请求法院支持我的诉讼请求。
2．被告东方万瑞公司辩称
东方万瑞公司辩称，损失我方承担不了。改造是政府行为，我方也是受害方。现我方经营无法继续，没有租金收入，公司已经裁员，濒临破产。
事实和证据
法院经公开审理查明：武某系北京市海淀区中关村南大街乙12号院商铺的产权人，2008年3月17日，武某（买受人）与北京东方家园房地产开发有限公司（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同》及附件，其中包括《天作国际中心商业物业管理公约》及附件八《补充协议》，其中《天作国际中心商业物业管理公约》第二章：本公约中涉及各主体基本情况第二条约定商业管理公司为东方万瑞公司对本物业进行管理。
该公约还就产权人、商业管理公司的相关权利义务进行了约定。附件八《补充协议》第八条约定：（1）乙方开展经营活动时，应按照甲方及商业管理公司在管理方面各项文件的要求贯彻执行，做到商铺经营品类、广告标识、营业时间等各项内容的统一。（2）乙方在统一经营时间内不得随意停业、歇业。如遇特殊情况，需提前15天向管理方提出书面申请。第十四条：乙方有权将所购商铺出租给东方万瑞公司经营，经营期限为三年。乙方应于签署预售合同之日起七日内到天作万瑞购物中心售楼处与东方万瑞公司签订《租赁协议书》。逾期未签订《租赁协议书》的，视为乙方放弃将所购商铺出租给东方万瑞公司经营的权利。
上述协议签订后，武某与东方万瑞公司签订了《委托协议》，前者委托后者对涉案商铺进行招租和管理，后者按照委托协议约定的标准将招租的承租方支付的租金，扣除商业管理费、物业费及税费后交予前者，双方签订的最后一份书面《委托协议》的期限为2016年1月1日至2016年6月30日。武某于2010年2月2日取得涉案商铺的《房屋所有权证》，该证载明：房屋结构为钢混，建筑面积15.5平方米，套内建筑面积6.47平方米，分摊建筑面积9.03平方米，房地平面图中，标记了该商铺的在该地下一层部分摊位中的位置，但未标明四至。
截至2015年12月，东方天作商城地下一层整体以小商品市场模式分散经营统一管理，经营模式为业主将名下商铺通过与东方万瑞公司签订委托经营协议的方式，委托东方万瑞公司对外出租，由东方万瑞公司收取租金收益后支付业主。其中少部分业主以自营的方式直接使用商铺或者自行将商铺出租收取租金收益。2015年7月，因消防整改部分摊位位置进行了不同程度的调整。2015年12月31日，东方万瑞公司对地下一层进行业态调整，拟从原有市场经营模式中退出，当日东方天作商城地下一层关停。
诉讼中，东方万瑞公司同意支付的2016年1月1日至2016年6月30日租金补偿，武某认为该补偿存在主体不明、标准不明等诸多疑问，且因领取补偿时东方万瑞公司提出需附加一定的条件，因此在本案中其不同意领取。
上述事实有下列证据证明：
1．购房合同及附件，证明双方所签购房合同及附件的相关内容；
2．房屋所有权证书，证明房屋权属情况；
3．委托经营协议，证明双方所签委托经营协议的相关内容。
判案理由
法院经审理认为：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。物权的行使应当遵守法律、尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。本案中，武某系涉案商铺的产权人，其对商铺的所有权应受法律保护。与此同时，涉案商铺系商业性房产分割为若干独立单元分别销售，由业主委托商业管理公司统一经营管理的模式。该商业模式决定了商铺所有权的行使必须同时兼顾个体项目的收益与整体管理的有机统一，分割商业单元所有权权利的行使应以不影响商场整体功能的发挥为前提。对于上述商铺特点和权利行使原则，在武某与开发商购房时所签订的预售合同及附件、物业管理公约的约定中均已有明确约定。
本案中，无论消防整改或者业态调整，系商业管理公司即东方万瑞公司，从商业整体的安全性、按照相关政策对商业整体使用功能的调整升级角度出发所作出的统一管理行为，该行为符合涉案商业整体使用的利益以及长远发展，在这一前提下，消防改造、退出原有市场模式、为业态调整关停市场的行为，并不构成对商铺产权人权益的侵害。对于恢复原状、返还原物一节，因涉案商铺系分割式产权，根据房屋所有权证书中房屋平面图及整个地下一层整体平面图所载，可以确定涉案商铺为地下一层整体的一部分以及与其他相邻商铺的位置关系，不能确定各个商业单元的具体位置，因此对于武某要求东方万瑞公司恢复原状、返还原物的诉讼请求，本院不予支持。因东方万瑞公司在本案中并不存在侵权行为，因此就武某要求东方万瑞公司赔偿损失一节，本院亦不予支持。对于东方万瑞公司同意支付的2016年1月1日至2016年6月30日期间的补偿，武某明确在补偿标准及主体均不明确且需要附加一定条件的情况下，不同意在本案中予以领取，本案不予处理。
定案结论
法院依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
驳回武某的全部诉讼请求。
解说
分割式产权商铺是指商业房产开发企业将整体商业建筑物分割为若干独立部分分别销售，各独立销售面积之间没有物理间隔，业主购买后享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获得定期定额回报的房地产销售方式。因该模式所有权归业主，经营管理权由商业管理企业享有，在收益无法兑现或产生较大的市场波动时，往往会产生许多法律纠纷。在本案中，引发纠纷的焦点主要有以下几点：
1.分割式产权商铺的业主所有权的行使是否应受到一定程度的限制。
一种观点认为，所有权为绝对的排他性权利，在业主明确取得房屋权属证明的情况下，业主行使所有权并不应受到限制。另一种观点认为，分割式产权商铺系整体商业进行分割出售，其具有整体性的特点，其所有权的行使必须受到一定程度的限制。
笔者赞同第二种观点。第一，分割式产权商铺的业主虽对其享有的商铺享有所有权，但该商业模式本身具有整体性的特点，对于所有权行使不加限制，必将造成整体功能的损害，个体业主所有权的绝对实现，会对其他大部分业主权利造成侵害。第二，从分割式产权商铺的权能角度分析，在业主购房签订买卖合同时，对于其享有的商铺的经营管理权通常会交由商业管理企业统一行使，这就使得商业管理企业的统一经营管理行为具有合同约定的权利基础。第三，分割式产权商铺实际并无明确的四至边界，无法强行进行区分分割权利范围，这进一步体现了该商业模式的整体性特征。因此，分割式产权商铺的行使必须受到一定程度的限制。
2.商业管理企业统一经营管理行为是否应受到相应的限制。
对此实践中的观点基本一致，即统一经营管理行为必须受到相应的限制，而其管理行为在法律层面是否越界，主要应从以下角度考虑：
（1）合同约定的经营管理范围。商业管理企业行使统一经营管理权，应严格按照业主购房时所签订的买卖合同及管理公约约定的条款，确定商业管理企业的管理范围。
（2）经营管理行为应以整体性利益保障作为基础考量，兼顾个体所有权。在非必要的情况下，不得以整体性考虑侵犯个体业主所有权，否则应认定为侵权。
3.对于商业管理企业无法按照合同约定兑现经营收益，如何保障业主所有权不受侵害。
在分割式产权商铺的买卖过程中，一般房地产开发企业会以较高收益的包租条款作为商业销售的基本策略，在该收益无法兑现的情况下，如何保障业主的收益权成为实践中较为集中的问题。对此，笔者认为，应赋予业主如下救济途径：
（1）对于拖欠收益的情形，业主可以按照合同约定要求责任主体支付收益。
（2）业主可以按照根本违约为由要求解除委托管理合同，在具备条件的情况下收回商铺自营，但其经营形式、经营范围仍需要严格遵守统一经营管理的相关规定，不得对整体商业造成损害。
（3）通过业主委员会或业主大会的法定程序，更换统一经营管理企业和变更整体商业模式，以集体意志的统一表达实现个体利益的保障。
唐铸
北京海淀法院四季青法庭
副庭长 审判员
编辑：郭昕怡
· end ·
审判前沿
站在审判前沿
关注理论研究