碧桂园的7个从容
从容，对一个人或企业来说，都是一种“奢侈品”
文\潘永堂
数年前，老潘曾说，龙头房企最怕的是“不增长”！
想想很恐怖，房地产本质是个“滚雪球”的游戏，即不断的拿地、盖楼、卖房，不断的滚动、越滚越大，同时越滚越累，一种停不下来的无奈！
但凡事总有个结局，如果有一天，房子忽然卖不出去或剧烈下滑，巨头们咋办？
时间飞逝，地产变化也一日千里，N年前顺驰喊破百亿，N年前万科喊破千亿，彼时，百亿，千亿都是“天文数字”；但似乎并没多长时间，千亿房企就已30家了，而三巨头过去2年更是或明或暗提出“万亿规模”。
碧桂园很民生，平均售价只有9千多，重仓更广泛的三四线，做到7000多亿规模，往往操盘和管理难度比其他龙头房企更难。
就在2018年，房企安全事故多发，而碧桂园作为龙头，关注度自然更高，彼时，类似这样的安全事故，其他房企大多以“严惩当事人，优化管控机制”这样战术级的解决问题，但碧桂园2018年却以更高的维度，更战略的高度去审视安全问题——即以造百年碧桂园的角度审视，杨国强意识到，碧桂园的未来，提质控速才是行稳致远的关键。
基于此，2018年8月，一个名为“控速”的战略被杨国强锁定下来，随后，碧桂园全面进入“提质控速”时代。
事实上，从企业发展来看
只懂得踩油门的企业，的确可以短期做大
但唯有真正懂得和敢于踩刹车的企业，才能“走得远”
碧桂园2018年激流勇退，提质控速，既是解决当下，更是长远考量！
成效也是显著的，碧桂园2018年成绩单很是均好
而对未来，碧桂园更是显露出“从容”的姿态！
事实上，在地产焦虑时代，在全行业高周转时代，房企要做到“从容”，的确很难，他需要有足够的定力，需要有底气，有信心，有谋略，有资源，有能力……今天，从容，对房企是一个奢侈品。
结合2018年的碧桂园最强成绩单，以及此刻碧桂园的变革，老潘总结为碧桂园的七大“从容”！
1，未来从容：对中国笃定，对地产笃定，对10万亿市场笃定
一个行业的龙头，他如果要从容？首先是这个行业还有得玩，即还有足够蛋糕和空间，够养活他。俗话说，江河里是养不活鲸鱼的！
对于未来，对于行业，对于调控，老潘总结杨国强有自己核心的三个判断。
其一，中国城镇化建设、中国经济的中高速增长，消费升级下的“好房子”升级，中国房地产怎么发展都还有10万亿的市场，只要碧桂园做得好，就会有很好的机会。
其二、当下楼市整体表现为“小局波动、大局稳定”的格局。当下中国政府在推长效机制，也在调控，但目的是为了促进房地产行业平稳健康发展；今天短期来看，一个区域楼市会有一定时期的调整，但整体而言，国家是希望房地产保持“整体稳定”，既不上涨太快，也不想下跌显著。
其三，碧桂园未来的机会来之自己内部竞争力的提升，杨国强特别强调的一句话是，全世界都会为有竞争力的企业开绿灯，碧桂园2018年是提质控速年，2019年则是“全竞年”，即打造全周期的综合竞争力。
对未来5到10年，老潘也替碧桂园算了个帐
目前房地产主流判断是中国房地产未来大约还有10万亿+的总量市场，高峰会达到15万亿，更乐观的有20万亿峰值的判断，而且这个10万亿+的“大海”，预计还会高位持续8到10年。
而当下碧桂园市占率才4%，离国际和中国国情结合后的8%，至少还有一倍成长空间。
所以，哪怕如今已7000多亿，但突破万亿依旧是大概率事件，当然，万亿，也只是个数字，三家房企突破万亿，只是个时间和顺序的问题。
有空间，有蛋糕，就不用担忧地产这个大海养不活 “巨鲸”了！
反过来，企业更需要反思的是
今天，不是房地产行业行不行的问题，而是你的企业行不行！
今天，在一个占据GDP六分之一，每年10万亿+的超级行业，为何其他同行能做大做强做好，而你为何举步维艰，停滞不前？
2，能力从容：均好成绩单，碧桂园是一个系统在作战
行业够大，碧桂园能吃多少？
对于一家7000亿量级的巨头而言，碧桂园做大靠运气？显然不是。那么，碧桂园靠单一某个能力，显然也不是，又或者说今天碧桂园靠得已经不是单独一种能力，比如不是靠成本致胜，靠投资拿地、靠货如轮转，靠资金管控……今天，碧桂园靠得是均好，靠都是一个超级系统能力在致胜。
空说均好是没意义的，老潘以碧桂园实际业绩和数据说话。
毛利“破千亿”，达1025亿，比2017年大增约74%；
权益销售5018亿，增长31.25%，速度超过恒大、万科2、3倍！
营业收入3791亿，同比大增约67%；
净利润高达485亿，同比大增69%；
股东应占核心净利润约341亿，同比增38%
负债低于平均水平，净借贷比率仅49.6%，较2017年下降7.3%；
权益回款率高达91%，现金余额约2425亿
今天，碧桂园的从容，已经不是销售额的“冠军”，甚至这家房企都有点刻意低调了，2019年销售目标不再公布，全口径的销售额不在公布……碧桂园并不在意销售数字上的冠军。
今天，碧桂园的均好，无论是规模、利润、负债，回款、运营模式，都是数一数二，而且放在一起，同样是数一数二……今天，我们以为“碧桂园除了大就是大”可能是一种狭隘，或者不尊重事实。
比如尽管当下房地产增速下行，调控严峻，但“控速”的碧桂园依旧销售强劲，增速高达32%，而对比万科是14%，恒大是10%，碧桂园在调整年，同样也是市场下行的一年，业绩依然稳健增长，那么一旦市场转好呢？
比如碧桂园成绩单的不是2018年靓丽，而是2016年、2017年等多年高增长；
比如2016年增速89%，2017年增速63%……3年持续高增长，这就不是靠运气了；同时，碧桂园内部，关于经营质量、竞争力、以及安全管理是最高频词汇。
2017年跃升为行业冠军之后，2018年提出“行稳致远”与“提质控速”，2019年提出打造全周期综合竞争力，对于2019年，杨国强表示“先稳健、再努力”！
而对于未来，杨国强始终居安思危，碧桂园最重要的就是规划好明天的发展。杨国强每天叩问自己，叩问碧桂园的问题是——
我们是不是行业最有竞争力的企业？
我们不是完美的公司，永远都在路上，我们永远都在调整自己，不断地适应社会的发展。
3，家底从容：粮仓丰满，5年内不买地也有得玩
土地，是房地产最重要的原材料，对房企来讲，土储以及土储质量，直接决定了房企未来的江湖地位，决定了企业的可持续发展。
评价一家房企未来想象空间，土储不得不看！
那么，碧桂园的家底如何呢？
首先，碧桂园的家底，用4个字来形容就是“粮仓爆满”！
2018年业绩会上，杨国强表示：“我们今年开始5年内不买地，每年都会有超过5500亿的权益销售。”但事实上，碧桂园怎么可能未来5年不买地。
首先，截至 2018 年末，碧桂园内陆土地项目个数达高达2148 个，已获取权益可售货值 1.7 万亿，潜在权益可售货值（一级开发等）为 1.2万亿，总可售权益货值近 2.9 万亿。仅仅权益货值就2.9万亿，的确，碧桂园5年不买地，都足够了。
其次，仅数量多还不行，还得看质量，后者更是关键。关于土储质量，有2个数据投资者可以关注。
其一，粤港澳大湾区是中国百强房企兵家必争之地。
在这个战略要地，碧桂园拥有权益可售货值3721亿，占据粤港澳大湾区土储排名第一名，占集团总土储的22%；同时，一个更让投资者信服的是碧桂园在大湾区深耕多年，区域优势突出，仅仅2018年，碧桂园在广东省就实现1751亿销售，位居广东省第一，有第一的原材料，有业绩第一的实力，那我们就可以想象，未来大湾区，碧桂园的业绩和价值“兑现度”。
其二，质量维度还得看土储结构，就在碧桂园2018年获取的土地中，目标一二线与目标三四线的地块按金额划分的比例为40:60。
关于土储结构
一则全国全覆盖，意味着碧桂园的战略纵深和腾挪空间够大，完全不存在鸡蛋放在一个篮子的风险；
二则三四线对其他房企可能是陷阱，但对碧桂园而言，可能还是肥肉，要知道碧桂园在三四线可是深耕了几十年，经历周期无数，但依旧坚守三四线。可以说，在中国房企，无人能有碧桂园对三四线理解之深邃。
三则你可能说2019年棚改货币方降低，但这一点，你可能就多虑了。碧桂园表示，关于棚改碧桂园早就专门统计过，棚改调整因素，对碧桂园销售产生直接影响大概占碧桂园总成交的2%左右，影响非常有限的。
其三，家底厚只是其次，碧桂园手握2425亿资金，在土地市场依旧“磨刀霍霍”。
在2018年，碧桂园依靠自身对三四线城市的深度理解和安全、时机考虑，2018年8月之后，碧桂园拿地主动锐减，整年碧桂园权益购地只有1910亿，碧桂园此刻手握2425亿资金，加上还有约3017亿元的银行授信额度尚未使用，在2019年逐渐回调的土地市场预期来看，碧桂园完全可以寻找到更好的投资“窗口期”。
有均衡的丰富土储，有充足的现金流，你说碧桂园家底厚不厚？
4，资金从容：资金管控力一流，连续三年净经营性现金流为正
在市场不确定性，在碧桂园提质控速，速度变慢后，你可能会担忧：碧桂园的现金流和销售会不会更容易出问题？
答案是否定的。
综合来说，碧桂园整体资金管控和财务质量表现出行业一流水准。
尤其是碧桂园在保持多年规模高增长的同时，净借贷比率依旧多年控制在70%以内，这非常难得，在国内第一军团中极为罕见。
通俗点说，碧桂园多年业绩的高增长，可不是靠高杠杆、高负债完成的，碧桂园的玩法与许多闽企可不一样。
具体而言，碧桂园资金管控的从容，老潘总结下来核心有5点：
第一， 长远负债结构看，碧桂园净借贷比率多年低于70%，而且2018年碧桂园净借贷比率仅为49.6%，较去年下降7.3%。
不比较就不知道，据第三方克而瑞地产研究数据显示，2018上半年末，170家房企加权平均净负债率上升为92.56%，60%的房企净负债率有所上涨。
碧桂园近7年的净借贷比率
第二， 经营活动现金流连续第3年为正，这在中国房企即使百强房企中，也非常罕见。
净经营性现金流指标为正是何概念了？
即说明碧桂园当期通过经营本身便可实现现金良性循环，不需要依赖外部融资来支撑现金流，这也表明碧桂园已经具有强劲自我造血功能。
老潘问过为何只有碧桂园等少数几家房企做到当年经营活动现金流为正，核心是因为碧桂园城市布局结构大量在三四线的缘由，一二线城市由于开盘周期长且限价限贷等，往往系统性就很难实现经营现金流为正。
第三， 持有现金非常充裕。
截至2018年12月底，碧桂园可动用现金余额约2425亿，同比增长高达63%，且现金余额占总资产比例达到14.9%，一般房企都在10%，或12%以内。
同时，碧桂园还有约3017亿元银行授信额度尚未使用。
当然，2018年碧桂园持有现金充沛，一方面回款能力强，2018年，碧桂园销售回款从2017年的4052.6亿元增加到5412.9亿元。
权益销售回款率竟然高达91%，这个了不得，行业很多第一梯队房企基本都不到90%，另一方面，2018年投资拿地锐减4成有关，2018年拿地支出占销售回款的比例仅为40.5%。
第四， 资金安全很好。2108年碧桂园现金余额对短期有息债务的覆盖比例，达到1.92倍。从短期债务风险来看，碧桂园营运资金充裕。
第五， 2018年在行业整体融资成本上涨时，碧桂园融资成本仅仅小幅上涨，加权平均借贷利率为6.41%。
碧桂园近5年的加权平均借贷利率
未来如果没有出现巨大变化，碧桂园CFO伍碧君预估碧桂园的融资成本在2019年控制在比较好的情况下，应该不会比2018年有上升。
5，空间从容：还有60%的县城还没有完全开发
问整个行业谁布局最广泛均衡？当属碧桂园！
问整个行业全国楼市行情，谁最敏感？当属碧桂园！
原因很简单，碧桂园目前是地产行业城市布局最广泛、最纵深的房企。
截止2018年，碧桂园已进入中国31个省、269个地级市和1156个县/镇。碧桂园每年有2000多个项目分部在全国各省各城市乡镇……所谓春江水暖鸭先知，碧桂园对市场的灵敏度应该是自带大数据。
还能继续扩张吗？答案是肯定的。
比如对比2017年，碧桂园是28个省，240个城市，显然，2018年的碧桂园继续在全国化扩张。2018年之后，碧桂园城市扩张是否还会继续？
对此，杨国强表示：中国的城镇化和现代化不是集中在几十个大中型城市，而应该是遍及中国大地的各个城镇，而这其中，那些2、3万人的小城镇，一旦有教育、医疗、商业、文化、交通、就业，其实也是有真实的房地产需求；
其二、类似中国这样的三、四五线城市，改革开放到现在，目前还有60%的县城还没有完全开发，而从乡镇而言，中国有4.4万个乡镇；其次，今天中国各地打工的农民工一个月有五六千元收入，他们回到农村后，往往会到县城购买房屋，这方面的需求非常的大。碧桂园如果不去的话，其他的公司也不会去。
言下之意，碧桂园尽管当下早已是布局最广泛的房企，但未来的城镇扩张，还将继续，未来碧桂园的空间依旧巨大。
当然对于三四五线城市，杨国强也强调“在一定的阶段中，有些不同的地方，会有不同的反复。不确定性还是比较大的。”
截止2018年全年12个月，按城市划分，一二线城市销售合同占比36%，而三、四线销售金额为64%，未来在一二三四线城市，碧桂园的策略是一二线巩固，三四线聚焦的差异打法。
6，研发从容：迎接机器人造房子时代，打造机器人王国
房地产有研发吗？答案是很少，很多人甚至说房地产是个很传统的行业。
但在碧桂园，最近年报中竟然出现了“研发费用”一项。而且数字还不少，碧桂园2018年研发费用12.24亿，而2017年是6.93亿。
什么内容，即基于机器人的研发费用。
香港的建造成本是3万元/平方米，大陆的建造成本是4000~5000元/平方米。现在的农民工费用很高，但是即使待遇高，但工地上依旧找不到年轻农名工，目前工地上农名工平均年龄接近50岁，由此，工地安全事故很难根治，即使如此，农民工老龄化趋势日益加重，能劳作的工人数量严重不足。
怎么办？
2016年，美国砌墙机器人SAM问世。它拥有6倍于人类的砌砖速度；
2017年，碧桂园自主研发高质量建造系，实现了现场浇筑和住宅工业化。
2018年，德国新一代机器人瓦匠Hadrian横空出世，长达30米的机器手臂，可以灵活地在一小时内完成1000块砖修砌，而实验堆砌一座小房子，只需2天时间！
要变革创新，就要有投入！
2018年7月，碧桂园成立了博智林机器人公司，并于广东顺德区政府合作，打造10平方公里的机器人谷。碧桂园看好机器人的信心很足，提出未来5年内至少投资800亿元，并且未来将引进10000名全球顶级机器人专家及研究人员，这可以说是当下中国机器人行业最大的投资之一。
也就是在最近，杨国强再次强调对机器人研发要敢于投入：“2018年碧桂园利润有340多亿，去年是200多亿，如果有必要，我们拿走100亿利润用于研发都可以，因为公司最重要的就是明天的发展。”
为何要做机器人，特别是建筑机器人？
对此，杨国强的谋划是：“我希望借助机器人的应用，在建筑行业把工人的工作效率提高，同时降低建筑工地的伤亡率，改进工程质量、获得更好的环境效益。”
首先，从整个机器人行业来讲，去年机器人销量大概900~1000亿，五年以后这一数字将达到5000亿；
其次，不仅仅是面向整个行业，就连碧桂园自己每年超2000个项目，每年10几万套房子，其自身就是机器人研发最大的“消费者”、“刚需者”。
其次，机器人是解决建筑质量和安全的高效手段。目前全球机器人发展到今天其实各方面都已比较成熟了，加上未来10年，装配式建筑的推广与普及，又为建筑机器人的标准化作业奠定良好基础，因此，碧桂园重要的是去机器人落地到房地产行业，比如建筑领域的砌砖、铺地砖、质量检查等施工环节，比如在社区管理、智慧餐饮等服务领域。
像造汽车一样造房子，碧桂园认为“智能制造”的时代并不遥远！
他表示，我梦想着那天——工地上不再是老农民工走来走去，而是机器人在高效生产。
7，2019年从容：权益销售额或将达到6000亿
不惧未来，系统能力，家底从容、资金夯实、空间巨大，科技赋能……碧桂园在2017年成为行业冠军之后，更加的“内外兼修”，所有的从容，所有的底气，来源于对行业的理解，对城镇化的理解，对三四线的理解，对自我能力迭代精进的追求。
一个更具体的问题是，已经到来的2019年，碧桂园是否能够继续业绩从容？
对此，碧桂园2018年年报显示，截至2018年12月31日，碧桂园未售权益可售货值约1.7万亿元，可满足未来3到4年销售量，具体落到2019年，预计权益货值达7802亿，且80%（6264亿）为新推货值，便于去化。
其次，考虑到2019年下半年相对2018年的调控政策会适度、局部松动，甚至会优于2018年下半年表现是大概率事件，保守预计与2018年同样76%去化率的话，预计2019年碧桂园应占权益销售6000亿左右。
其三，从货值分布来看，纵深度足够。目前货值三四线占比52.6%（即4102亿），二线城市约33%，一线城市约14%，供货结构整体均衡和分散布局，碧桂园相关人士表示:2019年我们会以销定产的原则进行投放推货，且在推售过程中抓住不同地区、城市之间的周期轮动，灵活的小步快跑，支撑整体高去化率达成。
除了销售业绩可期，碧桂园目前已售未结转的项目也高达 7000亿元，而流到2019年已销售可结转的体量大约是4000亿。这为碧桂园2019年业绩持续增长奠定了基础。
核心竞争力都是房企所追求的，它是护城河！
但长远来看，所有企业的核心竞争力都是相对的、短暂的。比如诺基亚多年的产品品质优势在苹果智能手机面前不值一提，传统汽车核心发动机领先优势在特斯拉电动车面前瞬间无用……碧桂园今天的机器人建房子的布局和投入，或许能带来房地产建造上下游产业链的重构和颠覆、带来建造从传统农业时代走向工业化时代。
今天的房地产，仅仅规模大是远远不够的，活得好，活得从容，则是大企业新的内功修炼，有时候企业大了之后，对掌舵人而言，就更像是一个修行——即内圣为王！