第22座融创壹号院：衣锦还乡！
中国房地产顶豪产品力解读系列
之
第22座融创壹号院
文|潘永堂
决定房企品牌能见度
除了销售额榜单排名等各种数据，
还有什么？
答案应当是 “领先产品力”！
而产品力的集中体现，
不是那些普遍复制、为房企带来稳定现金流的行货产品；
而是那些被房企赋予无尽心血、承担品牌价值任务大于销售与财务价值任务的产品。
这种产品，往往被视为房企的"TOP产品线"！
一个成功的TOP产品线
能够让房企迅速从寂寂无名崛起至主流阵营。
这方面的典型代表，融创和它的“壹号院”系，应算其一!
布局全国16城的22座“壹号院”，让融创这家从天津走出、短短10多年就迅速成为中国房企TOP4，并且在TOP行列中成为产品力与规模力齐头并进的独特存在。
那么，壹号院产品系，相较于其他产品系，有哪些不同？
老潘从产品给客户的体验角度，总结了5个关键词！
专属感 确定感 信任感 界限感 沉浸感
第一，顶豪专属感。
迄今为止，融创的壹号院系列只进入了全国16座城市！
仅16座，怎么看？
以融创的体量，这样的布局可谓精简。
而对客户来说，一个不膨胀、不复制、克制布局的产品系，也更能给予他们“这个产品是凝聚开发商内功的特殊产品，只有少数人才能拥有”的专属感。
而在北京这样融创品牌极具影响力、也是壹号院系始发之地的城市，融创布局了西山壹号院、北京壹号院、使馆壹号院、紫金壹号院、香山壹号院5座，也证明壹号院IP在北京楼市的能见度和高认可度。
而在多数城市，壹号院仅仅布局1-2座，作为城市顶级代表的存在。
第二，顶豪确定感。
融创壹号院系的命名规则是：
城市+壹号院（比如北京壹号院、杭州壹号院、武汉壹号院等）、
资源+壹号院（比如使馆壹号院、领馆壹号院、滨江壹号院等）。
基本只要从案名观察，就可以看出这个产品在地段、资源属性上的核心价值。
所谓名如其人，能够直接将区域名作为项目组成部分，体现的就是对地段价值的自信，这些地段一定是已得到客户提前认可、有其普适价值的所在。客户看到这些名字，就能有足够的“确定感”：这是个绝版地段的产品。
而壹号院本身作为产品品牌的代表，也指向着产品与地段的足够匹配性。用融创的话说，壹号院只会选择“核心城市、核心土地、核心资源、高净值人群集聚”的土地。
第三，顶豪“信任感”。
首先表现在“第一眼豪宅”的外立面选择上。比如
北京壹号院的“湖岸水晶宫”全玻璃幕墙建筑、
陆家嘴壹号院的游艇风雅美学立面、
重庆国宾壹号院的11栋玻璃+石材窗墙系统外立面等。
这些产品或是在形态上大胆创新、或是在材料选择上不计成本。
可以说，外立面的“高级感”，是融创的TOP产品线区隔于其他开发商同类产品线的一大特色，为什么融创在这个领域花费如此大的精力？
因为越是优质物业，对自身能从芸芸大众中脱颖而出的需求就越强烈。
“颜值即正义”也足以成为产品价值的核心组成部分。而那些复杂工艺、稀有材料的选用，也体现开发商的诚意与实力，这对客户来说也是一种品质可靠的明示。
在规划上的选择同样如此。
可以看到，壹号院所进入的城市和区域都是高密度、高度成熟的所在，土地价值高度稀缺。
在这样的土地上，用足容积率、打造高密产品、榨干土地价值往往是经营层面合理的选择。而壹号院却屡屡在这些土地上端出低密度、大围合这样被视为“浪费土地”的规划。这样的取舍过程，同样也是给客户明示——为了你的更舒适，融创愿意放弃部分经营利润的考量。
第四，顶豪界限感。
顶豪界限感有从3个角度：面积尺度、装修体系、社区园林。
敢于把社区做成三房起步、四房主流，大平层为主，绝缘中小户型的户型结构，这是从面积和总价两个维度为客户提前选择邻居、划定阶层。
只有完成这个前提，后续的社群活动、资源共享才有其价值。
壹号院也是在这个基础上，为业主打造了中国ONE家族俱乐部，这个圈层平台和中国桃源会、中国御园会一起，成为融创的三大顶级圈层平台。
室内装修的品位细节、社区园林的高定设计，都是试图形成与普通社区的区隔。
比如在社区园林，一方面是引入大师团队因地制宜注入美学理念，为社区制造强烈的仪式与秩序。另一方面则是在显性层面就引入一些足以“唯我独有”的标杆符号，比如珍稀树种选择、稀缺水景、具有绝对领先性的园林面积等。
天津梅江壹号院，就在社区内同纬度移植了15种共计36棵老树，这种做法在同区域从来没有，迅速确立自身与周边普通高端社区的区隔。
第五，顶豪沉浸感。
沉浸感是一种高级感。体现产品软硬件的协同，最终给业主带来的沉浸于城市主流生活方式的生活体验。
比如在硬件层面，壹号院强调
住宅立面公建化
户型设计酒店化
生活方式社交化
这都是跳出了传统的居住范畴，而将壹号院作为城市主流运营体系的一环，成为城市高端生活链条的一环去处理。
众所周知，天津，是融创的大本营！
融创发轫于天津！
目前在天津拥有多达36个项目
是融创在全国各大城市中布局项目最多的。
自2011年起，融创连续8年蝉联天津楼市销冠, 在天津融创业主已22万名，市场占有率约15%，市区每7名购房者就有1名选择融创。
可以说，天津是融创的始发之地、也是重仓之地。
但是令人疑惑的是，融创壹号院这个TOP产品系，进入天津却相当之晚。
今天，位于天津传统富人区梅江板块的梅江壹号院，是融创的第22座壹号院。
融创、壹号院、天津
这三者之间的逻辑关系，大致是这样的：
融创从天津出发，众多项目磨练了产品能力与操盘能力后，逐步走向全国。
融创走向全国后，拥有了壹号院IP，这是为融创打下产品口碑和江湖地位的TOP产品系。
壹号院回到天津梅江板块，这恰恰是融创上一次成就的高端板块。因为在这个板块，融创2006年开发完成海逸长洲后，再无土地出让。
所以，无论对于天津、还是梅江来说，融创都是“造高端产品从这里出发学艺全国，携顶级产品回到这里继续前缘”——颇有一种“衣锦还乡”的荣耀感！
融创梅江壹号院建筑效果图
秦末，楚霸王项羽从江东起事反秦，一番征战后攻占咸阳、功成名就后豪言“富贵不归故乡，如锦衣夜行。”
恰如融创，在全国15城布局壹号院这件“锦衣”奠定一线地位后，回到故乡天津，这是已经成为地产TOP4融创必须要做的事。
也是融创为“壹号院系”补上了重要一块拼图！
所以，这次融创回归，无论于品牌本身、还是于天津这座城市，都有特殊的意义。
融创在梅江壹号院这个特殊项目里，为天津做了什么？
壹号院的“五感”技法，在梅江壹号院都有体现，并且根据城市和板块特质做了针对性的提升。
1，天津022区号：恰恰也是融创第“22”座壹号院
正如融创所强调的，壹号院，是融创的一级保护品牌，对城市、土地的要求极致苛刻。
“核心城市、核心土地、核心资源、高净值人群集聚”四大原则，缺一则无法成为壹号院。因此全国才22座。
更为重要的是，这22座壹号院，并不复制，这才能体现出“专属”的意义。
壹号院的产品形态有大高层、小高层、叠墅等各种物业形态，是根据具体的城市属性、土地属性、规划要求以及客户喜好，细化取舍而确定的。
梅江壹号院是融创的第22座壹号院产品，与天津的区号“022”默默对应，这样或巧合或刻意的安排，似乎就在暗示：这是一个针对天津的特别产品。
如何体现专属？
选址在多年未有土地出让的梅江区域，并且一举端出顶级产品线，本身就是融创对这个老地方的新心思。
而在产品层面，这个项目从规划到设计都有一个明确的指向：洋房化。融创将之提炼为“津式洋房”。
无论是在放弃原本可做满容积率并实现更大利润空间的“高低配”设计，而是作出大小高层+洋房产品作为引领的物业形态；
还是外立面选择香槟银、陶板红、古铜灰等暖色色彩，以及干挂幕墙、陶板、铝板+金属线条等更具质感、成本更高、建设难度更大的材料，形成强大的视觉冲击力与沉稳色调的结合。
面积尺度上155～300平方米，主力面积段设置在200平方米左右，两梯两户、两梯一户大平层布局，以及部分一层一户空中平墅，都让洋房生活不只是外观视觉，更是内在宽绰的生活方式。
这些，都是在建筑层面努力向“洋房化”扩展。
这个做法在秉持着壹号院“颜值走向”的公建化立面、引入大面积的玻璃窗体配合航空级铝板以及局部石材的基础上，强化对天津这座城市作为曾经的开放之先、拥有万国建筑群的底蕴都市的致敬。
2，“老地方+老朋友”：信的过的地段和高品质
2013年9月4日，融创壹号院系列的成名作、北京壹号院的前身农展馆地块拍卖，最终融创以楼面价73099元/㎡拿下。这个价格在当时看来让人咋舌，今天看来则被认为是融创捡了便宜。后续北京壹号院的顺风顺水，除了产品力本身的统治力之外，另一个重要原因就是，北京朝阳区东三环地段，本身在居住属性就具有高度确定性。
6年后，在近邻北京的天津，融创同样拿下了梅江板块地块！
也就是今天的融创梅江壹号院。
临近水上公园、奥体中心、市政府，这些关键词都指向了区位的确定性。
尤其是版块内十多年没有新地块拍出，说明这是一处高度成熟、难有新地块出现的“熟地”。
加上融创本身就在这里成功打造过豪宅产品，区位+品牌的确定性，是梅江壹号院面对市场最核心的武器。
在天津这个缺水的北方城市，这个区域是城内少有的拥有大型水域+大面积公园的板块，依托3900亩梅江生态公园，水面占地约190万平方米，临近的水上公园有86万平方米水域面积，也就是说，梅江水域面积将近是水上公园水域面积的2.5倍、杭州西湖2 倍。
这样的生态环境，需要的是社区的园林化、交互化的布局与之呼应，而区域内的旧有改善型住宅更多的是在面积尺度层面的“硬改善”，而园林化布局、交互化生活上则并非重点。这就让梅江壹号院有了填补市场空白点计划。
“社区圈层化”，是梅江壹号院提出的景观理念。
这个理念来自于著名的太璞建筑原创人庄镇光的亲自设计，他曾经设计过西藏香格里拉酒店、上海悦榕庄酒店、台北故宫博物馆等园林艺术作品。
一廊、一门、一座大宅院、一个生活馆，六条景观通轴，“五园九景”的体系是在按照星级酒店后花园的标准来打造真正的一步一景。让“社区圈层化”，在不经意间的转角、景观节点处都能够实现。
融创还为老朋友邀请来了另外两位新朋友：
负责建筑设计的上海日清董事合伙人任治国；
负责室内精装设计的香港CCD郑中设计事务所董事长兼设计总监郑忠先生。
邀请大师设计，是众多豪宅宣传语境中的常见语言。
不同的是，梅江壹号院请来的这3位朋友都是自己亲自出手，而这三人联袂亲自设计的“人文艺术馆”，在天津独此一份！
人文艺术馆
3，“超级符号”与超级界限
区分高端住区与普通住区的界限，在哪里？
其实往往是一些“说得出故事的细节”。
正如每个壹号院，都会具有一些极具记忆度的超级符号。
梅江壹号院一个被天津人记住的符号是“36棵老树”。
这些古树包括国槐、银杏、丁香、海棠等15个品种，每个品种融创都通过艺境（艺术之美）、化境（诗词之美）、康境（康体之美）、舆境（风舆之美）、兴境（比兴之美）的角度去做深度的角度。让客户能真实感受到，住在这里和其他地方是完全不同的意境。
36棵老树社区分布图
社区内种好树，似乎并不是了不起的事。
很多豪宅也都以“引入名贵物种”作为宣传卖点，而梅江壹号院特别在于，树种不苛求名贵，而是更看重树木本身与社区互动，从功能角度看是在为业主们提供基础的康养、运动，而在精神层面则被赋予了更多思想、堪舆层面的意义。
这种附加值对壹号院的高端业主来说是更具其特殊价值的。
36棵老树，谈何容易？
难点在哪？即36棵老树，要实现各个树种
在四季盛开的“层次感”、群落感；
对于业主体验的特别“意境”挖掘、
以及考虑与天津本地气候条件的契合度
对园林的设计、树种的寻找、树种跨越气候环境的移植，在专业度上都提出了极高要求。
所以36棵古树“超级符号”本身，视之极炫目，来之却也极难。
而整体的设计上，“薄如纸、静如水、亮如灯”这九个字，被贯穿于建筑、景观、环境打造的过程，中国宅院围合的传统居住理念得以体现，后现代元素点缀其中，同样与同类社区产生了明确的区隔。
界限感除了来自大符号，也体现在小细节。
比如人脸识别入户，让业主即使怀抱婴儿手提重物也进出自如。
比如小小的厨房动线设计进行创新，即把排水立管设在水槽的右手边，把烟道设在厨房西南角，从而解放“厨房黄金三角区”，释放操作空间；吊柜下感应灯设计，手扫即亮，增加厨房亮度，业主在使用时更加明亮便捷，规避危险操作。这些都需要对生活细节的领会。
4，沉浸，就是“离不开这里”
何谓沉浸？就是这个社区，能够为业主带来他非选择这里所无法拥有的东西。
除了硬件层面的打造，软性层面的圈层构建更能体现社区给业主带来的“沉浸感”。
中国高净值人群在经历了财富积累阶段单纯的物质享受之后，眼下越来越多转向关注社交、家庭、健康和子女教育等领域，眼界与品位愈发提升，个性化、定制化需求日趋增加，融创在准确定位顶端人群的生活方式转变后，为向高端业主圈层提供更尊贵的服务与资源，顺势推出中国ONE家族俱乐部。
梅江壹号院成为天津首个进入这个“圈子”的成员，将让天津超高净值人群将与全国ONE家族俱乐部成员，共享融创中国全球范围圈层资产，入席“壹号院”系顶尖身份标签。
壹号院这个TOP产品，为天津带来了什么？
梅江壹号院在2020年悄然“解锁”了这个成就：
成为2020亚洲十大超级豪宅
这是融创第五个获此殊荣的项目！
而亚洲十大超级豪宅的意义，
不只是技术层面对项目价值肯定的意义，
更是在为天津提升城市能见度！
首先，作为京津冀成员的天津，确实太久没有在城市建设方面的正向推动力，去登上这个城市激烈竞争时代的封面。而融创梅江壹号院这一顶级产品线的天津落地，可望在城市人居地标角度，成为天津楼市一个封面突破。
其次，对天津人居而言，这是一次生活品质与生活方式的全面升级——随着第一代改善豪宅面临老化，产品迭代需求巨大。而梅江壹号院引入的来自一线城市的宏观规划、中观产品、微观细节，在意图实现对传统居住观的颠覆。
其三，对梅江这个板块而言，也有望在被融创颠覆过程中，实现“第二次”崛起！
小结
如果要总结此次融创——以“壹号院”衣锦还乡归来天津之于壹号院产品系的品牌意义：
克制而不复制
制造顶豪符号
高颜值美学
内容为王
构筑信任
可以作为同类产品研磨借鉴的几个角度。
产品为王
专注中国地产超级产品力系列
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